作者：房产教授
4月22日，海南宣布全域限购，外省户籍人员在海南买房，最少需要2年以上社保，在海口、三亚、琼海等之前就有限购的区域买房的，需要最少5年以上社保。
消息出来之后，有汽车销售人员跟房产销售人员开玩笑说，房子不能卖了，都来卖车吧。不过天有不测风云，一个月不到，海南的车也限购了！
5月15日，海南省政府发布公告，2018年5月16日0时起至 2018年7月31日24时止，海南停止所有小车上牌，2018年8月1日起，购买新能源汽车需要排队，购买普通小车需要摇号或者竞价才能获得上牌资格。
这个消息出来之后，房产销售和汽车销售相拥而泣，于是一时间，下图刷爆朋友圈。
对于海南房产和汽车的限购，很多人提出了疑问：一个号称要做到全国最开放的地方，竟然搞出了最封闭的房产和汽车限购，这样符合开放的精神吗？马光远甚至毫不客气地指出：在目前海南还十分需要外来资金帮助建设的时候，实行这种严格的限购政策，这是很愚蠢的。
实际上，在目前的国情下，如果不对房产、汽车进行限购，才可能直接让自贸港计划流产。
一、自贸港还是个婴儿，不能因房地产而夭折
其一是目前自贸港还尚在打基础阶段，不允许发生房产泡沫。
1988年，海南从广东脱离建省，同时，也成为了全国最大的经济特区。当时的海南可以说是一无所有，在有限的资金支持下，为了卖地筹集资金，当时的政府鼓励开发商大兴土木，鼓励民众买房。1991年到1993年最高峰，海南的房价从1400元涨到了7500元，一路超过所有城市，成为房价最贵的地方，而地价自然也水涨船高，从几十万一亩涨到了几百万。但是随之而来的是泡沫的破裂，房价大跌，海南发展银行成为了当时唯一破产的银行。之后的十多年时间，海南无力发展经济，花了大量精力去处理那些烂账、烂尾楼。
2009年的最后一天，中央决定支持海南建设国际旅游岛，之后的3年时间，海南的房价又经历了一次过山车，虽然不至于像93年一样造成满目苍夷，但也给许多地方留下了很多烂尾楼，而当年的一些高端楼盘，比如三亚的凤凰岛，到现在还没回到当时的高峰。
以上两次大政策的经历非常相似，都是在政策宣布之后，没有控制好房价，导致房价，短期内大幅度增长后又暴跌，不仅没有给海南的经济带来实质性的发展，反而因为暴跌之后产生的问题，对海南的经济造成了长时间完全停滞状态。
现在海南建自贸港，也是政策刚刚宣布，所有政策都还没有完全落地，招商才刚刚开始，人才还非常稀缺，配套还没有完善，一切都还处于打基础的阶段。并且自贸港政策，即使比起当年海南建省、建最大的经济特区也有过之。如果这个时候不对房价进行严格限制，那么自贸港就有可能重走之前的老路，因为房产泡沫的破裂而造成严重的经济问题，使自贸港计划夭折。
其二是房价太高不利于人才的引进。
自贸港建设是一个非常漫长的过程，在这个过程中需要大量各类人才的参与。但是随着自贸港政策不断落地，就会越来越多人看清海南自贸港的发展潜力，到时候就会有越来越多人来海南买房，再加上现在海南实行保持现有建设用地不增加的政策，随着越来越多人买房，房价自然也就水涨船高，不断攀升。但是这些买房的人并不是来海南参与自贸港建设的，他们的目的就是买房，等着房价上涨从而获取利润。
房价的上涨，必然导致房租也随着上涨。目前海南的人才政策，本科以上，35周岁以下人才落户海南可以获得每月1500元的租金补贴，硕士则是2000元。在现在的租金水平下，1500元在海口还可以租到差不多的房子，这对应往届毕业生，尤其是应届毕业生还是有比较大的吸引力的。假如随着房价上涨，带动了房租上升，这个政策的吸引力就会大打折扣，甚至因为房价和房租太高导致人才引进出现困难。
所以说，有着前车之鉴的海南岛，如果想要平稳发展自贸港，对房产进行限购是唯一的选择，控制那些纯粹的房产投资者和养老购房者，同时也给来海南工作的年轻人机会和福利。这就像是一个年轻的创业公司，给前期员工期权激励一样的。康老师说过，房子就是城市的股票。一个未来非常光明的创业公司，你想持有它的股票，唯一的方式就是参与到公司的建设中来，为公司的发展出一份力。
二、汽车摇号是为百万人才留出车位
根据人才引进计划，我们到2020年要引进20万人才，到2025年要引进100万人才，在自贸港的大前提下，到2020年引进20万的计划可能较难实现，但是到2025年引进100万应该是很容易实现的。
我们之前说过，由于海南的特殊性，海口和三亚会形成南北2个中心城市，这两个城市将会是海南引进人才最重要的落脚点，估计有超过95%的人会选择海口和三亚。但是目前的情况下，海口小车已经不少，根据统计，截止2017年，海南省汽车总量大约为115万辆，海口全市汽车总量为77.25万，其中私人汽车68.69万。就这个数量下，海口市的交通已经非常拥堵了。
但是海南又是一个比较特别的地方，在成为自贸港之前，它还是个候鸟城市，冬天人很多，夏天人很少，外地人在海南买车上牌的也占有很大的比例。这样导致的一个问题就是，本来就拥堵的海口，到了冬天更加拥堵，再加上海南高速不收费，导致冬天海南的高速非常拥堵，交通事故频发。
随着百万人才进入海南，汽车的增量肯定还要增加很多，如果无序发展，到时候就会造成空气污染、道路拥堵。还没成为大城市，就得了大城市的病。
限制汽车保有量，实际上就是要限制外地非海南工作人员的购车增量。所以摇号只是一个开始，接下来的细则，应该是会对购车人的户籍、社保、居住证等作为购车资格的一部分。
实际上，不论是对房产的全域限购，还是摇号购买汽车，释放出来的信号都是一样的，那就是海南的房子、汽车的需求量将会大量增加，所以才要用强制的手段去控制这种需求。汽车的限制或许只能越来越紧，但是房产的调控一直都是有周期性的，全域限购是一个机会，只是社保、个税、落户、创办公司等等，任何一种方式相对以前直接购买来说，都是比较复杂的操作，并不是每个人都能看到其中的机会。
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