作者：房产教授
前段时间，恒大花了1500万的年薪，聘请宏观经济学家任泽平出任恒大集团的首席经济学家和经济研究院院长，让任泽平再次引爆了新闻的焦点。
任泽平在出任恒大的职位之后，参加了一次访谈，在访谈中，对于房价走势的判断，他总结了一句话：“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
从宏观上来说，任泽平这句话肯定是正确的，人口决定了需求，土地决定了供应，金融则是调控手段，三者都向好的话，就是天时地利人和，无往不利了。实际上，这句话也是大部分房产投资者多年经验的总结。康老师挖掘价值洼地的方法，就是寻找那些现在要什么没什么，房价的五大支柱（交通、教育、医疗、商业、产业）一个都没有，但是未来要什么有什么，五大支柱全部接入，刚需人群纷纷接盘的地方。这些地方，就是未来大量刚需人群将要进入、政府鼓励人们购买的地方、也是未来土地将要控制的地方。
从这个观点来看，海南未来10年，前景一片大好。
一、海南人口未来十年处于高速增长期
在过去的十年，海南的常住人口可能并没有增加太多，但是冬天来海南度假、过冬的人群却在大幅度增加。实际上，随着大家对海南的了解已经发现，海南不仅适合过冬，避暑功能也非常好的，即使是夏天最热的海口和三亚，最高温度比起北方来也要凉快很多，而处于海南中部的定安、屯昌、五指山、保亭、琼中等地方，夏天更是气候宜人。以前夏天三亚的海边基本上是看不到人影的，但是这两年开始，即使是夏天，三亚的海边虽然比不上冬天那么多人，但是确实比起前两年来增加了很多。
海南过去十年的人口增长主要是被动地增长，也就是海南的气候资源吸引了许多人到海南过冬，而在接下来的十年，海南正在主动改变，通过产业升级、改善民生配套、改善交通等策略，不仅吸引更多人到海南度假、定居、养老、养生，还会吸引一大批有能力的青年英才，到海南工作生活。
被动接收：
1、雾霾无法解决。
我以前就说过，雾霾真正的形成原因并没有研究出来，更没有行之有效的治理方法。目前所知道的雾霾的原因，就是在于排放，包括工业排放、汽车尾气、焚烧垃圾等等各种排放，其中最严重的是工业排放，以烧煤为最。所以临时的治理方法就只能是减排，比如今年，许多地方的供暖系统，由煤改成了天然气，然后一下子就出现了全国性的“天然气荒”，有些地方不得不又重新用回了煤。
所以现在看来，解决雾霾的方法只有两个出路，一个是研究出能大批量生产的清洁能源，比如大幅提高太阳能使用率，或者更安全的核能等等；另一个就是研究出雾霾的形成机理，通过科学的方式，在排放之前预防雾霾或者甚至直接消除已经形成的雾霾。
但是不论是哪一种，都不是那么容易的事，也许明天就会有重大突破，但是我更悲观地认为，至少未来10年内，没有太大的可能性。
所以，接下来的10年，到海南躲避雾霾的人群会越来越多，并且增长速度也越来越快。
2、养老度假需求快速扩大。
人口老龄化的话题一直在讨论的话题。之前有个说法是，因为人口老龄化，所以一二线城市的住房需求会减少，所以一二线城市的房价无法持续走高。但是10年过去了，结果告诉我们，一二线城市的房价并没有因为人口的老龄化而下跌，反而连续涨了10年。
最重要的原因就是自然的城市化。过去的十多年，是我国城市化步伐最快的十年，城市化的结果是，农村人口往城市转移，主要是一二线城市和三线城市，四线以上就很少了。请注意一点，这个人口转移，主要是年轻人口的转移，老人还是留在农村，或者农村附近的镇上。而一二线城市的老年人，则往郊区以及其他适合养老的城市跑。最后的结果是，一二线城市的中青年人口越来越多，老龄化对它们是不会有影响的。
随着经济、科技的发展，人们的生活水平不断提高，对养老的需求也不断在提高，越来越多的，经济能力较强的老年人已经不再满足于在一二三线城市的市区、郊区养老，而是希望到更舒适的地方，目前来说，最好的选择，无疑是海南。
所以说，老龄化的最终结果是，农村、小城镇、小城市的大部分中青年人口往一二线城市、部分往三四线城市转移，只留下小部分中青年和大多数的老年人；而一二线城市的老年人则向更适合养老的城市转移。也就是说，老龄化，也给海南输送了大量老年人口。
3、养生养病人群增多
在我们的读者中，有好几个都是医生劝来海南买房的，患有慢性疾病，需要海南的温度和空气来疗养。实际上，海南最大的优势就是自然资源，从阳光到空气，从饮用水到食物，都是对人体有益的东西，许多慢性疾病只要到海南住上几个月就不容易发作，甚至可能就直接好了。而海南大部分地方都是富硒土地，产出的水果、大米都属于富硒食品，本身就有抗氧化、抗癌、抗衰老等作用。
