1．明年北京房价的走势你怎么看？
答：我认为，在没有政策扰动的前提下，2018年北京房价会逐步企稳并保持缓涨。短期内信贷政策很难放松，信贷不放松不可能全北京范围大涨。春节后热点区域和好学区可能会有一波抢房小高潮。如果有购房打算，密切关注春节前后的时间节点。
2．目前有套带学区的小三居，祖孙三代勉强可住，老人意愿是等孩子稍大分开住，目前自己只能承受总价300万，老人至少也得七八年后才需自住，所以该房子我们也有潜在投资想法，关于买什么样的房子还请帮忙解惑:①是买偏点远点但交通方便的小两居，比如房山等楼盘？②还是市区老破小一居？比如海淀月季园等？
答：买郊区交通好的小两居，升值自住两相宜。能适当加点预算并且高首付的话首先推荐地铁4号线天宫院-生物医药基地站沿线次新，例如住总万科橙，金融街融汇，保利春天里，龙湖时代天街等。如果首付低预算不足，你还是在房山看看，加州水郡、碧桂园、绿地新都会等等。预算再加几十万，选择面可以更宽些。
3．小鲸，北京首套的车票，坐标通州，因为结婚想买房，首付预算140w左右，目前有三个选择，一是买通州城区的老旧二手，二是通州偏远地区的新楼盘（啥都没有，4.6w一平），三是等着摇共有产权房，谢谢小鲸
答：第二个，买房要买预期、买未来、买增量。
4．总价六百左右，现在上班在永丰，单位总部在五棵松航天二院那，不确定长期在哪边上班。目前考虑玉海园以及玉海园附近的老房子，或者西北旺梅兰竹菊的房子。虽然自己住但也想兼顾投资，为了以后改善，您看哪边更好一些。
答：玉海园属于海淀，所以贵一些，其实品质一般。与其买玉海园不如买几公里外的次新，鲁谷的诗景长安2居，保值抗跌。600万能买到90平左右南北通透两居，挺不错。西北旺梅兰竹菊也可以，视自己未来发展预期而定。
5．父母在朝阳北苑住，我自己想在他们附近周边买套房子，首付200初头，处女贷，推荐一下可以入手哪里？稍微远点也可以
6. 本人码农，请推荐一个一千万左右的小区吧。最好是三居，最好有学区。
答：一千万预算，学区和居住品质无法两全。你这要求太宽泛，给你个思路自己再找找。如果对学区要求高，海淀看看华清嘉园、东南小区小三居，西城看看椿树园、远见名苑、三里河附近的公房。
7. 小鲸能说说对石景山的未来发展的看法吗？六号线西延、交通枢纽、保险产业园、大悦城等等。
答：石景山没有产业支撑，流入人口少，需求有限，主要亮点是安静宜居，常年跟着大行情喝汤，相对比较洼。但是板块轮动，去年在次新带动下爆发了一波。预计下次爆发还得等三至五年。
8. 望京目前趋势如何？像保利中央公园这样的现在可以入吗？谢谢！
答：望京的利好是全方位的，不仅有产业，而且配套成熟宜居，高品质楼盘扎堆，也在机场的辐射范围内。保利中央公园在望京是第一梯队，保值增值能力很强。这种高端盘一直都会有市场，毕竟稀缺。有看中的可以买。
9. 三月份最高点在女友名下买了个郊区两居，现在想再公积金贷款买个总价160左右的郊区一居，看了下也就门头沟房山有合适的房子，打算之后两套变一套。这种操作有啥建议吗？多谢
答：可以想见160万的一居不会太好，还白白浪费处女贷，建议先别急着买。你这个价位在北京买的房，升值空间肯定不大，还不如去强二线买。并且现有政策是公积金贷款只认房，商贷只认贷，如果你公积金贷款买了房，以后再商贷，在现有政策不变的情况下，算二套，影响贷款成数和折扣。建议你慎重考虑。
10. 小鲸，如果总预算400万左右，永丰基地，北京南站，长阳，永泰庄和八宝山排个顺序吧，谢啦～
答：看投资预期的话，永丰、永泰庄第一梯队，有产业支撑或科技园区，且有海淀学籍；长阳第二梯队，算是刚需上车的一个热点区域；八宝山（名字太吓人，改成鲁谷）、南站第三梯队，前者适合自住，但楼盘少，你的预算够不到远洋山水、沁山水这种次新，南站附近位置尚可，但400万预算在这附近只能买老破小，另外，离火车站太近不算利好
