“并购王”世茂疯狂扫货,豪赌明年楼市回暖

“并购王”世茂疯狂扫货,豪赌明年楼市回暖
2019年12月13日 19:39 易简财经

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2019年,地产界最大的“野心家”非世茂莫属。

然而若说“顾此失彼”者,想必也是世茂。

单单在上半年,世茂就逆道而行,斥资近200亿收并购粤泰、泰禾、明发等同行手头的项目。同时,世茂也实现“业绩大爆发”,今年前11个月销售额达2277.33亿元,挺进前十。

然而前端疯狂扫货,世茂的后端大本营却乱了阵脚,多地的房地产开发项目频陷危机。

其中,厦门世茂御海墅项目本应于3月份交付的高层楼盘,至今仍有200余户未收房,甚至有百余户业主宁愿“无息退房”;另外,由于未通过竣工验收备案,合肥世茂国风项目一期正在整改,世茂则面临着每天万分之一的赔偿成本,约每天13.33万元。

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“大手笔扫货”致负债上升

易简财经先前曾发过文章,文中细数了世茂今年上半年的“扫货事迹”。

扫货的结果便是,世茂新增土地60幅,权益计容面积达1412万平方米。其中有900万平方米是以收并购方式获取,占比约70%(据世茂2019年中报)。

在各大房企放慢拿地脚步的时候,世茂一跃成为新晋“并购王”。然而风风火火的背后,世茂也难逃墨菲定律,其负债总额不断上升。截至6月底,世茂的负债总额约3047亿元,同比增长32.5%。

同时,在上半年,世茂投资活动产生的现金流量额为负12亿左右,较去年同期增加111%。

而就在世茂大肆并购的同时,后端的项目也问题频出。

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虚假宣传、捆绑销售层出不穷

厦门业主甚至要求退房

这不,世茂在福建厦门的御海墅项目,就因虚假宣传、捆绑销售等纠纷陷入“退房僵局”。

有业主表示,原本应于2019年3月份交付的厦门世茂御海墅02-1-B#,由于相关维权未能与世茂方面达成共识,目前仍有200余户尚未交房,甚至有百余户业主愿意“无息退房”(业主已支付利息金额20余万)。

据该项目业主回忆,世茂御海墅02-1-B#300套住宅开盘当日(2017年5月),开发商就存在疑似“捂盘惜售”的做法。当天显示售罄的房源,几个月后却出现在销售员的微信朋友圈。

不仅如此,世茂御海墅甚至还绑定车位销售,销售人员直接表示不买车位就不能买房,而车位的售价更是叫到了51万至69万不等。

不仅厦门的项目出现捆绑销售现象,在济南,世茂璀璨悦府的业主,还奇葩地发现自己被捆绑了三万的电商费(也可以称之为服务费)。业主在缴纳时,开发商自称是定金。事后业主才发现这三万实际“被揩油”,开发商相当于把营销费用转嫁到了购房者身上。

而在山东的另一座城市淄博,世茂金洲府甚至因违规捆绑销售,被桓台县房管局直接喊话:该查处查处,该查封查封!

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项目质量不堪一击

500万 别墅也难逃渗水命运

除了虚假宣传、捆绑销售,世茂多处项目被爆出质量问题,也是让业主们十分闹心。

本应在11月30日交房的合肥世茂国风,因为存在工程质量、噪声污染等问题次引发业主维权。相关部门也未通过竣工验收,小区整体也延期交付。

业主投诉称,临近交房的时候,因为下雨,可以看到小区室内墙体、地下室多处出现漏水情况。开发商并没有完全从根源解决问题,而是只用腻子粉简单修补了下。

室内渗水

车库渗水

11月29日晚,安徽合肥世茂国风项目一期业主收到了来自开发商的延迟交付短信。

据项目业主介绍,此次延迟交付涉及的,包括一期洋房18栋至35栋的450户业主及叠墅14至20栋的52户业主(叠墅仍余部分房屋未售出)。合同约定若项目延期交付,开发商将承担每天万分之一的赔偿金。

查询合肥市发改委官网,我们算出,延期交付所涉及的房款共计约13.33亿元。故按此推算,世茂每天需赔付的延迟交付金额约为13.33万元。

见山花园项目在合肥市发改委官网的备案信息

这也就意味着,若世茂未能在12月31日前完成整改,项目将至多损失约413.23万元的赔偿金(未计入叠墅部分赔偿成本)。

若31日前仍未能整改结束并成功交付,世茂不仅会面临更加高昂的赔偿成本,该项目的预收房款也无法在年内结算为营业收入,进而影响公司2019年的业绩。

除了世茂国风,世茂入驻合肥的第一个项目,世茂翡翠首府,连最高端的产品别墅也出现了问题。今年年初有业主反映,自己500万购置的别墅质量奇差,漏水、大面积空鼓、地下车库入户门锁毁坏等等众多问题,让装修师傅都不敢接活。

而福州世茂璀璨天城的业主,在10月份也曾反映过,自己300万买的新房,交房时却发现主卧室天花板开裂,渗水长度约8米。地板渗水开裂到另外两套单元1403和1504。反映出现渗水问题的业主不在少数。

而这些项目的整改与协商过程还未结束,上述交房纠纷将为世茂的业绩带来多大的影响,都是未知数。获得土地储备的前端优势的同时,世茂确实是懈怠了对于后端项目的运营,这才导致了交房危机频现。

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逆周期扩张,世茂的豪赌能赢吗?

在当前国内趋紧的楼市销售,和房企融资环境下,世茂选择逆周期扩张,大肆收并购,扫货1400万方,豪赌明年楼市回暖。可万一明年楼市无法回暖,或者效果甚微,今年加的负债怎么办呢,今年扫来的这60幅土地,又会不会从“香饽饽”变成胸口大石?

如果我们只看财务数据,其实世茂的财务数据是优于整个行业平均水平的,并没有槽点,但世茂今年并购太猛了。众所周知,房企是一个周期性行业,一般来说,应该是顺周期扩张,逆周期收缩。市场不好的时候,大家都会加速回款,减少拿地,比如行业的头部企业,恒大、碧桂园都是如此选择。

而世茂选择了一条跟行业头部企业所不同的路,不但不收缩,反而大规模并购扩张。要知道,2019年全国房价下跌趋势明显,据中指研究院数据,11月全国100个新建住宅的城市中,就有40城房价环比下跌。而世茂仿佛不在乎,世茂似乎在豪赌2020年,房地产市场有一场全面回暖,在房主不炒的大环境下,他真的能赌中么?

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