作者：房产教授
12月23日，中央第四环境保护督察组向海南省反馈生态环保问题和意见。督察组指出，恒大海花岛、三亚凤凰岛、融创日月湾等项目存在违规审批、未批先建、审批用途跟实际建设不同的违规等行为，并且怒批海南“规划被房地产绑架”、“鼓了钱袋，毁了生态”。
12月25日，海南省委经济工作会议上表示，坚决破除财政过分依赖房地产的怪圈，海南不能变成房地产加工厂，并作出了以下4点表态。
1、严控生态红线。
第一是中部生态区的保护。目前已经永久停止了中部4个市县开发新建外销房地产项目，未来对中部生态城市的环境保护会更加严格，除了这4个市县之外的生态保护城市对房地产项目的审批会越来越严格，拿地越来越困难，房地产库存会越来越少。
第二是海边生态保护。之前有规定在沿海200米范围内不允许建设与生态保护无关的建筑，未来为了保护和恢复沿海海洋生态环境，这个距离有可能增加到300米、500米，并且沿海房地产项目的审批也会更加严格，对开发商企业的要求也会更高。而目前海边的项目，尤其是离海最近的一线海景房就会成为稀缺孤品。
此外，琼中、白沙、保亭、五指山4个市县永久停止新建外销房地产项目之后，地处中部的定安、屯昌、以及儋州市区等几个市县就出现在我们的眼前。这几个市县气质量跟这4个市县相当，除了保亭冬天更暖之外，其它中部城市的气候也都差不多。而这些中部城市当中，定安距离省会海口仅40公里，车程仅30多分钟，交通最便利，目前房价最低，发展空间最大。
2、填海项目严禁开发商品住宅。
本次监督组特别指出了凤凰岛、恒大海花岛、融创日月湾等填海项目出现违规审批、未批先建等违法行为。实际上在此之前省里已经有文件禁止填海项目开发商品住宅，这次这些填海项目被直接点名批评，省里在此强调新批填海土地严禁用于开发商品住宅，那么未来关于填海项目的审批一定会非常严格和谨慎。
就目前来看，凤凰岛、恒大海花岛、融创日月湾等项目，已经审批、报建的项目再被收回、定性为违法建筑的可能性很小，所以已经购买的读者不用太担心，但是尚未审批或者尚未报建的部分，比如海花岛剩下的部分、日月湾的月岛等等，则有可能存在无法审批、无法报建等问题。
虽然说这些项目的后续部分可能存在不审批的情况，但是已经有的项目，比如凤凰岛、融创日月湾的日岛、恒大海花岛的现有房源，就成了在售的稀缺性的填海项目。随着生态保护政策日益严格，未来再度开放填海建房、沿海建房的可能性几乎不会有，也就是说，目前已经买到的、正在卖的这些填岛项目，在将来不可能再有。
3、严控土地变性和土地倒卖。
省长在会上强调，要强化土地管控，决不允许以其它项目的名义变相搞房地产项目，决不允许随意改变土地用途和性质，决不允许炒卖土地。
以前有些开发商拿到一块土地，不管是农业用地还是建设用地，也不管是住宅用地还是工业用地，先把房子盖起来，然后再去想办法给土地变性，该交罚款交罚款，该交土地出让金交土地出让金。但是现在不允许土地变性了，也就是说，你拿的是农业用地，就不能拿来开发房地产，你拿的是40年产权就不能变成70年产权，交罚款也不行，如果提前建了房子，还可能因为破坏生态环境而受到处罚。
也就是说，拿非建设用地去搞房地产的路已经堵死了，从其它企业和个人手里买房的路也不存在了，除了公开的招拍挂，开发商没办法用其它方法去拿地开发了。
4、取消12个市县GDP、工业、固定资产投资考核。
这次最大的变革，就是取消除了海口、三亚、琼海、文昌、澄迈、儋州、洋浦之外的12个市县的GDP考核，对这12个市县的考核，由经济指标转为生态保护指标，并且将生态环保列为一票否决事项。
也就是说，以后这12个市长、县长们，最重要的不再是卖地搞经济，而是搞好生态保护，这12个市县申报的项目，如果对生态造成破坏，可能就会直接不审批，而对于生态保护做不到位的市长县长们，甚至会直接影响前途，“一票否决”。
在这种情况下，一方面是这12个市县已经取消GDP、工业和固定资产的考核，卖再多地、搞再多工业、GDP数据再好看，也不会有政绩，如果卖地过多导致生态环境被破坏，还有可能因此影响前途，这种亏本生意肯定是不会有人做的。也就是说，最起码在未来几年之内，这12个市县对房地产项目的审批会慎之又慎，尽量少卖地、不卖地，搞好生态环境才能出政绩。
所以从以上的分析来看，在海南受到环保监督组狠批之后，一定会更加注意生态保护。而为了保护生态环境，各市县一定会严格控制土地供应和房地产项目审批，大量减少土地供应，从而减少房地产的新库存。这会对海南楼市造成两大影响。
第一，供需失衡。
我们之前的文章也分析过，随着人口老龄化和人们生活条件的提升，海南不再是富人专属的第二家园，也会是普通人养老、过冬、度假、养生、养病的不二选择，而随着海南产业升级和发展，也会吸引越来越多年轻人才到海南安家落户，未来十年海南人口增速将会是最快的十年。但是随着海南生态保护意识的加强，海南的土地供应将会越来越少，房地产的新库存必然越来越少。
越来越多的人口流入，遇到越来越少的土地供应，海南房产供需将快速失衡。
第二，激活二手房市场。
以前我们都说，海南除了海口、三亚以及它们周边的几个市县二手房市场比较活跃之外，中部城市、东线、西线大部分市县的二手房市场实际上还是不够活跃的，不是说你的二手房卖不掉，而是要低于新房较多、较长的时间才能卖出去。
当新房的新库存越来越少的时候，新房就不再是唯一的选择，甚至难以购买到新房。这个时候，想要在海南买房的人，就会考虑购买二手房，海南各市县的二手房市场都将在未来数年内快速被激活。
本文为公众号 房产教授 原创
