上海土著:房地产里很…神奇的群体

上海土著:房地产里很…神奇的群体
2019年03月21日 07:07 真叫卢俊的地产观

其实我一直秉持着一个观点,看懂上海楼市,必须要看懂的一个角色就是:上海土著。

但是很遗憾的是,对这一群体的研究太少太少,我们讨论过高管,讨论过产业客群,讨论过新上海人,讨论过全世界的顶级富豪,但是在上海楼市对于土著的描述几乎是没有的

但是上海土著未来对整个楼市的干预会越来越大,理由也很简单,这一群人最忠于上海,种群最稳定,而且经历了上海旧城改造以及房价提升,已经成为家庭资产不可忽略的一部人。

只要有这样一群体,那么他对整个楼市的干扰也就一直存在,未来走势的预判,不能忽略他们的存在

我的朋友观观是一个土生土长的上海人,也只有这样的出身才能真正了解上海的土著,今天这篇文章揭露的就是这个群体背后的地产观

以下为正文

我从小是在上海北区的弄堂里长大。

在我成长记忆里,每个周末约上三五个小伙伴,去虹口公园钓鱼划船,然后在附近饮食店吃一碗馄饨,这便是童年里数一数二的乐事了。

正巧几个月前听薛之谦演唱会,唱到一半,薛之谦突然和大家说起了段子。他说他小时候也在虹口长大,最喜欢的也是汤包小吃,一下子勾起了我的童年回忆。

自那以后,我就一直想再去一次小时候长大的地方,看看那里变成了什么样,直到前几周才成行。

故土重游之后,才发现原来在玄幻魔都的缝隙里,土著们过着另一种宁静人生。

01

在上海的东北角,以前的公共租界,现在的虹口区,坐落着一条甜爱路。因为名字的缘故,甜爱路至今依然是众多情侣逛街留影的地方。

下图是甜爱路一角,两边的墙上写满了甜言蜜语,路尽头的邮筒也是传递情书的最好方式。

甜爱路一旁的山阴路,我小时候一直去转悠。多年之后,我再次走在小路上,感觉时光荏苒,上海早已物是人非,而这些老街却似乎从未改变。

橘红的砖瓦,瘦削的梧桐,慢走的行人,像极了江南小镇。只有时不时来往公交车上急促的报站声,才提醒我们身处魔都。

而坐落在山阴路上的鲁迅故居,那种隐约透出的沉重感,就好像鲁迅先生就不曾离开过。

有意思的是,这些早已是历史保护建筑的老房子里,依然生活着大量土著。多是依稀白发的干练老人,也不乏卫衣白鞋的时尚青年。他们宁静地生活在这里,毫无违和感。

就在几公里外,陆家嘴用了仅仅二十年的时间就成为中国乃至世界的金融高地。而上海的爆炸式大发展,却与这些老街无关,时间仿佛静止在这里。

就像是出生在这个城市里的有些人,人生阶段也静止在几十年前。生活除了拆掉了童年记忆的桥段故地,塞进来光鲜亮丽的水泥森林,其他并无变化。

这里就是上海腾飞前起步的地方,却永远停留在起点。

02

站在小路旁,我一时间有点习惯不了这份久违的安静,不应景地打开手机,忍不住查看了下周围的房价。

冲击我眼球的是巨大的价差。

同样都是内环内,陆家嘴千万起的豪宅,和我周边三百万的老破小形成鲜明对比。

住所房价背后折射出的是阶层地位。

不知不觉里,大城市早已开启双轨生活。

来自全国的精英资本,慢慢渗透融入大城市的上游,用真金白银支持城市飞速发展的同时,也占据了顶层。

而大部分后知后觉的土著,依然守着门前一亩三分地,不曾也不能伸手够到更高的位置。

当全国人民争先恐后地把上海房价拉升过单价10万的关口,跃跃欲试冲击20万目标的时候,不少土著还在挣扎着购买一种叫做使用权房的房子。

这种房子总价不高,即便是市中心黄浦区这样的顶尖地段,二、三百万也可以买到。但房子是老式建筑,多为旧(式)里(弄)、新里、八九十年代盖的老公房,比如下图这种。

使用权房的外立面破败不堪、惨不忍睹是常态,可也难不倒精明的土著。所谓螺蛳壳里做道场,正是他们的拿手好戏,房间里收拾一下,照样晶壁辉煌。另外不少市中心优质学校对口的正是这些使用权房,使用权房是可以入学的。

