这是一个对我来说难忘的周末。
周六的时候因为线下团队奔波在各个案场，看到了成群结队的人，这样的气氛这样的状态在之前是不曾感受过的
上海从3月份开始，陆陆续续售楼处开始开门，每个案场限流100组，在这一周差不多浦西浦东的项目都基本开门了，应该是最大量的项目可以面对客户的时间点
而从市场的表现来看，正如我昨天的文章所说，没想到，上海楼市会突然回暖
但是昨天只是和大家强调营造在市场上的气场，今天和大家说说我在线下收集到的一些具体数字，可能不是很精准，但是大差也不会差
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位于大虹桥的首创禧瑞荟，500万-600万目前来看市面上最好的选择，一个周末成交了15套
路劲上海派，因为面积小总价控制合理，成为200-300万仅有的地铁房，在包含疫情的1-3月的时间卖了100套
佘山国贸天悦，一个非地铁房，也因为品质不错，两天有19套的成交
最让我意外的是，位于大虹桥核心区的一个联排别墅项目灿辉晶典，这个周末卖疯了，1200万的总价两天卖了10套
还有一个项目虽然没有开盘但必然火爆的亲水湾风华，浦东400-500万总价仅有的一个选择，我的小伙伴就在案场蹲点
回来就和我说一句：售楼处这种样子的之前只在前滩看到过
这是我们线下团队陆陆续续帮大家收集的一些信息，这就是这个周末发生的事情
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好了，说完现象，说说观点
昨天的文章基本上表达了市场会回暖的一些理由，最核心的理由就是刚需在这一轮氛围里率先进入市场，但是因为时间差市场供应还没跟进，所以导致市场出现短暂的供不应求的情况
但是今天我更想和大家聊聊，为什么会回暖的那么快
因为这一点真的很出乎我的意料，我甚至在周五的时候都还没感受到这样的态势
首先这个周末是上海基本上所有项目可以正常接待的第一个周末，特别是浦东，这周四开始采取限流接待的模式，所以这是一个重要的起点原因
而从现场销售的沟通情况反馈，这一波的客户相比较之前的需求更加明确
之所以明确是因为疫情被锁在家给到用户充分的思考时间，有多少钱买什么样的房子在哪里买。
很多在过去边看边想的问题，此刻在线上已经做好了足够的选择题
线下看房更有目的性也更直接
还有一个环节，就是不论是案场销售还是中介渠道，因为过了整个2月也憋足了劲。
要知道这个赛道是最惨烈的如果业绩不行很快就会被淘汰，所以他们都希望3月可以补足之前的落差
所以这就是时间点的微妙，所有的因素都在这个周末汇集，从而点燃了楼市的热情
这一点在二手房市场我也找到共鸣，我问了下我家门口的链家，问问最近的情况，也同样和我说这周不论带看量还是成交量都有明显的提升
除了前面文章说的那些理由，也有一个很重要的契机就是也是大概这周开始，社区开始慢慢可以让访客进出了
正是因为如此，带看和成交才开始陆续释放
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以上那些还只是表象因素，内核其实还有一个重要的逻辑，就是过去的一个月的需求确实又被积压
各位要明白一件事，就是这个城市不论行情怎么差，政策如何被打压，上海楼市有一个下限的成交量。这个成交量是不论狂风暴雨都会被释放掉的
而这个需求有多少，简单来说就是5万套
这是上海2017年的成交数据，应该是历史上上海楼市的成交低谷了。2017年上海楼市发生了什么大家都知道，在这样氛围下的市场成交应该是上海的下限成交量了
换句话来说，每个月4000套一手房成交肯定是跑不掉的。
而上海的2月的成交因为过年和疫情算是硬生生的被打掉的，这些需求会在后续的3、4月补足
能够在3月的第二个周末集中释放，确实是有着各种机缘巧合，但也算真真实实的发生了
但这件事背后会带来另外一件事：因为售楼处内的局部火热，会带来上海楼市的信心快速回归
不用怀疑，这件事很重要
上海楼市我个人认为不论成交量腰斩还是激增都不会出现大问题，毕竟城市能级在这里。
但是市场的流动性到底能到多少，这个其实就看市场信心，信心决定了一个普通个体会花多少时间去决定自己的买房诉求
而信心来自哪里，不是什么政策，也不是什么自媒体的文章，信心来自于自己想要买的房子被卖掉了
这也是为什么一手市场比较能带动楼市信心的最重要原因，这也是为什么管控好一手房就能管控好整个楼市的重要原因
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那上海楼市就盖棺论定的火热？
这也不一定，因为虽然我们已知这个城市的需求下限，但尚不得知成交的上线在哪里，哪怕今年上海去化了六万套七万套一手房，这也是非常普通的数字
这样的数字一定不会形成楼市哄抢的情况
而且在如今人口总量不破房票有限的前提下，希望上海市场的成交有根本性突破也是不现实的事情
所以如果没意外，整个市场在这一整年对购房者还是比较善意的，就是购房者只要自己坚定，应该是可以买到自己中意的房子
这一点在房企内部也有着自己的共识，我询问了几个上海项目的操盘手，有一个基本面的共识，就是他们希望自己的项目可以尽快的拿到预售证尽早的供应
背后的原因就是他们希望借着热度可以抢到第一波客户
在信心提升，客户相比较坚定的时候，操盘手都希望自己的项目可以和购房者见面
珍惜当下是过去2年市场给到所有地产人最大的经验教训，但凡选择等待的最后都没有什么好下场
所有项目都会加快供应节奏，目前来看预售证的价格也不会波动的特别大，大家对于房价的预期都已经恢复理性
而这过程中唯一的变数就是大面块的供应和个体的需求是否匹配的问题。
过去两年上海外环内的土地出让量偏大，今年上海市中心的供应量的比重会比想象中的要高
所以市面上虽然有持续的房源供应，但是你需要的总价段房子还有没有，这也确实是一个问题
毫无疑问，对于普通购房者，珍惜当下也是最好的选择。
正如我昨天写到了，不同总价段对应的优质项目真的太少了
目前200-300万总价且有地铁的，在上海只有路劲上海派一个选择
300-400万靠地铁的只有淀山湖一些项目和宝地佘山一号，
400-500就是亲水湾风华，这是浦东唯一的一个选择，
500-600万，理论来说值得入的只有首创禧瑞荟。
而别墅段位的好项目目前来看就一款灿辉晶典，应该算是地段和品质结合的最好的一个项目了，1200万的总价
正是因为少，才导致好项目的热捧
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所以对于今年来看，市场气氛会更加细分，利好的是那些正在看房路上的人。而重度纠结患者可能会错过楼市里最重要的东西：时间
2020年上海楼市的均价应该会比2019年要提升一点，但这不是整盘提升的效果，而是因为市中心成交比例加重导致的结构性提升
但就像我说的，上海楼市是一个信心市场，这样的数字波动是否又会助推楼市的发展呢
这个我真不知道，大概2年前，我已经放弃预测一年后的楼市走势了，因为我也知道了一点：珍惜当下
大概就是这样了
最后还是要安利下我们的线下团队，这应该是目前上海购房者身边最靠谱的顾问团队了，上海楼盘每一个一手房我们都人肉看过写过测评，线下团队都是从业超过10年的置业顾，只会根据你的诉求给到居住解决方案
