贝壳找房,失魂的这一年

贝壳找房,失魂的这一年
2022年05月24日 12:38 首席商业参谋

贝壳找房这样的平台,它到底创造了什么样的价值,由此决定它自身是否具有价值,同时还决定了在当下和未来,市场、投资者对它的评价以及被需要的程度。

不可否认的是,贝壳在寻租与出租这个行业当中,再一次验证了互联网的工具属性,信息就是价值,而贝壳以它正确的理念和方法,实现了价值在多方之间更便捷高效地流通和交互。

被视为贝壳灵魂的左晖生前最有名的座右铭是:做难而正确的事情。如果仔细辨析这句话,老左的目标可能指向了两点:

第一点,对这个行业曾经的弊端和潜规则给予抵制和消弭,建立新的大家都遵守的游戏规则,这是很难的事情;

第二,解放用户,将交易中所有繁琐、零碎的环节剥离出来,最大限度地麻烦“我们”而不是麻烦“用户”,以技术的方法让用户的效率更高,这是正确的事情。

2021年5月20日,左晖这位贝壳的灵魂人物、永远的荣誉董事长因为肺癌恶化突然离世。失去左晖的一年里,贝壳遭遇了太多想都想不到的坎坷事件。

一位贝壳的资深管理者表示,“老左这么有使命感的人离开了,我现在最担心的是这家公司的精神,不能被暂时的经营指标给冲淡了,忘了为什么而奋斗。”

01

应对各种猝不及防而“奋斗”

2020年8月13日贝壳在美股上市,彼时的发行价为20美元/股,当日收报37.44美元。贝壳的业务模式,良好的理念以及在市场中独一无二的领导地位,让贝壳股价迅速飙升,2021年11月涨至79.40美元的高位。

但是,随着美国证监会对中概股的不友好态度以及2021年以来国内政策导向——对平台型经济的限制,贝壳股价在近一年的时间内可以称之为“一泻千里”,今年3月一度跌至7.31美元的低位,相较于历史高位区间跌幅超90%。

今年4月21日,美国证券交易委员会(SEC)将贝壳、理想汽车、知乎等17家中概股公司被列入“预摘牌”名单。贝壳由此迅速启动回港上市。

5月11日,贝壳(02423.HK)正式在港交所挂牌交易,发行价30.854港元/股。贝壳成为首家以“双重主要上市+介绍上市”形式返港的中概股。双重主要上市与二次上市最大的不同就是前者在两地均拥有同等的上市地位,假若在其中一个上市地退市,不会影响到另一个上市地的上市地位。此次贝壳回港上市的模式,也许会被后继众多中概股回港所效仿。

从4月21日被SEC列为与摘牌到5月11日回港上市,贝壳是所有中概股中速度最快的。甚至被投资人称为“成功上岸”。

事实上,从去年下半年到今年上半年,贝壳遇到的麻烦远不止来自于股市。

2021年12月16日,浑水公司表示,正在美股做空贝壳。浑水公司声称,据估计,贝壳从事系统性欺诈,将其新房销售GTV增加了约126%以上,存量房交易额被夸大33%。贝壳随后做出回应,确保财报数据的真实性和规范性,欢迎各种调查,但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。浑水因为不了解中国房产市场,缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。

在贝壳发布回应声明当天,股价上涨了5.7%,收于19.36美元/股。看上去,资本市场选择了相信贝壳。

2021 年贝壳净收入为 808 亿元人民币,同比增长 14.6%。相较于 2020 年129%的同比增速,有所下滑。2021年首亏5.24亿元人民币,上年同期盈利27.78亿元人民币,由盈转亏。毛利润方面,2021年毛利率为19.6%,相较于2020年同期毛利率23.9%有所下降。

进入2022年,贝壳被爆出大规模裁员。

由于外部环境的种种不利——房地产市场低迷、疫情反复,贝壳的一些基础业务以及大部分新业务开始收缩。

据贝壳研究院发布《新房市场季报》数据显示,新房市场受疫情拖累,整体修复进程受阻。特别是2022年Q1全国62城商品住宅签约面积同比下降41%,跌幅较1-2月降幅进一步扩大。62城中的一线、二线、三四线城市2022年Q1商品住宅签约面积同比分别下降了31%、40%、47%。

5月10日,社交媒体上传出贝壳多个业务条线的员工被裁或转岗。有员工吐槽,“八街楼下高管有说有笑,各位大佬精神矍铄,各个业务线裁员却如火如荼,办公区哀声一片”。

此次裁员不仅涉及产品、研发、运营、职能等部门,还涉及新业务赛道,如家居家装、普惠居住。裁员比例最高达到50%,新业务或达30%,赔偿方案按照“N+1”进行。

左晖去世之后,联合创始人彭永东接棒董事长兼CEO。4月23日,贝壳成立四周年时,彭永东在个人朋友圈发出这样的自问自答:“2020年的关键词是高光,2021年是艰难,2022年会是什么?我们希望是重生!”