11. 通州潞苑未来的发展情况，s6号线啥时候会开始呢，我看北京市公布的到23年的地铁规划没有，以及北关商务区的未来发展会怎么样，谢谢！
答：s6以前说是2019开建，2023完工。但是领导换了不知道会不会变。北关CBD应该会发展的不错，最晚2020年会初具规模
12. 帅鲸好！和老公名下各有婚前房子一套，都是公积金贷款买的，两个房子都在通州，一个北关附近三居，一个临近通州市政府搬迁地两居。目前两人一个在西城上班，一个在亦庄，城区租房住，西城的单位近一两年可能搬通州，如果不搬该怎么办？考虑明年要孩子，要卖一套换城区的房吗？卖的话卖哪个？还是接着租房住？
答：都不建议卖。将来如果搬迁的话，你们上班地点一个在通州一个在亦庄，孩子在西城上学，太折腾。建议先不换，确定西城单位是否搬迁再做决定。
13. 中铁梧桐苑和丽景长安怎么样？投资价值如何，在北京能算第几梯队？
答：投资选板块，自住挑楼盘。门头沟不是热点，换手率低，所以也别争名分。第几梯队不重要，自住舒适是王道。中铁和丽景定位不同，前者小户型多，品质一般；后者改善盘，环境品质都行。这俩盘虽在西六环外，但交通方便。分答讲了门头沟几个新盘，知乎以前讲过丽景长安，不差钱可以听听。丰俭由己。
14. 小鲸辛苦啦！本人非京籍，名下有一套蒲黄榆带电梯小三居，不到80平，不满2年；男友京籍，名下有一套惠新西街一室一厅，50多平，满五唯一；他父母许诺一套牛街西里不到60平一室一厅，满五不唯一。请小鲸赐教，在领证前，这几套房子要原样保留还是重组。多谢
答：惠新西街和牛街的可以整合一下，换套大的，否则就保留原样。自己名下有房，婚后不怕受气。祝你幸福。
15. 瀛海和黄村，小鲸更看好哪里？
答：长远看瀛海好点，但是未来两三年黄村会有一些次新盘房本满五年，也许会带动一波涨幅。
16. 西三环怡海花园二期的老房子什么时间换房合适？目标太平路附近，丰台、海淀都可以，不要求学区只要求离的近
答：现在适合换房，买家市场你可以放心挑，且有一定的砍价余地。未来房价下探空间不大。先卖后买，可以考虑远洋山水和远洋沁山水
17. 德胜学区现在出手行吗？
答：调整的已经差不多了。年前尽量入，年后竞争对手会变多。往年春节之后学区基本都涨。
18. 帮闺蜜提问，他们有套燕郊的美林湾，两居室卖了一个多月了，价格降到175万，还是没有出靠谱价格的。手里还能筹到100万，但已经没有首贷了，想换到通州运河那，可行否，燕郊现在卖了可惜吗？是继续手握100万理财等燕郊回暖再换，还是现在趁北京也价格低割肉燕郊换通州？
答：燕郊比北京跌幅大，现在卖了也可惜，并且现在燕郊流动性很差，完全的买方市场，想卖出去肯定还得降价。建议先理财吧
19. 硬刚首付只有140-150，请问清河西三旗到回龙观一带买个两居怎么选？小孩刚出生
答：多贷点，在清河选个公房小两居，拿海淀学籍并满足自住需求。永泰东里、永泰西里这种可以看看
20. 回龙观的二手房跌倒底了吗，现在出手还是再等等
答：回龙观的刚需盘可以考虑入手了，金域华府这种改善盘可以再等等，置换链脱节，应该还有下探空间。年前可以入。最后提醒你，不要奢望精确抄底，很难。踏空比短暂站岗可怕。
21. 请教:首套首贷，自住不考虑学区，预算450以内，西二旗上班，新龙城、东村家园、华龙苑北里、矩阵、流星花园三、龙泽苑、冠庭园等几个商品房小区的80-90左右两居如何排序抉择?或者您还有其它推荐吗?感谢。
