易简财经
“今年的指标里，哪怕微弱的情况下，仍然要考虑有所增长，我觉得这就是强者的姿态。”
在当前楼市受疫情影响的大环境下，龙湖掌门人吴亚军依然霸气地说出了这句话。
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销售、核心净利均增长20%
3月24日，龙湖熟悉的“铁三角”继续在2019年业绩会上亮相。龙湖集团董事长吴亚军、CEO邵明晓以及CFO赵轶出席会议。
2019年，龙湖也干得相当不错。
报告期内，龙湖全年合同销售同比增长21%至2425.0亿，稳居行业前十，目标完成率达110%；归属于股东的净利润183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后核心净利润同比增长21%，至155.5亿元。
在国内频繁调控、融资收紧下，获得21%的增长已经不易。
亿翰智库统计，TOP10房企今年业绩增速明显放缓。2018年，TOP10房企的年度业绩同比增速平均值约为35.4%，而2019年,这一比值降至15.0%，降幅超过20个百分点。
同时，期内集团已售出但未结算的合同销售额为2535亿元，面积为1500万平方米，为集团未来核心利润持续稳定增长奠定坚实基础。
熟悉的不只是稳定的掌舵人、亮眼的业绩，还有那些龙湖“金句”。
很早以前，吴亚军反复提到的“别把行情当实力”就曾给予了同行诸多警醒；上市满10年的前夕，吴亚军的“我觉得时间过得很快，没有特别值得纪念的，没有故事就是好故事”也瞬间刷屏地产圈；而今年，CFO赵轶的“自律换自由”也直上媒体标题。
这个最新金句，浓缩着一种信念：在不确定性的环境里，用自己的节奏换得可掌控的空间，谋求确定性成长。
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自律换自由
这当然是有根据的。
邵明晓在业绩会上指，“龙湖一直按照全年净负债率的控制来倒算拿地金额，全年保持在50%-60%的净负债率。”
对净负债率的严控，龙湖一直业内有名。2019年，龙湖把这个数字定格在51%，这十年来，龙湖也始终只肯让它在60%上下浮动。
这算是规模房企里最低的净负债率之一了。2019年各房企数据还没公布完，但拿2018年来看，百强上市房企平均净负债率为84.1%，绿地高达179.7%，华夏幸福则是161.1%，龙湖的51%能让许多同行羡慕不已。
截至2019年末，龙湖有息负债总额为1460亿元，平均借贷成本为年利率4.54%，已经连续4年低于5%，远低于行业水平的借贷成本。
严控负债率、负债成本带来的，是对现金流更审慎的管控，也是更审慎的拿地战略。
“（我们）还是守住财务纪律，守住净负债率，不拿地王，不拿高价地，达到我们的指标要求，把节奏踩好。这几年下来我们都是这么做的，整个集团包括财务系统、投资系统、运营系统、营销系统都在联动，应该说已经成为一种行活了。”邵明晓说。
这里面的拿地逻辑翻译过来也简单，就是冷市热买，热市冷买。
去年年初，龙湖就注意到，受楼市小阳春影响土地溢价迅速抬升。于是龙湖选择了避开价格高峰，而在下半年多拿地。而到了今年年初，受疫情影响各地成交惨淡，也让土地市场相应遇冷。
邵明晓指，“我们判断，过去两个月肯定是拿地时机，最近一些城市的地价已经上来了，尤其是一些热点城市。所以这段时间反而我们是平和的心态，用频率换概率，有机会就去，能达到我们的指标就拿，达不到就算了。”
截至2019年底，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米，约90%的货量集中在热点城市和价值区域。其中，环渤海地区、华南地区土储新增面积占总建筑面积比例最高。
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智慧服务遇上特殊机遇
除了地产开发业务保持着龙湖水准外，其他三个主航道业务也已经上了正轨。
商业运营业务，2019年龙湖新开10个商场，以“天街”为主，龙湖商业已经基本完成以核心城市为主的全国版图布局：年内累计开业商场达到39个，开业商场面积达到377万方；
租赁住房业务，报告期内龙湖租金收入同比增长151%至11.73亿元，累计开业房间数为7.5万间，规模处于行业领跑状态；
智慧服务更是取得了历史性突破。2019年，龙湖智慧服务新进45个城市，基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，并实现管理面积翻番。
与此同时，智慧服务业态丰富度实现了全方位的突破：从商业、写字楼到医院、学校，从公园、航空后勤到交通枢纽，从养老到产城等等。
2020年正值新冠肺炎肆虐，也让智慧服务（原物业板块）大放异彩。
据了解，疫情期间，智慧服务员工日均2.6万人在岗，为业主们提供送菜上门、杀菌杀毒、安防保护、出入管理等服务，这样的“雪中送炭”受到了众多业主们的肯定。甚至，他们还藉此机遇，打通了线上社区配送的到家服务，跟永辉等几家生鲜供应链达成合作。
龙湖对此概括为“一边解决客户需要，一边找到新模式”，甚至还可沿着这个方向继续挖掘。
“C4（智慧服务）去年的毛利能够达到26%，是比较高的；除基本物业费收入之外的创新收入占比已经接近50%。下一步我们想，能不能做到1：2，也就是创新收入达到物业费收入的一倍。包括社区内租售服务等其他相关业务组成的增值业务包，增长以及毛利都是比较可观的。”
2020年开年，无论是开发业务的迅速拿地,抑或智慧业务的时机，龙湖都已能一一抓住。再联想到这次业绩会上的用词，自律、警觉、节奏、强者姿态……如今的龙湖，是步履稳重，知命慎行。