目前，我们很多人只注意到肉眼能见到的空气污染，却很少有人关注到水污染。实际上，根据财经网的报道，中国工程院院士王浩在2013年就指出，中国的癌症村已经超过200个，最主要的原因就是水质污染。
空气污染、水质污染、喧闹的环境，都不是理想的养病、养生之地，不仅对病情恢复无益，甚至还可能引发新的疾病。
现在，已经越来越多人知道海南的温度、空气、水质、食物等对身体的益处，即使买不起房，租房在海南养病的人也越来越多。
所以说，哪怕是海南优质的自然资源，也能被动吸引许多人到海南安居，而且人们生活水平越提高，吸引的人就越多。而过去的十年，正是海南被动吸引这些躲避雾霾、养老过冬、养生养病的十年，未来十年，人口老龄化速度更快，空气、水质污染也可能无法真正得到改变，人们的生活水平却在不断提高，所以这种吸引力在未来十年会更强烈。
主动引导：
如果说，过去的十年，到海南买房、养老、度假是单纯受到海南自然资源的吸引的话，那么接下来的十年，不仅会有自然资源的被动吸引力，还将会因为海南本身的变化，主动吸引大批人群前来养老、养生、养病以及工作。
1、医疗升级
关于海南人长寿这件事，很多人没有搞明白，为什么海南100岁以上的长寿老人那么多，但是平均预期寿命排名却不如北京上海。这个问题，归根结底只有一个字：穷。
海南的经济是非常落后的，即使是成立了全国最大的经济特区，由于要保护自然环境，没办法发展高污染产业，到现在海南的经济还是非常落后。海南一共19个市县，其中属于国家级贫困县的，就有5个，接近四分之一。剩下的，除了海口、三亚、儋州和澄迈之外，其它的市县，虽然不是贫困市县，但是经济也都不咋样。
在落后的经济条件下，海南农村人群，如果患上小病还能治疗一下，患上大病基本上都是放弃治疗的，运气好就挨过去了，运气不好，就是平均寿命以下。所以这些百岁老人，要么是到老都没生过什么大病，要么就是生病了但是运气好，挨过去了，终获长寿的。
虽然经济落后的客观因素存在，但是海南医疗水平落后的事实也无法否认。根据之前复旦大学发布的排行榜显示，华南地区排名前20的医院中，海南仅有2个，全国前20一个都没有，恐怕前100也不会有多少甚至一个都没有。
这样的医疗条件下，纵使海南的自然条件非常优质，但是对于那些患有严重疾病、容易急性发作疾病的人来说，到海南养病也不会是一个必然选项，更多的人宁愿选择医疗条件更好的城市，老老实实地住在医院里。
但是，现在，海南决定要改变这个情况。先是在博鳌设立乐城国际医疗旅游先行区，并将之上升为国家战略，获得了了国家的支持。而乐成国际医疗旅游先行区的目的，是建立世界一流的医疗养生胜地。目前，海南已经引进了301医院、425医院、187医院等三甲医院，未来，复旦大学附属华山医院、中山大学医学院等一批著名医院也将要落户海南，目前已经在推进洽谈中。
此外，海南12月14日发布的《海南省人民政府关于扩大对外开放积极利用外资的实施意见》也指出，要鼓励外资外资旅游、医疗、热带高效农业、教育、文化体育、会展等重点产业，可以预见，未来10年内，海南将会引进大量国内外先进的医疗机构在海南落户，将吸引一大批看病、养病、养生的人群前往海南。
2、教育升级
对于海南本地人来说，最大的问题不在于医疗，毕竟看病这种事并不是经常都要发生的，本地没有的大医院到北京上海去也就是一张机票的事。但是教育不行，当你并不在北京上海工作的时候，那里有再多、再好的教育资源都跟你无关，你不可能把孩子送过去读书，即使送过去，也不可能给你学位。
落后的教育条件不仅困扰着本地居民，同样也影响着海南的发展。一个区域的发展，最离不开的就是人才。北上广深吸引了全国大部分的人才前往，靠的不仅仅是比其它地方更高的工资，更多更好的教育资源也是功不可没。
人们生活水平越高，就会对教育越重视。如果没有好的教育条件，海南是不可能吸引到真正高水平人才的。可以说，解决教育问题就是解决海南的发展问题。
今年6月，海南省政府发布《海南省人民政府关于开展“一市(县)两校一园”优质教育资源引进工作的实施意见》，《意见》指出，要在十三五期间，海南省每一个市县最少引1所进优质普通高中、1所优质完全小学一级一所优质幼儿园。引进的对象主要是全国著名的综合性大学、师范大学及附属学校，教育发达省市排名靠前、知名度高、群众口碑好的中学、小学和幼儿园。根据这份《意见》，这种引进不仅仅是让知名学校到海南开办分校，还要通过引进一批高层次的优秀校长、教师和管理团队，为海南基础教育植入“优质基因”，切切实实地提升海南的教育水平。
