作者：房产教授
我在之前曾连续几篇去写关于人口的问题，从农村人口的消失，到城市群的发展，其目的实际上就是要告诉大家，人口是影响未来房价的最根本因素。农村人口消失之后，他们都往大城市跑，不仅工作时间在城市，很大一部分连过年都不会回到农村了，混的差点的也在乡镇或者县城买房，随便混好点就是地级市，再好点就是工作所在的一二线城市了。
未来20年，农村往城市输出人口的红利已经消失了，未来乡镇、县城以及三四线城市才是人口输出的一大源头，人口老龄化将会是未来新的人口红利。只有看清楚未来的人口趋势，才能在未来通过投资房产赚更多钱。
一、价值洼地
我们都说要找价值洼地，提前布局。就像康老师之前带领大家布局了环京、环沪等地，让许多会员收获了远超平均时长涨幅的收益。但是很多人并没有了解价值洼地是什么，所谓的价值洼地，就是现在人口不多，未来会有大量人口进入的地方。
价值洼地的产生，主要有两种情况：造新区和需求溢出。
①造新区
新区刚成立的时候，必然是什么都没有的，交通混乱、没有学校、没有医院、没有商场，可以说什么都没有。这个时候你让刚需去购买，人家都会觉得你有病，送给他都不会去住。
但是随着开发商和ZF把路修通了，引进了超市、商场、菜市场的时候，有一些嗅觉灵敏的投资者以及钱少一些的刚需客就开始购买了。再过一两年，这个地方开始兴建学校、医院、写字楼、公园等等，一切配套都弄好了，并且甚至比市中心还好，大量刚需就开始涌入这里，当然房价也在这几年翻了好几倍。
就像海口的西海岸，2015年的时候，七八千都不好卖，但是随着南海大道、海秀快速路等交通的完善，使得从市区到西海岸的通勤时间，从1小时降到了20分钟，再加上这两年西海岸的知名学校、医院、万达广场等商业等等的完善，西海岸的生活便利了很多，西海岸也从刚需族眼中的鬼城变成了香饽饽，买房就买西海岸，房价也一路从几千块涨到近2万，甚至有些楼盘已经越过2万大关。
②需求溢出
我一直试图告诉大家，未来农村和乡镇要完蛋，县城要完蛋，三四线小城市也要完蛋，人口都要从这些地方跑出去，到大城市去，所以去农村、乡镇、县城和三四线小城市买房，你说孝敬父母买个好房子给他们住那是没问题的，你要是说投资那还真是算了。大城市最后的发展方向一定是城市群，一个大城市，带动周边一群城市共同发展，形成一个城市群，然后这个城市群又有可能带动周边的另一个城市群。也就是说，未来，或者说现在已经有的趋势是，部分区域越来越多人聚集，剩下的地方人口越来越少。
所以要理解，我说的农村、县城、三四线城市要完蛋，指的是那些三不靠的城市，方圆几十公里甚至上百公里都没有什么发达城市的存在，这样的地方最终都会没人的。最终剩下的城市，一是大部分的省会城市，二是东部发达城市将形成一个个城市群。
城市群实际上已经在形成了，比如北京，不断往外扩展，三环四环五环六环，然后有人说还要修七环，可是北京的版图就这么大了，怎么办，那就只能是借别人的地了，比如涿州、固安、燕郊、大厂，香河等等。
交通越方便，人口的流入就越方便，一方面是北京可以更方便吸纳更多高端人才（有钱人），也方便了北京外围及北京周边城市吸纳人才。实际上，北京一环一环隔离的不仅是地域，还是将人隔离了（就像我们说的阶层），这种隔离，其实就是需求外溢的一种结果。
当你买不起北京三环内的房子的时候，你自然就会寻求四环、五环的房子，当四环五环的人聚集起来之后，在这里又可以形成新的产业，或者与其它地方形成互补性的产业，又可以进一步吸引更多人口。所以三环涨价了之后，看明白的人立即就去四环买房，然后四环上涨；买不起10的房子再涨价之后，买不起的人就会去选择买8万的，于是各地房价轮着上涨，形成了所谓的板块轮动效应。
所以2017年，北京周边的城市都经历了一次大涨，都说是“炒”起来的，实际上更多的还是焦急的刚需，买不起北京又想有有个自己的床的人在购买。不要看现在限购之后房价大跌，下一轮上涨周期这种发达城市周边的城市不仅会收复失地，还要有一轮更疯狂的新高。
但是并不是每个城市都像北京一样，北京是独一无二的，所以北京周边的溢出效应很多人都知道，像通州这种既是新区，又有大量溢出需求的双概念地区很多人很早就布局了。
所以挖掘价值洼地就是挖掘未来人口的流入趋势，如果能够挖掘到未来不久能够有大量刚需人口进入的新区，或者发现新的需求溢出点，就能找到真正的价值洼地，收获远超平均涨幅的收益，如果能找到像北京通州这样，既是重量级新区，又有大量需求溢出的地方，那就是超级大洼地。
