作者：房产教授
在“两个暂停”政策的不断深化之后，海南的保亭、五指山、琼中、白沙4个市县在今年遭遇了两次“不应该有”的重磅调控。
2017年5月，海南中部的保亭、五指山、琼中和白沙4个市县先后宣布，外地人在全市（县）范围内购房，需要提供2年以上社保证明。
2017年9月29日，海南省出台《海南省人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》，意见要求，永久停止新建外销房地产项目。
在这两次调控之前，不见有多少人考虑去这4个市县买房，这两个政策出来之后，尤其是永久停建之后，咨询这几个地方房产的人越来越多。不过，就现在的情况下来说，我不建议购买中部4个市县任何一个地方的房产。
原因有三。
一、两个暂停
2015年12月，中央经济工作会议上宣布，去库存成为2016年结构性改革抓好五大任务之一，之后全国各地纷纷出台楼市去库存政策，有些省份甚至出台了“问责”条款，去库存政策从此成为政治任务。
2016年2月23日，为保护生态环境资源，鼓励住房消费，加强房地产市场调控，积极消化我省房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展，海南省出台《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》，通知要求全省合理控制商品住宅增量，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
这就是两个暂停政策的由来，也就是说，“两个暂停”政策是去库存政策。
很不幸的是，中部的保亭、五指山、琼中、白沙4个市县在当时都属于库存严重超标的市县，成为了第一批“两个暂停”监管的市县。接下来近1年时间里，政策的红利点燃了海南的楼市，海南许多市县在2016年里成交量快速上涨，由此也带动了部分市县房价上涨。不过在这近一年的时间里，五指山、保亭、白沙、琼中4个市县去库存效果并不算太明显。
2016年12月10日，海南省政府日前下发通知，要求继续落实“两个暂停”政策，进一步促进房地产市场健康发展。五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县，应坚持生态优先，从严控制房地产特别是商品住宅开发，不再以商品住宅库存消化期作为是否实施“两个暂停”的依据，直接列为实施“两个暂停”管理的市县。
再之后就是4个市县的限2年社保以及永久停止新建外销房的政策。
实际上，这4个市县被列为“两个暂停”管理市县，除了说保护环境，实际上还有一个原因就是经常成为库存重灾区。如果再次任由其发展房地产，一来破坏生态环境，二来又可能成为库存重灾区。
二、风险性
实际上，在保亭被要求2年社保之前，我还是非常喜欢保亭的，那个时候保亭只要1万的价格，而且冬天保亭响水镇以南的气候跟三亚差不了太多，夏天比三亚还舒服很多，最重要的是保亭负氧离子高，是养生的好地方，我们几乎每年冬天都会去那里爬山泡温泉。但是要求社保之后我就不再谈保亭了，要求2年社保，直接断了外地购房者的资格，谁也别想买了。
现在这4个市县都是一样的限购政策，全市县范围内购房都要求要2年社保才有资格。目前这些市县的操作方法是，房子你交全款过来，给你开盖章收据，然后开发商或者你自己想办法找个公司去挂靠，交社保，满2年之后，或者2年内限购政策取消，再转签购房合同和网签。但是这种操作模式是违规的，还存在三大风险。
1、一房多卖风险。
网签是购房的最重要环节之一，网签能确保这个房子是一对一买卖的，房子有没有被交易，一看网签就知道，一旦已经网签过了，开发商就不具备对这套房子的处分权。
对于中部4市县目前的操作模式，虽然你交了全款，但是由于目前不具备购房条件，是不能网签的，只能给你开个盖章的收据。但是你根本不知道在此之前，这个房号有没有被卖过一次甚至多次，你也无法确保在你之后，这个房号会不会被再卖多少次。
这种一房多卖，并不是都是恶意的，因为没有网签，开发商数据丢失或出错、工作人员出错、不法分子钻漏洞等都有可能导致一房多卖的情况发生。此外，一旦未来一两年楼市行情走低，或者开发商其他原因导致资金吃紧，铤而走险恶意一房多卖的可能性也不是没有。
而对于购房者来说，只有到2年之后，有了购房资格之后，去办理网签的时候才知道，这个房子是不是被一房多卖了。
2、烂尾风险。
