买房该信专家的还是中介的
在一系列“止跌回稳”的强力政策支持下，11月房价出现积极信号，国家统计局公布的11月70城房价显示，有17个城市新房价格环比上涨，较10月增加10城。二手房价格环比上涨的城市较上月增加2个至10个，环比下跌的城市数量较上月减少1个。无论是新房还是二手房，房价上涨城市数量都在11月实现年内最多。
11月的数据，让我们看到了二手房成交量的各种“创新高”：北京成交量创20个月新高，上海创44个月新高，深圳创50个月新高，广州创19个月新高，杭州创20个月新高；新房亦表现出色，重点30城11月成交面积环比增加3%，同比增加20%，在上海和深圳，重现“日光盘”的景象。
这股增长推力或来自10月以来“应出尽出”的楼市政策，其中影响最直接的是11月13日以来的关于降低地产交易各类税费（契税、个税、增值税）的政策，一套500万的房子能立省10万，肉眼可见的一次性“让利”可要比降房贷利率要吸引人多了。
有专家说了，11月份创新高更多是10月份的成交数据，11月的热度已经完全不可比了，真实楼市行情可能已经下调了。建议仍持币观望，不要急着下场。
但我们从中介市场的数据来看，又是完全不同的观点和景象。中介机构一房一万统计上海全市的数据来看，12月的第一周，把上海楼市推向了两个历史高位：1、二手住宅成交记录为23年2月后的第二高，接近21年最高位。2、头部中介的看房人数创下1年来新高，达到155287人次。
相比于新政前，12月首周价格上涨的楼盘比例还是小幅的增加了，价格下降的楼盘比例有轻微减少。单看绝对值的话，全市多了413个楼盘发生了价格反转的情况，也从侧面印证了房东情绪在缓缓修复中。
到底该听谁的，恐怕大多数人都会产生疑惑，笔者认为盲目听专家或者中介的都容易被带偏，在买房这件事上任何的不谨慎都有可能交出“巨额学费”且不能后悔。在笔者看来专家的话多数更偏宏观，他们更关心利率、库存、价格、拿地情况等，这对普通人来说并没有太大参考意义，但涉及具体城市和一些政策还是有一些指导意义的。历来楼市复苏回暖，基本上在宏观指标上不会太冲突，马后炮的确认行情他们更擅长。
中介对于具体的区域板块和活跃度更为准确和敏感，虽然他们说的话并不一定成真的，但在眼下楼市整体上从卖方市场转向买方市场，能促成交易中介一定会尽力的。从上海和北京真实二手房成交交易价格来看，仍然在一路下行，中介这个时候盲目唱多无助于交易。
目前可以确定的是楼市里买卖双方的博弈，多空之间的博弈，还要持续一段时间，直到达成共识，才能确定是真牛市还是短期火热。如果你是改善人群加一点保值心态，那么在现在这个行情阶段，就要努力买到想要板块区域前20%的房子，才有可能实现你的目标。如果你是刚需在市场情绪已经稍热的情况下，买房确实会有点吃亏，但如果肯多看多跑还是有机会买到合适的房。
说清楚“利率上调”“取消公摊”
相信关注房子的朋友都被“商贷利率上调刷屏了”，有人说这是楼市全面回暖的信号，再不买买不着了。
——11月30日起，宁波房贷利率上涨至3.1%——11月30日，杭州房贷利率上涨至3.1%——11月30日，金华房贷利率上涨至3.1%
整个浙江省全境的地级市：杭州市、宁波市、温州市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、金华市、衢州市、舟山市、台州市和丽水市等全部在11月月底执行首套房房贷利率最低3.1%的政策，全部覆盖。
当然也不止浙江，江苏的情况也差不多。例如风向标的省会南京，2.95%的利率已经成为过去时，11月6日首套、二套放低利率上调3%，11月22日，二套房贷利率再次上调30个基点，调整执行为3.3%！江苏其他地市执行最低利率也已经来到了3.1%。
是楼市真的全面复苏了？还是银行扛不住了，答案更多是后者。在一些城市，商业贷款利率低于2.85%的公积金贷款利率，这意味着，对购房者而言，选择商业贷款反而比选择公积金贷款能拥有更多实惠。公积金普惠性更强又有一定运营成本，如果贷款人数过低，对于地方公积金市场是不利的。
在目前的情形下，新增贷款利率过低，而自9月24日以来，存量房贷利率又进行了调整，二者影响之下，银行利润空间被进一步压缩，给银行业可持续稳健经营带来了不小的风险。所以只能硬着头皮上调了。