答：你基本上把能选的都说了哈，其实你现在的问题不是要选哪个小区，而是在这些同质化的小区中选择楼层好、户型好、价格低的房源。不要拘泥于小区。因为回龙观体量大的小区同类型房源在下跌时个体分化比较大，主要看卖家的心态。所以你得多看，挑那种明显低于市场价的房源。耐心等待，多看看。
22. 中广宜景湾的出房和换手率一直不太高，入的话将来升值和置换会不会涨幅一般，难度较大？
答：小区挺不错，交通方便环境好。守着望京，涨幅不会差。主要是小区体量不大，只有六栋楼，所以换手率低。可以入，不用担心。我以前讲过，出房少的次新，通常情况下，在下跌行情中比较保值。
23. 预算800左右，投资加自住的话，望京板块或者朝青板块有无推荐关注的？祝越来越红！
答：朝青：珠江罗马嘉园，华纺易城两居；望京：澳洲康都，慧谷阳光，首开知语城两居
24. 有个二套开间在望京，想最近换成两居，本次换房除了考虑未来三五年投资，还考虑到退休后自住的问题（预计10年内），所以务必换一个楼龄新物业好抗跌性强的小区，初步考虑逸翠园或者润枫水尚（不在望京换是因为望京好楼盘二居换不起），时机如何？有没有其他小区推荐？谢谢
答：这俩都不错。还可以看看珠江罗马嘉园和华纺易城两居。投资角度，我更看好望京板块。澳洲康都，慧谷阳光，首开知语城都挺好。
25. 从区域优势来分析下机场T3附近二手房的价值，谢谢
答：坦率的讲，离T3近不太好。环境、配套都很一般，升值空间有限。
26. 去年右安门内买了套2000年左右的两居，不是很理想，不够住，预算600的话，满五年后卖掉两居加钱换三居，还是600万另去大兴投资一套呢？
答：①满五等太久；②从资产配置角度讲，2个二居比1个三居更均衡、灵活；③600万为啥要投资大兴？北部或通州有更多更好选择。
27. 有燃气的商住，南法信。准备明年4月卖，政策会松动吗？
答：个人感觉，商住政策松动是最难的
28. 小鲸请点评一下望京和崇文门未来发展前景。
答：望京不仅有产业，而且配套成熟宜居，高品质楼盘扎堆，也在机场的辐射范围内。崇文门仅凭央区利好加持，就不会差。
29. 750万预算，自住两居，推荐一些北边的小区吧
答：清河：观澳园、观景园、观林园；北苑：拂林园，润泽悦溪，山水蓝维
30. 您好，金融街工作，500万总价，自住兼顾投资（未来置换），在纠结蒲黄榆（觉得算是价值洼地）和六号线黄渠附近（觉得未来依靠通州带动潜力是不是大，但自住好远）。或者您还有什么板块推荐
答：蒲黄榆吧。黄渠只是离通州近，不一定能被带动，毕竟通州是靠政策。
31. 房山金地朗悦2居，有12中分校，阎村乐都2套商住，留一套以后当出国教育经费，存款50，孩子5岁，明年上小学，没有北京户口，两人在大兴和房山上班，有一个首套资格，问:①大兴彩虹新和金地朗悦该选哪个常住、上学；②是否有必要换个市里的学区房？
答：大兴教学质量好于房山。不过孩子的培养关键还是得看家长教育，换市里学区房你们通勤太辛苦。学区房不是教育的全部，只是个开始，没必要换市里，折腾。
32. 帅鲸你好，西单上班，首套资格。首付400，总价650以内，考虑自住加投资，暂无学区需求，求推荐入哪里比较好？另外现在可以入吗？
答：你的工作位置及预算，决定了合理通勤范围内买不到居住品质很好的两居。那不如选个有学区的一步到位算了。可以在西城陶白片区四号线沿线附近找找，比如白纸坊西街6号院。现在可以开始看房，我建议年前出手。
33. 请问总价500w以内，首付200-250之间，首套，工作区域主要在酒仙桥附近，想买个户型好些的两居或者三居，有哪些地方可以推荐呀？暂不考虑学区，谢谢啦，什么时候比较合适出手呀？
答：这个价格买不到好三居，还是看两居吧。酒仙桥附近看看梵谷水郡，也可以到十公里内的朝青板块看看。比如青年汇佳园，国美第一城等。现在看房，有合适的年前出手吧。
