易简财经
10月23日，根据港交所披露，新力控股通过上市聆讯，这是第一家拟上市的江西房企。
据了解，新力控股本次全球发售股份数目约5.294亿股，发售价格在3.3港元-4.25港元之间。预计于2019年11月15日在港交所主板正式开始买卖。
在这场资源向头部聚集、融资渠道收窄的风浪里，这次新力可以说是蒙眼过江。然而纵观其发展，新力到底是怎样一家公司，它的未来究竟如何？
- 1 -
江西新王背后的资本版图
新力是房产中的“后起之辈”，成立仅仅九年。2010年8月，张园林成立江西新力置地投资有限公司后的第一个作品——帝泊湾拔地而起。这是一块宝地，南望市政府、红谷滩；北靠高校密集区，驱车数分钟可达南昌大桥、八一大桥。
创立新力置业之前，张园林在地产圈并不知名。招股书显示，其曾于2002年至2006年在江西省第五建设集团有限公司任职，最后职务为总经理。
招股书显示，江西五建现亦为新力前五大供应商之一。据天眼查数据，张园林胞兄张国印，是江西五建执行董事兼控股股东，持股比例约80.4%。
因此新力也对其特别关照，截至2016年、2017年及2018年底，新力对其采购额分别为3.83亿、4.11亿及8.0亿元，分别占总采购额的16.3%、6.6%及10.4%。
此外，张园林的胞弟张国金，也拥有一家公司——广西路港建设集团有限公司，其持股97.65%，为该公司的实际拥有人。这家公司也是新力的前五大供应商之一。截至2017年及2018年底，新力对其采购额分别约为1.88亿和2.64亿元，分别占总采购额的3.0%以及3.4%。
老大掌舵大本营；老二资本起舞，给兄弟输送项目；老三张国金先是负责云南、广西分公司，而后成立广西路港，家族版图隐隐浮现，新力为“一体”，江西五建和广西路港为“两翼”。
但天眼查数据同时也显示，目前江西省第五建设集团有限公司深陷各类合同纠纷，这不禁让人浮想联翩。江西主场、兄弟联手，张园林背后庞大且低调的资本版图，正在飞速扩张，但这种速度，是否所有链条都能吃得消？
- 2 -
当月开工当月预售，工程质量多次上黑榜
从新力的资本版图聚焦回其开发事业，克而瑞的研报显示，2016-2018年，新力控股合同销售额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，增速连续4年业绩超100%。
新力的超高速成长，与高周转的开发模式分不开。
据每日经济新闻报道，新力在采访时曾透露，为了冲击千亿房企阵营，公司采用了“120天启动开发，180天达到预售标准”的高周转开发模式。这让人联想起碧桂园闻名业内的“456”——4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。
实际上，新力的部分物业项目开发速度比这个口号还要快，一些项目从开工算起仅需一个月就能达到预售要求。
以德安帝泊湾项目为例，2018年8月才开工，2018年10月就拿预售证/开始预售；上饶帝泊湾2018年9月动工，11月便拿预售证/开始预售。
南昌合园更为夸张，2017年9月开工，2017年9月拿预售证/开始预售；南昌怡园，2016年11月开工，12月拿预售证/开始预售；南昌悦珑府，2018年9月开工，2018年9月开售， 拿预售证/开始预售这样的例子，新力披露资料中，不在少数。
甚至，在未取得建筑工程施工许可证，承接新力多个项目的江西五建便擅自开工建设。
如此“赶鸭子上架”之势，出现合同纠纷、房屋质量问题实属意料之中。
小编在江西省住房和城乡建设厅官网查到，近几年，新力多处项目上榜“百差工地”。
- 3 -
重仓之地不如人意
同大部分开发商无异，新力的发展策略也没什么新意，在大本营火急火燎打响名声后，无论质量能否抗打，自然要走上激进扩张的老套路。
然而一般公司扩张，会选择进入区域或者板块的核心城市，但是新力却选择加码大湾区内相对不起眼的惠州，而非广深等热门城市。
从2016年起至今，新力在惠州布局了20多个项目，开发及储备超过1000万平方米。截至目前，惠州已成为新力第二重仓城市，约占土地储备的22.8%。
天眼查显示，2016年9月，惠州新力力创房地产成立。
然而无论是大本营江西南昌，还是惠州，新力重仓的这两个地方，却不尽如人意。
先看南昌，2008-2017年，南昌房价狂奔十年，从均价不足5000元来到万元，涨幅跻身全国前十，在中部六省会里仅次于合肥。但之后江西省政府出台了一系列文件以抑制房价高涨，从此房价一直不愠不火。
据爱房网统计，2019年10月，南昌市新房均价14439元/㎡，环比下跌1.26%。南昌12个板块中，有四分之三的板块房价下跌。
再看惠州，尽管有大湾区春风的加持，开年以来惠州的楼市却没有以往那么热闹。今年五月，国家统计局惠州调查队发布了2019年一季度惠州市区商品住宅交易数据。统计数据显示，今年1月至3月，惠州市区新建商品住宅成交10768套，同比下滑近三成；每平方米成交均价10662元，同比微降4.2％。这也给新力重仓惠州带来一定的风险。
如此看来，张园林携新力上市，已经迈过聆讯这一道重要关卡，但房地产行业的低迷，加上新力自身的危机，是否能募得一个好的定价，还需打上问号。更重要的是，即便上市成功，新力在解燃眉之急后，未来的路上还将面临着去杠杆、提质量、平衡布局等等“长久之战”。