现在楼市行情好，但是现在的金融政策明显不是偏向房价继续走高的方面，而是在不断地增加首付、增加利率、增加限制条件。虽然短期金融政策对海南的购房者影响不大，海南也在不断深化“两个库存”政策来限制库存，但是一旦全国购房热情下去，全国都在下跌的时候，如果没有大的政策刺激，海南也必不可幸免，即使房价不跌，成交量也会大幅度下降。
之前说过，中部市县的土地价格是很低的，很多土地成交的楼面价格低于建筑成本，这就导致开发商在拿下土地之后，用土地质押拿贷款开发的道路不畅，开发压力还是会很大。一旦楼市下行，成交量大减，或者金融政策有变，开发商资金就有断链的风险，最终迎接我们的就是一个烂尾楼。
房子烂尾、开发商跑路之后，一般情况下为了稳定，政府会出面干预，找别的公司接手重继续开发，确保购房者能够拿到房子。
但是这种保护，是针对正常购房者的，也就是说，如果你是正常签购房合同、网签过的，即使是烂尾了，问题也不是很大，最终会有别的开发商接手继续开发，把房子交到你的手里，顶多就是迟一两年交房的事。但是对于拿着收据的人，新的开发商是不会认的，那是你跟原来的开发商之间的债权关系，跟新的开发商没有半毛钱关系，而且你们的购房程序本身就是违规的，合同也是违法的，政府也不会保护你的，你只能通过法院起诉那个老板早不知道跑哪里去了，或者早已破产的开发商，且不说能否胜诉，即使胜诉，钱也几乎是拿不回来了。
3、拒绝交付风险。
从法律的角度上来说，只有房产证上写了你的名字，这个房子才是你的，对于期房来说，看的就是网签。对于没有网签的购房协议是没有任何法律效力的，而且你本身不具备购房资格的情况下买的房子，到哪里去打官司都是输的。
2018年是海南岛建省30周年，许多人都认为在今年会有大政策落户海南，如果真有大政策落地，那么海南的楼市肯定还要上涨。假如未来2年之内，你购买的房子继续上涨，那么基本上来说，2年后这套房子也到不了你手里。
一旦房价涨幅达到一定高度，开发商会毫不犹豫地变卦，肯定不愿意把房子卖给你。正是因为整个操作模式都是违规的，所以他们完全可以找个人把自己给举报了，然后交一笔小小的罚款，再然后就是政府勒令开发商给违规购房者全部退钱，最多最多就再给你银行利息3倍的补偿。
不要迷信手里那张盖着红章的收据，那个只能证明你交了一笔钱给开发商，形成了一个债权关系，它最大的作用就是开发商违约之后你可以拿着这个收据把钱要回来，运气好就再要个银行利息1-3倍的补偿。
更不要认为开发商会跟你讲良心，开发商都没有良心的。所有开发商，包括你心中认为最大的那个，都不会跟你讲良心，他们只会跟你算利益。
正是有以上三大风险的存在，我不敢给任何人推荐这几个地方的楼盘，更不敢叫你去交2年社保的方式去买房，如果我推荐了，即使没有跟着我们买，做最终还是要骂到我头上的。
三、可替代性
许多人想去购买保亭、五指山以及其它中部市县的房子，无非就是看中了这些地方优质的空气和夏天的温度而已。但是冒着这么多风险，而且是在这些风险还比较有可能发生的情况下，去买一套房，如果这些地方是绝无仅有、不可替代的，那还好说，冒险也值，但实际上，不论是保亭还是五指山，又或者白沙、琼中，这些地方的空气和气候，都不是不可替代的，海南其它中部市县，不论从气候还是空气来说，都不会有多少差别。
事实上，海南的中部市县不仅仅这4个，跟这4个市县空气、气候相当的地方也不少，比如定安、屯昌、儋州的市区、昌江的县城、乐东的县城等几个地方，跟这4个市县（除了保亭南部冬天体感温度更舒适）不论是空气、温度还是潮湿度都差不多。
然而价格方面，保亭、五指山已经基本超过15000，琼中、白沙也在八九千上下，而定安、屯昌、儋州、昌江这些地方，价格也差不多在八九千上下。尤其是定安，得天独厚的交通条件，海口美兰机场到定安比到海口市区还快，如果仅仅是为了空气，何必非得冒着风险去买保亭、五指山，而不考虑交通更好、离海口更近的定安？况且，乐东、陵水房价也不算太高，也不会比五指山高出太多，但是冬天的温度要比五指山舒服太多，何必冒险购买五指山？
正是因为有许多人在寻求中部空气更好、价格更低的养老房，我们才注意到了有着“海口的后花园”之称的定安县。去年我在考察海口的时候，就发现定安离海口非常近，交通非常方便，从美兰机场开车到定安至需要30分钟，比到海口市区还快，完全可以无缝对接海口的所有医疗资源，非常适合养老人群居住。此外，定安生活成本低，物价便宜，也会受到一向勤俭节约的老年人喜欢。所以考察结束我就在定安买了一套房子，不论是现在给父母住，还是未来自己养老都是非常舒适的地方。
本文为公众号 房产教授 原创文章