目前，北京市海淀外国语实验学校、华中师大附中、北师大附中、中央民族大学附中、南开大学附中、华东师大二附中等均已在海南各市县开办分校并已落成，清华大学附中、人大附中、北大附中、北大附小等顶尖学校也即将建成。未来10年内，海南，尤其是海口和三亚，将会名校云集，彻底改变海南教育落后的局面。
除了医疗和教育，海南还在大力改变交通、产业升级、引进外资等等，这些行为都是在筑巢引凤，完全可以预见，未来10年内，海南一定会有翻天覆地的变化，也一定会引进大量国内外优质企业和优质人才落户海南。
二、未来十年，土地处于长期管控状态
海南最大的优势是自然资源，是优质的空气、洁净的水源、温暖的气候。保护好海南的生态环境是海南省一直以来的目标和任务，即使是海南成为最大的经济特区之后，也没有过多发展工业经济，一直到现在，都将保护生态环境当做最重要的目标，其它所有的发展，都必须建立在保护生态环境的基础之上。
2016年2月，海南省出台“两个暂停”政策，并且在接下来的1年多时间里做出了多次深化和改革。到今天，两个暂停已经从单纯的房地产调控政策变成了土地调控、房产调控、环境保护等多位一体的综合政策。
根据“两个暂停”政策以及多次深化政策，两个暂停主要有以下几个方面管控土地供应。
1、琼中、白沙、五指山、保亭等4个市县，永久停止报建对外地人销售的房地产项目。
2、除以上4个市县之外的其它市县，当年报建总面积，不得超过前2年的平均销售面积。
3、停止土地的二级市场交易。
4、暂停报建100㎡以下商品房。
5、出台最严格耕地保护制度严守耕地保护红线，以前的耕地—林地—建设用地的三步走道路彻底堵死。
当然，本文关于土地政策并没有刻意去找太多资料，因为“两个暂停”政策不断深化下来之后，就已经刻意明确地知道，未来海南的土地供应一定是处于严格管控状态的，并且随着库存的控制、长效机制的建立，这种管控一定是越来越严的。
三、金融政策对海南影响不会太大
房地产的金融政策，主要体现在首付、利率、放款速度之上。随着“降杠杆”的不断深入，现在全国的楼市金融政策都是收紧状态，不论是首套还是二套，首付比例都大幅增加，贷款利率也全面增加，有些城市有些银行甚至上浮了30%以上。
其实在过去的半年多以来，海南早已进入无贷款的状态，许多开发商已经不接受贷款，只接受一次性付清全部购房款。即使如此，在过去的半年多里，海南的楼市没有受到这些政策的影响。实际上，金融政策对海南的影响本身就不会太大，主要有以下2个原因。
1、海南主要购房人群为老年人，他们没有贷款资格。
从我们的统计来看，目前到海南买房的人主要有三种，一种是特别有钱的人，到海南买房纯为资产配置和度假享受，他们一般是购买海景房或者别墅的；第二种是有一定的经济实力的年轻人，买房的主要目的是自己未来养老或者买给父母养老度假；第三种则是退休老人或者即将退休的老人，他们买房的目的就是养老、过冬。
现在在海南买房的人群当中，最多的还是第三种情况，也就是老年人的养老过冬用房。对于老年人来说，他们主要的收入来自退休金，基本上没有贷款年限，所以大部分老年人买房，不论首付、利率的高低，他们都无法选择按揭，只能选择一次性付款。
2、海南房价较低，贷票不必浪费在这里
对于一线城市的人来说来说，房票和贷票是非常昂贵的东西，尤其是一线城市普遍实行“认房又认贷”的限贷政策以来，贷票就成了非常稀缺、用过作废的东西。这种情况下，在哪里用按揭贷款就是一个谨慎的选择。
海南的房价，除了三亚贵一些，海口也才一万多，下面市县，非海景的还有许多是七八千、八九千的。这样算下来，一套80平方的养老度假房，总价也就几十万、一百多万而已。这对于一线城市动辄四五百万的房价来说，浪费一个贷款名额在海南实在不是一个明智的选择。
正是因为这样，即使是年轻人到海南买房，他们也舍不得把贷票浪费在海南，更多的是选择使用老人房票，一次性付款。
所以说，对于目前房价较低的海南来说，更多人倾向的是一次性付款，那些针对按揭购房者的金融政策，对海南的影响非常有限，只有到海南的房价上涨到让人舍得使用一张贷票的时候，才会对海南造成真正的影响。
综合以上几个方面来看，短期之内，全国金融政策收紧，大部分城市会受到政策影响，但是对于海南来说影响较小，最大的影响就是内地房价下跌对人们的心理预期造成影响，从而影响他们的买房意愿。但是从中期和短期来看，海南的土地管控越来越严格，海南人口流入也会增多、加快，未来十年一定是海南楼市的黄金十年。
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