作者：房产教授
上两篇文章我们说到，由于农村人口向城镇的转移导致农村正在快速消失，而这种消失的趋势不会改变，未来20年，中国大部分农村都将消失，只会剩下一小部分，紧邻大城市的周边乡村，或者已经融入城市里面远郊农村。振兴乡村，不是振兴全部，而是振兴这一部分。
一方面是农村大量消失，导致前面20年大量农村人口流入城市的人口红利逐渐消失，另一方面则是全国性的越来越严重的人口老龄化，所以很多人对未来20年的楼市非常悲观，认为一二线城市房价已经过高，在失去人口红利和人口老龄化两面夹击之下难以为继，甚至连万科都觉得房地产的黄金时代已经过去，接下来的是白银时代。
实际上，已经获得大部分人认同的观点之一是：房价上涨的根本原因是货币的贬值。
过去20年，货币增发了多少我不想去统计，但是我想大家应该还能记得住的是，20年前的工资只有几百块，现在随便哪个地方的最低工资标准都几千块了，2017年北京平均工资都快1万块了（官方统计）。
老师告诉我们，科技的发展提高了生产力，降低了生产成本，是可以降低物价的。但是20年前2毛钱的包子现在也要1.5元了。货币增发的速度远超生产力提升的速度。按照这个速度下去，一个包子迟早要涨到10块钱1个的。
货币增发，物价飞涨，房子作为可投资产品，价格自然要上涨的比包子更快。但是房子又不是个普通标准商品，它的价格因素可以有很多，非常复杂，但是也可以非常简单。
北京的包子或许会比哈尔滨的贵一些，但是顶多就是北京卖1块5，哈尔滨卖1块钱而已，但是北京的房价是好多好多倍了。如果再看农村，许多农村白送都不会有人去住。
为什么北京上海深圳的房价那么贵，但是农村的房子却没人要？
我们可能会分析出很多原因，比如一线城市有更多的工作机会，更好的教育条件，更好的医疗条件，更多的灯红酒绿。
康老师总结了他多年投资经验，得出了房价的5大支柱：交通、教育、医疗、产业、商业。用通俗的话来说就是，那些离高铁站、火车站更近，有更多更好的学校、医院，有更多工作机会、发展机会，有更便利的生活条件的地方，房价就会高。
所以康老师在不断研究各项政策，挖掘那些目前5大支柱尚未完善，但是未来不久之后会快速完善的地方，这些地方因为现在缺少5大支柱所以价格很低，价值被低估，而未来在这5大支柱完善之后，价格就会快速上涨，给投资者带来丰厚的收益。这就是康老师所说的价值洼地。
实际上，归根结底，房价最根本的支撑点是人口。有更多更好的学校、医院、创业就业机会、享受娱乐设施等等，最终的结果都是吸引了更多的人口加入，人口基数庞大了，物价、房租、房价都会涨的比其它地方快。
也就是说，一线城市之所以在过去的20年里涨的比别的地方快，是因为一线城市流入了更多的人口。
所以，如果再简单一点说，那么投资房产，就是要投资未来人口流入更多的地方。
那么，问题来了，一二线城市的人口红利真的消失了吗？实际上，未来20年，一二线城市的人口红利将持续，并且不会受到老龄化的影响。
过去的20年，农村和乡镇庞大的人口向城市输出，这些人口并不是单一地流入到一线、二线城市，三四线甚至县城都获得了巨大的人口红利。这是因为不论是一二线城市还是三四线城市，或者是县城，都要比农村更好生存，更好发展。但是随着城市化的进一步推进，城市的进一步发展，交通的进一步完善，未来会有更多的人从县城、三四线城市向一二线城市转移，就像农村向县城、三四线城市转移是一样的，一二线城市会比三四线城市更有吸引力，更有发展前景。
也就是说，未来20年，一二线城市的吸引力不会变，它们将会继续大量吸引人口进入，不同的是，以前是农村、乡村向一二线城市输入人口，未来将是由三四线城市向一二线城市输入人口。远离一二线城市的县城未来20年的命运，就会像今天的农村、乡镇一样，面临人口流失的困扰，所以现在县城的房子、商铺，除非自用，已经没有太多的投资价值了。
至于讨论了十多年的人口老龄化问题，恰恰是未来20年的新投资机会。
一线城市的医疗、教育、交通、产业、商业等等，对年轻人来说是巨大的吸引力，但是对于老年人来说，除了医疗之外，其它东西都是可有可无的，但是一二线城市严重的空气、水质污染严重威胁着老年人的健康。年轻人为了发展逼不得已呼吸着被污染的空气，喝着被污染的水，但是老年人已经没有必要非得留在一线城市了。
离开一二线城市，去更适合养老的地方生活是未来老年人必然的选择。
如果问我哪里最好赚钱，那么我毫不犹豫会想到北京、上海、深圳、广州，如果问我哪里最适合养老，那么我想大家脑海中都会浮现2个字：海南。如果问我比海南更适合养老的地方，那么我只有说三亚了。在中国，我实在想不出还有比海南，比三亚更适合养老的地方。
当然，海南有它的优势，也有它的短板。优势是自然资源，没有污染，气候舒适，没有冬天。短板就是城市建设较差，即使是房价最贵的三亚和作为省会城市的海口，基础设施都比较薄弱。但是正是因为这些基础设施薄弱，所以现在海南的房价还不算太贵，尤其是相对一线城市的房价来说，海南大部分市县的房价都是非常低的。
随着海南的交通、娱乐等基础设施不断完善，就会有越来越多的老年人加入到海南养老的大军中。也就是说，未来20年，海南以及其它适合养老的城市将迎来由人口老龄化带来的，新的，属于养老地产的人口红利。
本文为微信公众号 房产教授 原创文章