“取消公摊面积”是目前最被误读最深的，从官方新闻来看没有一家说的是“取消公摊面积”。今年多地明确提出要按套内面积计价宣传销售。近日，广西发布通知，要引导市场按住房套内面积计价销售。在此之前，湖南湘潭也明确，房地产开发企业可实行按住房套内面积计价宣传销售。而从今年5月1日起，广东肇庆就已经开始实施按套内面积计价。
其实说的是调整套内实际面积计价方式，也就是公示清楚实际得房率到底是多少，而不是100平的房子实际得房只有60平。那么调整计价方式会不会实际降低房价，答案是不会，假设买了一套房，总价是200万元，建筑面积是100平方米，套内建筑面积是80平方米。可以按照建筑面积计价，是2万元每平方米；也可以按照套内建筑面积计价，是2.5万元每平方米。他们的计价方式可能有所差异，但是付出的总价其实不会有变化。
那么这个调整还有什么实际意义？还是有一些意义的，有一些地方正在讨论调整相关的供暖费和物业费，契税、维修基金等税费也会相应调整。对于某些本身楼市就不景气的三四线城市来说，调整这部分费用如果能刺激交易那也是为数不多有用的措施了。
有专家说公摊就算真的全面取消，也会是像香港一样把公摊面积成本折算进房价里面，这话说的没错但不全对。现在愈发对公摊面积敏感的消费者，正在刺激开发商着重考虑实际得房率，假如开发商无法通过公摊部分获取额外收益，这意味着他们需要重新评估项目的开发成本。所以，一方面开发商要尽快重新制定销售策略，以适应新的计价方式，确保项目的盈利空间。另一方面，开发商要更加注重套内空间的设计和利用，提高房屋的实用性和性价比，以此吸引消费者。
另外要强调一下，不是公摊越低越好，公摊极低的房子目前也是有的，只不过那种一梯六户、过道过窄的房子恐怕也不是你想要的。增加买房人的实际“获得感”这事很多地方已经实实在在做了，比如封闭式阳台只算一半面积，挑高客厅只算单层面积，开放式风雨连廊不计入容积率，部分公共辅助用房不计入容积率建筑面积。
你看这不是也越来越会做服务了吗？买方市场的好处恐怕还不止这些。
楼市先行指标与未来的情况
市场在试图挣脱过去的“魔咒”，切换到新的模式，但目前来看并不清晰，现在言楼市底部以来或者全面复苏为时尚早，看清当下真实运行情况更为重要。
比起百城房价或者开发商销售面积价格，其实现在行业内更倾向从楼盘开工率来看城市复苏情况，这几年的紧张情况下行业内普遍是不盈利的项目原则上不开工，所以会有一定参考意义。
克而瑞根据全国2023年至2024年上半年成交的含宅地块的开工、开盘情况进行统计。总体来看，重点23个城市整体开工率46%，而不同城市的开工率存在巨大差异，除一线城市以外，二线部分城市拿地后不开工现象凸显。
从区域角度看，长三角、珠三角的地块开工率分别为54.2%和51.4%，几乎齐平且明显领先于其他区域，环渤海成交地块开工率为44.%，中西部成交地块开工率最低，较其他三个区域断崖式下跌，仅有27.4%。推进至项目开盘情况，重点23城23-24H1成交宅地的开盘率进一步下降至38.6%，与开工率相比下降7个百分点。
分城市、分能级来看，一线城市开盘率67.9%，比二线城市高出近33个百分点；而开工率较为相近的长三角、珠三角在开盘率上出现了更明显的差异，长三角开盘率为47.8%，珠三角38%，但仍明显高于中西部区域。
总体上来看项目的开工、开盘率受到城市市场活跃程度低、库存高企、城投“托底情况”以及开发商资金情况等诸多方面的影响，尤其是开发商的资金将直接影响到项目能否正常推进。所以目前从开发商的角度相比疫情前仍然是不乐观的，整体回暖尚需时日。
因此在如今的大背景下，政策刺激或许仍然是最关键的一环。明年两会要重点看两个数字：一个是经济增速、一个是财政赤字率。我们现在的赤字率一般是3%左右，GDP增速是5%左右。如果这两个东西都往上提，明年的机会就很大。说明在给地方经济松绑转移降低负债成本了，只有这样整个链条才会都松懈许多，才有希望看到全面复苏。
写在最后
目前经济并没有恢复，租金还没有上来，利率还没有降到位，就业预期也还不行…但是不少人已经按照牛市的估值来看这个楼市了，开始把价格往上拉了。这是非常危险的，可能会拉长楼市出清时间，增加整体交易成本。
平安证券一份报告分析了“止跌回稳”路径，基本也佐证这个逻辑：核心城市好产品→一二线核心区→全国经济企稳→全国楼市企稳→投资企稳。现在看，前两条情况已经出现，但是楼市很少会线性发展，反复磨底才是大概率。楼市的事情急不来，没有全要素的改善，就会很难长期“止跌回稳”。