34. 在东单上班，手头320w，首套首贷，肖村熙悦安郡值得买吗？或是有什么其他新盘推荐？谢谢！
答：你的首付不算高，能买到的新房位置都不是很好。建议你不要对新房有太多执念，二手房装修好了照样住得舒服。建议用好首套贷款，买个东城小两居，上班也方便，以后慢慢换吧。注意一下，公房无非普限制，可高贷。
35. 已有裕中60平小两居一套，明年孩子上学，现在可以凑500多万首付，因孩子上学就是好多年，家里五口人，可能还会考虑二胎，你建议怎么操作，改善居住条件？
答：五年之内，裕中的热度不会降。建议再同小区再买一套两居，孩子上完小学应该还能卖到好价钱，到时候再改善也不迟。
36. 马连洼附近以后前景看好吗，西山华府小区未来升值潜力如何？
答：投资选板块，自住挑楼盘。马连洼版块长期看还行，西山华府小区本身也不错，但是短期内上升动力有限，因为利好已被透支了。
37. 帅鲸手里有天通苑164平板楼一套，无贷款。和平里80平三居老破小，买的央产房，有公积金贷款40万。常营商住两用小户型一套，商贷40万。想换和平里附近次新三居，我该选哪个楼盘，卖那套置换呢？谢谢帅鲸！
答：卖和平里和商住，贷款买土星园小三居吧。和平里附近买不到合适的次新。
38. 投资兼落户，新街坊、北京青年城、大成国际，都是开间选哪个？
答：这几个开间没啥大的区分度，选租金高的。
39. 现在买新房还是二手房合适？
答：新房税费大头只有契税和公维，跟大部分二手房比税少，首付少。但是现在市面上的新盘也就那几个，选择面太窄，自由度不高，要么地段好总价高，要么位置和配套鸡肋。如果对房子没有处女情结，不一定非要选新房。
40. 最近去逛商场看到有K2春风十里的推销，销售说便宜的很，是不是位置有些远啊，我听到便宜就心动。
答：六环外，均价3.5万，可以分期付首付。最大问题是交房太晚，2021年交房，等下房本再满五到啥时候了。关键你还得有通州房票。
41. 亦庄换城里，什么时候是最好时机？
答：卖房之后如果首付多，不需要多贷款就近期换，现在买家行情，能议价，除了杠杆用得少，其他条件都适合换房。
42. 正准备结婚，可是暂时没有想要孩子。现在在85年旁边学区相对好点儿和95年房子离地铁近点儿的两个区域纠结中。不知道该怎么下决心，担心再换房二套的话到时候压力会很大。
答：买后者，现在还没孩子，上学至少七年后的事了。学区是变量，居住属性是常量。
答：朝阳学区区分度不大，真想要好学区就去西城或海淀。可以换，别纠结
44. 同样的预算在融科橄榄城买130-140平的小三居和国风北京160-170平的大三居，您更看好哪个？国风小区绿化看起来还不错，但不知为何比橄榄城单价便宜一万多。
答：融科品质在望京属于第一梯队，定位更高端。我会选国风，品质也不错，同样预算买的更大。
45. 去年底至今完成了两套南城房子的置换，一套换到德胜裕中50平米学区房给老人住，一套换到牡丹园小三居110平米公房自住。现在有80万公积金贷款，170万商业贷款，商业贷款可以2-3年内还清。来京十余年，一直比较看重职业发展，家庭和生活，对房产关注极少，所以错过了投资的机会。以至于现在还需要贷款置换。现在对未来的资产规划有些疑问，所以来请教。请问你觉得未来工薪阶层家庭资产保值，跑赢通胀还是房产这个渠道吗？在只有两个房票的情况下，五年后我还需要再对房产进行升级以对资产进行保值吗？牡丹园的房子，没有太大硬伤的情况下，您觉得流动性如何？谢谢！
答：跑赢通胀基本没问题。5年后继续升级吧。牡丹园交通好，位置不错，配套成熟，但流动性并没有特别好，主要是学区在海淀比较一般。另外，去年贷的款如果是首套的话应该还有折扣，不建议提前还，房贷额度大利率低风险小，手里多拿点钱以后有好处。
