作者：房产教授
上一篇《100万在海南买房的日子将成为历史》一文发表之后引发大量的转发和评论，也有许多人在微信私下问我，是不是意味着在海南的小户型应该尽早赶紧随便抢一套？
其实，随着海南库存不断减少，海口、三亚、陵水、乐东这些热门区域的小户型已经非常少了，即使没有停建小户型的政策，这些地方的小户型自然也会水涨船高，毕竟绝大部分的度假和养老需求都是小户型，尤其是70平米以下的小户型，而且由于户型小，总价就低，单价提高一点也不会太敏感。
当热门区域的小户型库存在不断减少的时候，随之而来的溢出效应就产生了，于是三亚边上的万宁、东方；海口周边的文昌、澄迈、定安也在这一轮小户型竞赛中脱颖而出。目前，三亚市区的房价在2.8万左右，海棠湾靠海的房价已经基本超过5万，而且小户型不多；而海口的房价，西海岸在1.7-1.9左右的均价，东海岸则处于1.2-1.4之间，观澜湖已经逼近2万，主城区也在1.4-1.8之间居多。然而万宁海边的房价已经基本超过2万，即使是兴隆也基本上超过了1.5万；文昌、澄迈靠近海边的房子，价格已经接近1.5万，离海远的也突破1万元；定安的房价也已经顺利突破8000。
三亚2.8万，是因为得天独厚的气候优势，集中了全国人民的目光焦点，房价高点也能接受；而海口作为省会城市，拥有全省最多的医疗、教育资源，而且几乎可以肯定的是，海口的人口一定会随着城镇化的影响吸引更多本地人口和外地人口的迁入。所以作为最特别的省会城市，海口1.2-1.9的价格也是可以理解的。
但是万宁、文昌、澄迈这些地方，气候条件来说，跟海口差不多，都属于偏潮湿的市县，但是不论是城市配套还是发展潜力，都不可能跟海口相提并论，但是这些地方房价却已经接近甚至赶超海口，这是一个极其不合理的现象，如果是为了度假，不考虑增值潜力大小的情况，买上述区域海边的房子无可厚非，毕竟只是享受，如果考虑增值潜力的情况，去买文昌澄迈一万多的房子，怎么看都不如买海口的东海岸1.2-1.5的房子。
小户型的这种供需不平衡，还会在未来很长一段时间影响着楼市，一直到停止供应小户型的政策发生改变。但是我之前一直强调，房子不仅仅是一个商品，它还是一种投资品，受到金融和政策的严重影响。而从目前的情况来看，最起码政策不会是向着房价上涨的方向上走的。
实际上，这一轮的调控已经慢慢开始显现威力了，根据人民日报的报道，北京周边房价大跌，有些楼盘二手房甚至下跌三分之二。实际上，北京、上海这些一线城市就是楼市的晴雨表，就是大水龙头，水龙头一关闭，最先遭殃的就是它们周边的地方。随着时间的推移，许多三四线城市也肯定会出现跟环京一样的下跌，甚至某些地方原来怎么涨上来的，接下来还要怎么跌回去，指望回城农民工来接盘的想法太不现实。
虽然海南通过“两个暂停”控制库存的方式来保障房价的稳定。但是这种稳定，是指全局、均价的稳定，是指不会大涨大跌，局部下跌的可能性不仅存在，而且可能性非常大。根据上面的分析，有些市县即使到现在还在不断上涨，而且涨幅较大，不仅透支了下一波的涨幅，还超出了海口、三亚的涨幅，出现了畸形的房价。所以这些价格远超价值的市县，就非常有可能成为这一轮政策调控威力的领跌区域。
不论是占坑、自住还是投资，我相信没有任何一个人会希望自己买的房子买了房价就下跌的，不论卖不卖，总是希望自己买到价值洼地，价格能够上涨。价值洼地的最大特点就是，大部分人对它的误解导致房价目前较低、涨幅滞后，当这些误解消除滞后能迅速回归正常。就是康老师说的五大支柱：医疗、教育、交通、商业、产业等五大配套，当这些配套都还没有的时候，大部分人是不会去买的，而当这些配套全部起来了，接盘侠也就来了。海南虽然不能跟刚需城市完全一样去看待，但是大部分是一样的，除了教育和产业，其它三个，不论你是养老还是度假，也都是硬性需求。
那么当海南的楼市已经走到尽头、各地调控政策已经开始显现威力的时候，海南还有没有值得去占坑、投资的地方？答案肯定是有的。实际上，在前面的许多文章（关注微信公众号“房产教授”查阅）中，也都有说过，只是没有太明显、太具体而已。
下一篇文章，我们就详细、具体地分析，当下海南存在的价值洼地在哪里，欢迎关注我们。