买不起房的土著,想挂学区却预算有限的家长,会考虑买使用权房。

使用权房不限购,不能使用按揭贷款,虽然只能全款买,倒也契合土著畏惧风险的特征。

最关键的是,使用权房只能上海户口买,并且过户不需要增值税等,费用极低。

高门槛、不限购、低总价、无税费、全功能的使用权房,大概是高歌猛进的大上海,留给底层土著们最后的红利吧。

03

都说上海人很开放,能够快速接受新鲜事物,应该是完全享受到这一轮上海楼市长牛。

但现实是,大部分土著除了自住那套房增值,对冲了房价上涨之外,其他并无斩获。

作为土著出身的我,十分清楚,上海土著骨子里其实保守的很。

上海人的开放只是流于表面,内心是守成的。

上海人可以在外吃遍西餐日料,但在家最爱的依旧是红烧肉和鸡毛菜。上海人可以接受纷繁复杂的银行理财,但一万个不愿意负债借贷。

也许是因为每个土著都是有房开局,有余地的他们,反而被束缚了手脚,不敢在楼市里大干一场。

只有少数的土著家庭,会想去举全家之力提前多买一套房,作为资产配置,守住在这个城市的位置。

更多的家庭则是在用房之际,要么接受蜗居在市区老破小,要么凑点钱被赶去远郊新城。

毫不夸张地说,能够在小时候长大的地方买一套体面的房子,对土著们来说都是一种奢望。

土著们在享受着城市日新月异的同时,也在默默忍受着高房价的压力。

痛处在于,新移民混不下去,可以拍拍屁股回老家。而上海土著的家在这里,他们退无可退,只能咬牙坚持。

时代给你了机会,也给了你压力,不管你愿不愿意,都得扛下来。

04

大步向前奔跑的城市,拖着土著有点力不从心。

这样的事情不仅在上海,也在全国各地上演着。

我想起了之前去过的苏州观前街、平江路一带,也是破旧不堪。

那开车五步一停的拥堵感和两旁暗淡的建筑群,提醒着我苏州也是一座千年老城。

苏州的内环内和中环外有着本质不同,又一种双城生活。内环内的老房子就像是一个私密幽静的闺中少妇,吴侬细语诉说着时代的印记。而中环外的园区豪宅就是迷人妖娆的摩登女郎,大开大合地拉着你踏上时代快车。

本应是房价高点的苏州市中心,却把楼王拱手让给了东边的园区,也把人群区隔后的制高点,让给了新移民。

广州的海珠区,深圳的罗湖区,土著扎堆的区域,就这么一直宁静地沉淀着,静到让人淡忘。

其实回想近代史,人口高流动下的中国大都市,哪有什么真正的土著,无非是早来五十年和早来五年的区别而已。

每一次大城市的腾飞,靠着都是来自全国的人口和资源,犹如新鲜血液注入心脏一般。

而正在接受新一次人口大迁徙的中国,未来也不会有真正的土著。谁能够给这座城市带来更多贡献,奋斗下来站在顶层,谁才是未来这座城市的主人,拥有话语权。

人来人往,留下的终归是强者,与出身无关。

05

所以从很久以前,在买房子这件事上,我越来越偏好新移民的眼光。

大城市的人口增长已经从土著的自然增长切换到新移民导入模式。这不光在改变城市选择,同时也在影响城市内的板块选筹逻辑。

任泽平说,由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。

我说得更直接一些。大城市房价不是由当地平均收入决定的,那些在大城市看房价收入比的打法一定是错的。大城市房价是由所在城市最有钱阶层里最穷的那批人决定的。就好像清华北大的录取分数线,不是看考生们的平均成绩,而是看学霸里最弱的那个人的考分。

对我们来说,土著意见不重要,Old money不重要。

那些羁绊我们的观念:房子够住就行,内环内是好地段,少贷款是上策

——统统都是错的。

在房地产市场上,New money的眼光才是我们看中的。

那些存在于近郊,有优质新兴产业,整体规划较新,没有过多老破小负担的片区,才是我们理想目标。

换句话说,找房子要顺着新移民容易进入的朝阳高薪产业来找,要按照新移民喜好的低密度漂亮次新来找。

New money 正在战胜Old money。

研究新钱的布局,正在成为每个买房人必修的功课。

06

记得那天离开山阴路之前,我坐在小时候常去的万寿斋小吃店里的狭小座位上。

一边看着外面人群稀疏的马路,一边吃着二十年不变味道的蟹黄汤包。心里想着,我们穷尽一生,到底追求的是此刻的宁静致远,还是未来的志在千里?

吃完擦擦嘴,出门向右,经过一家买手店。

炫目的灯光吸引我驻足。打量一番后,方才惊奇滴发现原来这家店里最大的生意,不是主力柜台上尖货时装,竟然是橱窗右侧的房产中介。诗和远方距离务实营生,两者离的那么近,却毫不突兀。

我忽然明白:

再美好的宁静致远,都是在吃住无忧之后。

而在此之前的任何时刻,你都应该是一个勤奋努力的人。

以上为正文,来自我的朋友魔都财观的创始人观观

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