02

贝壳的价值观有没有改变?

在链家时期,贝壳尚未出生,离上市更是遥远。左晖曾经说过:“我们这个组织的独特性在于坚定地选择长期利益,选择做‘正确’的事情而不是快速成功的事情,我们对走捷径有天然的反感。我们经历过一次次艰难的‘无产出期’,之后迎来长期增长和消费者的正反馈,从而更坚定了这种信念。”

但是,当成为行业头部品牌,尤其在上市之后,企业会被各种“财务数据”捆绑和左右。无论贝壳还是其他任何一家上市公司,资本市场的“用脚投票”导致企业有没有可能坚持长期的“无产出期”?还能保持“选择做正确的事情而不是快速成功的事情”吗?

贝壳在去年底被浑水做空之后,有媒体报道,浑水的做空报告并非毫无价值。它指出了贝壳长期存在着一些“僵尸店”,这导致了贝壳店面统计误差。

比如说,有的门店在贝壳平台上注册了,但实际已关门停业,而系统一直没有将其删除。另外,还有线下的一家店在平台上注册为好几家。浑水称他们在廊坊走访51家注册的链家店,发现19家是“僵尸店”,由此他们认为,贝壳的财报数据中门店数量被夸大了59%。

另外关于贝壳的经纪人数量也遭到质疑,贝壳声称在上海有2.1万名经纪人,但浑水查询国家市场监管总局数据发现,贝壳在上海的经纪子公司,员工总数只有9998人。

贝壳的“僵尸门店”的确存在。贝壳会不定期清理,但是中介行业的变动不稳定是常态,不但经纪人离职率、流动率高,门店开张几个月就倒闭也是常事。这些关门的店铺,尤其是平台上的非链家品牌,一般不会主动在贝壳平台上注销。

贝壳对这些一定程度上“含有水份”的数据并有主动刻意为之,但至少是“睁一只眼闭一只眼”,没有进行严格的管理。这样睁一只眼闭一只眼可以让规模在“数据上表现很好”。而恰恰正是这样的侥幸心理,被浑水公司抓住了漏洞。

房产中介这个行业水太深,潜规则太多,猫腻太多。所幸的是,从链家到贝壳,左晖把这家企业做到了行业头部,坚持了正确的价值观。

“真房源和不吃差价”在一时间内造成大量经纪人短期内无法获得客源,让链家面临一次长达三个月的无产出期。但是,经历了经纪人动荡和业绩下滑之后,客户的体验得到了巨大的提升,链家的口碑也终于带来了市场的反哺。

当然,也有网友表示,“贝壳的租房信息,普遍比实际的价格高几百。”、“我登记在贝壳旗下中环地产要卖的房子,明明没有人去看房,但是显示有好多”。

笔者租房和出租房都用过贝壳平台,整体感觉还是比较靠谱的。在线上呈现的房源都能第一时间在线下验房。最让人深感便捷的是,租客与房东无序可以无需见面,直接线上签约,而且所有的租房、出租房信息都保存在既定的账号之下,一直保留,有据可查。

所以有人评价,“租房市场里,贝壳已经是最真实的一家了,其他的价格都乱写”。截止到5月20日收盘,贝壳港股市值1252亿,比较客观公允地反应了贝壳的基本面。

03

一体两翼,贝壳的战略胜算有多大?