二、新的人口红利
过去的一段时间，人口红利主要在于城镇化，农村和乡镇人口流入城市，其中一二线城市是最大的受益者，三四线城市也分到了一杯羹，甚至县城也没有落下。但是人口资源也是会枯竭的，不用否认，现在农村，尤其是偏远农村已经大量消失，未来远离大城市的农村全部都要消失。
城镇化之后，城市群化越来越明显，普通三四线城市相对一二线城市来说毫无竞争力，一二线城市形成城市群吸血三四线城市的人口将会是下一个大趋势。对于房产投资来说，一二线城市不会有太明显的变化，但是普通三四线城市的风险将大增，这次去库存或许是三四线城市的最后一次狂欢，当然也有可能还能来一次，毕竟还是有许多人，从农村出去之后无法在一二线城市安家，会有一部分人选择到距离家乡最近的地级市安家置业。
更重要的人口红利其实已经改变方向。
如果说过去30年人口红利主要集中在年轻劳动人口的流入方向，那么接下来20年不容忽视的就是老年人的人口红利。其实人口老龄化不止是我国的现象，全世界都存在这个问题。根据相关报道，截止2016年底中国60岁以上老人超过2.3亿，到2050年这个数字将翻翻，变成4.8亿；而金砖5国60岁及以上老年人口达到4.0亿，预计2030年将增至6.3亿，2050年将达到9.4亿。
有一个不容忽视的情况是，不仅我们的人呈老龄化的趋势，我们的钱也是掌握在老年人手中。根据瑞银与普华永道2015年发布的《2015年亿万富豪报告》显示，中国亿万富豪的平均年龄为57岁；而根据《胡润百富榜2017》的报告显示，整张榜单的上榜富豪平均年龄为54岁。不论是有钱人变老了，还是人到老了才有钱，都可以说明一个问题，我们低估了老年人的购买力。
除了这些千万、亿万富翁，很多普通老人，因为国家提高退休老人待遇，以及老年人本身的一些积蓄，使得许多普通老人都有能力、有实力到远离雾霾、污染的地方去买房和养老，排除大病因素，养老金完全足够他们的老年生活。
既然有需求，也有能力，那么未来到更适合养老的地方养老就将会是那些有条件的老人的必然选择。而海南，是现在以及未来最好的养老选择。实际上这种异地养老，或者说旅居养老的趋势已经出现了，从海南岛越来越多的老人去买房养老就可见一斑。
所以，未来二十年，新的人口红利已经出现，那就是老年人口的流动轨迹。
三、海南的溢出区域
说到老年人，说到养老，海南无疑是最佳的选择。不论是空气、阳光、沙滩、海水、富硒土地，还是温暖的冬天都是吸引大量老年人来的原因。正是有了良好的空气和温度，海南对许多慢性疾病都有很好的疗养作用，所以我们接触过好几个会员和读者，都是因为医生的建议才到海南买房的。
但是海南毕竟太小，它是稀缺的，三亚以及跟三亚相似气候的周边区域更是稀缺。所以在经历这一轮上涨之后，三亚市区基本已经站稳3万大关，而周边的陵水、保亭、万宁等也普遍站上了2万大关。整个海南岛，目前低于1万的区域和楼盘都不算多了。而海景房，尤其是三亚周边的海景房，我都不敢随便去想象。
问题是，不论是3万的三亚，还是2万的陵水、海口，都不是它的顶点，未来几年之后再回来看，或许会觉得这个价格还是很低很低的。
问题是，海南已经停建100㎡以下的小户型了，现在推出的很多楼盘已经全部都是100平以上的房子了，即使价格没涨，总价100万以下的房子在海南也越来越少。
也就是说，海南低总价的房子在不断减少，甚至在不久之后，100万以内的海南房子就此成为历史。在这种情况下，还有大量的，想要购买100万以下，甚至更低总价的，又适合养老的房子的老人。他们总不能买不起海南就不养老了吧？更何况，海南只是最舒服的养老之地，但不是唯一能养老的地方。
所以海南的需求溢出会越来越明显。
海南需求的溢出，就一定会导致其它适合养老的地方直接受益，比如湛江、北海、西双版纳等。而湛江作为离海南最近的地方，也是跟海南气候、温度最相近的地方，将会是海南需求溢出的最大受益者。于是我们顺势推出了湛江项目的团购。而湛江的这个项目，不仅仅是海南需求的溢出受益区，还是一个大型度假区，海水沙滩也非常棒，完全可以想象，在七八年之后，这里就是现在的海南清水湾。
实际上，这个项目我们在会员已经团购超过1个月了，目前已经团购了111套，只是许多还没有成为会员的读者老师没有获得消息。对我们湛江的团购项目有兴趣的读者老师们，可以加我的微信：13389851611详细了解。
