万科及时雨,泰禾平安经

万科及时雨,泰禾平安经
2020年07月31日 18:56 易简财经

易简财经

如果类比这两天正火的《平安经》,给全国房企写一本《活下去经》,比如这样:

恒大活下去,万科活下去,碧桂园活下去……

写到TOP50的时候,突然发现,泰禾也真的活下去了。

这次,是首提“活下去宣言”的万科,对泰禾伸出了援手。

今天,泰禾发布公告,公司与万科下属全资子公司海南万益管理服务有限公司,签订股权转让框架协议:

在满足前提的条件下,泰禾将转让19.9%股份予万科,转让价格为每股人民币4.9元,对应总对价约为人民币24.27亿元。其中,这笔价款将以现金方式进行支付。

不过,万科方面也表示了:

这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为,我们希望协助泰禾走出困境,逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足,仍然存在不确定性。

若这笔买卖谈成,万科将成泰禾第二大股东。泰禾投资持股比例下降至29.07%。

万科严设两大条件

根据公告,这笔交易设置了非常严格的前提条件:

1、泰禾要制定债务重组方案,并与债权人达成一致;

2、重组方案能支持泰禾恢复可持续经营,这个作用需要经过万科认可;

3、万科将对泰禾进行法律、财务、业务方面的尽职调查;

4、泰禾提供给万科的文件和转让给万科的股份,要没有任何瑕疵。

上述条件相当严密。公告称,泰禾系独立经营主体,应以其全部资产对自身债务承担责任,并完成其债务重组事项,万科不会对泰禾的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。

翻译过来就是,我们可以先试着交往,这段时间你去和债主爸爸谈,债主爸爸要是答应你晚点还钱,我们可以确认恋爱关系;债主爸爸要是不答应,我们的关系也就只能维持到9月30号了。

此前外界以为泰禾引入的战投会兜底债务,但目前来看万科并不会大包大揽。简单点说,泰禾的债万科不管,泰禾想借钱,万科也不管。

但万科一向以稳健著称,信用评级全行业最高。20多亿,对万科来说是洒洒水,中等意思。对于泰禾近千亿的有息负债来讲,真的也就是个零头。但对于黄老板来说,这不仅仅是雪中送炭的救命钱,还是某种意义上的信用背书。

黄老板说过,他不会裁员,也不会拖欠员工工资,只是泰禾的糟糕程度,已经超出了他的预料。他努力发放了员工5月份的工资,但上个月的工资,还是拖欠了。

而这次框架协议的签署,将给债权人等各方传递积极的信号,有利于推动债权重组。重组成功是泰禾和投资者的双赢选择。

3天前,上海崇明区房管局对外证实,有关部门已经协调到1.1亿元的资金注入到泰禾大城小院项目。停工一年多之后,泰禾在上海的这个网红楼盘终于迎来了曙光。

债权人的谈判,也取得了一定程度的进展。据说很多债权人答应了只要归还本金就行了,他们都知道,船沉了,可能一切都没了。

万科的“算盘”

泰禾是在今年5月宣布引进战略投资者的。

5月13日晚间,泰禾集团发布公告称,公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者,相关交易可能导致公司控制权变更。

此后,厦门国贸、厦门建发、中铁建、保利等多家企业介入引战工作中,但最终未果。最晚被曝出的万科,反而后来居上。

有分析人士指出,泰禾的资产情况,对万科有较大吸引力。

首先是泰禾“压箱底”的土储。

年报显示,截至2019年底,泰禾的土储达到3270.14万平方米,可售货值约4000亿元,且主要分布在核心一二线城市。

2020年,泰禾56个在售项目预计供货量可达到2000亿元以上,即使按50%的去化率计算也可收回1000亿元。

而万科作为业内当之无愧的大哥,其拥有的开发运营能力和操盘实力,盘活泰禾的这笔资产自然不在话下。

其次,泰禾拥有高端“院子系”产品的品牌价值,对于万科以刚需为主的产品战略来说,这是对万科产品线的有益补充。

再次,泰禾的股权结构相对来说比较简单。

截至今年一季度,黄其森控制的泰禾投资持股48.97%,是公司第一大股东,黄其森夫人叶荔持股12.05%,黄其森妹妹黄敏持股1.52%。三者为一致行动人关系,共持有泰禾集团62.54%的股份。

从这个角度来看,黄老板在泰禾有绝对话语权,这种股权结构有利于新的投资人进入。更重要的是,泰禾在A股上市,近年来富力等房企苦寻“回A”路,泰禾A股的平台身份则是黄老板手中的另一张牌。

最后,这场战投归根结底还是要看收益。

地产本属于资金密集型行业,净资产收益率水平相对来说仍处在较高水平,尤其对泰禾这样的大型房企来说,盈利水平、操盘运营能力不弱,这次入股相比会有较好的投资回报。

泰禾的困境

过,泰禾庞大的债务规模,仍然对此次交易的进展形成制约。

截至今年7月7日,泰禾已到期未付的债务270.65亿元。泰禾于2020年内到期债务总规模为555.11亿元。

对于此次交易,公告还设置了一个过渡期,期限为自本协议签署之日起至股份过户。过渡期内,泰禾需全力配合万科进行尽职调查,同时正常开展业务经营活动。

作为闽系房企的代表,凭借大量举债、高价拿地、快速销售冲规模的激进方式,泰禾集团在过去几年间迅速冲到了行业前列,并于2017年跻身千亿阵营。

但与之相伴的是挥之不去的高负债。2014年至2017年,泰禾截至年底的净负债率分别为530%、228%、298%、473%。

2018年,随着房地产调控政策的频繁出台,泰禾被迫暂缓激进之路。2019年上半年,泰禾因574亿元短期债务受到深交所问询后,进一步加强了降杠杆的动作。

重压之下,黄老板只得公开寻求引入战略投资。

过去一年,泰禾扣非后的净利润是负数,负债总额达到了1911亿元。这其中,有息负债约为974亿元,一年内到期的债务为506亿元。

创立泰禾28年,这是黄老板最艰难的一年。近千亿的有息负债,这是过去几年他狂赌的代价。他的警报仍然没有解除,想要把公司恢复正常运转,他还要很长一段路要走。

万科的入股,让泰禾集团这场债务危机中,最让人关注的战略投资者是谁尘埃落定。很残酷,也很无奈,真心希望万科的入股可以让泰禾涅槃重生。而这也意味着,中国房企大整合、大并购时代,正在加速到来。

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