业内人士认为,左晖是一个带有理想主义气质的创始人。每当贝壳遇到外界指责时,诸如渠道费过高、品牌主话语权被平台削弱等尖锐问题,左晖总会在朋友圈公开回应,他态度坦诚,甚至会写上千字长文,所以左晖始终是贝壳的最佳代言人。

“老左就是这个行业的人,他是一定要把这个行业和企业做好的。”

继任者彭永东被认为是更具有互联网气质的“技术男”特质。

2020年年底,彭永东出席中国家居产业数字化峰会,演讲题目是《新家居时代的长期主义》,他在演讲中透露,贝壳有意在家装、家居领域做一些新尝试。

2021年底,贝壳宣布进行“一体两翼”战略升级。其中,“一体”即贝壳的现有主业——房地产经纪业务,而“两翼”则被定义为计划进入的整装大家居事业群与惠居事业群。

彭永东将贝壳进军家装市场比喻为“翻越第二座山”。今年4月20日,贝壳宣布公司成功完成对圣都家居装饰有限公司(包括旗下子公司和附属公司)的收购,总对价为人民币39.2亿元现金及4431.6万股A类普通股(相当于约1477.2万股美国存托股份)。收购完成后,贝壳实益拥有圣都已发行流通股的100%,圣都成为贝壳的合并子公司。

圣都家装始创于2002年,截至2021年末,圣都进入全国46个城市开设110余家门店。贝壳认为,与圣都结合,将进一步发挥各自优势,在标准化的基础上扩大业务规模,同时贝壳天然的获客及转化能力能够直接助力家装业务,以此产生巨大的协同效应。

图源:官网截图

据贝壳自主披露的信息显示,2021年四季度的城市试点中,贝壳二手和新房交易服务赛道已经可以为当地家装业务贡献约30%的客源。

贝壳CFO徐涛在去年四季度业绩会上透露,“从长远来看,两翼业务将有效缓解和抵消我们核心业务在市场中的低迷,并从稳定环境中获得额外收入,第四季度试点城市中,房屋交易赛道已为家装业务贡献三成客源。”

但是,家居家装业务,对贝壳来说,并不意味着是一块可以消化甚至可以下咽的蛋糕。

家居家装行业高度分散,竞争者众多,而且涉及到线下的获客、施工、材料销售、验收、监理等等诸多极其复杂的环节,尤其需要把控大量的设计师、施工单位,装修材料以及家具零售商等群体,可说,家装家居行业是“零售行业”与“工程施工”行业的复合体。

而贝壳本质上是一家信息对接平台,一没做过零售,二没做过工程,切入到八竿子打不到一块的家居家装行业,而且想要做大做强甚至成为第二增长曲线,可能性微乎其微。

两翼中的另一翼“惠居”业务可以理解为贝壳自己做“房东”。2021年底,贝壳找房成立惠居事业群,正式推出“贝壳租房”。今年2月,贝壳与乐湾公寓合作签约,由贝壳租房投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇正式落地,目标是在今年提供10万间房源。

3月31日,贝壳找房副总裁、贝壳租房运营负责人张珊坦言,自己做房东,必然会造成成本上升,但“消费者的信赖将降低运营成本”。

彭永东的两翼战略已经彻底偏离了贝壳原本的商业逻辑,更与左晖当初对链家或者贝壳的定义——“中国最大的房产交易和服务平台”相去甚远。

两翼战略会成为贝壳的新增长点还是成为巨大的坑,交给时间来检验。

04

左晖的遗产

一位业内人士如此评价左晖:我们以前对于企业家这个群体的印象和评价总是离不开财富,但左晖是个例外,他尤其让人敬重。

左晖曾经是中国最大房产中介公司“链家”的老板,也是中国最大长租公寓运营商“自如”的实控人,他还创立了一家资产管理公司,名叫愿景集团。2018年4月,“贝壳找房”刚一面市就被定义为房地产中介行业的“新物种”,很快,贝壳便成为“中国最大的房产交易和服务平台”。

左晖

左晖生前的微信朋友圈更新,停留在2021年4月23日。那天,左晖转发了“相信价值观的力量、相信相信的力量!——写在贝壳三周年”相关文章,并配文称:

“这个行业利益相关方非常多,政府、金融机构、消费者、平台、经纪公司、经纪人、开发商、投资者……价值观的梳理能帮助我们厘清这些利益相关方之间的关系,让我们的事业更健康稳定地成长,我想这也是贝壳三周年能为行业做出的贡献。”

左晖对贝壳最大的遗产在于真实、坚守和智慧,他洞悉了房地产中介这个行业的本质以及各个环节的痛点,并且以坚定的长期主义和高超的智慧去解决和创新。左晖逝世一周年之后,贝壳在新的道路上,依然在上下而求索。

财经自媒体联盟更多自媒体作者

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部