闽系房企禹洲集团，似乎一只脚站在了悬崖边上。
去年底刚辞任禹洲集团执行董事，准备专注物业板块工作的林禹芳（禹洲董事局主席林龙安之女）估计也没有想到，仅仅15天后，禹洲集团要把旗下的禹洲物业服务，卖给华润万象生活。
房地产开发有“天花板”，但物业服务没有，因此物管板块也一直被视为房企的“未来”。
而在危难时候，物管板块则成了困难房企的自救“回血包”，去年爆雷或濒临爆雷的房企，纷纷卖掉或试图卖掉“未来”，如恒大、当代置业、蓝光、富力。
漫画 说财猫绘
发家于福建厦门的禹洲地产，是闽系房企中的典型代表之一。
然而，自2018年以来，房地产调控层层加码，打了高杠杆房企们一个措手不及，闽系房企中的福晟、泰禾、阳光城等相继爆雷，千亿房企新贵禹洲，似乎也有些受困。
连续两年未能完成销售目标、营收增长乏力、盈利能力下滑、负债率高企、大规模债务压顶，当调控遇上闽系高杠杆扩张，一系列问题困扰着禹洲的发展。
不禁让人想问，行业下行压力下，禹洲会成为下一家暴雷的房企吗？
前脚卖物业，后脚谈展期
还不起钱，最好的方式就是先拖一拖。
近日，据Redd消息，禹洲集团正在与摩根大通及海通国际等财务顾问，就其美元债的潜在交换要约展开了讨论。
知情人士表示，尚不清楚具体展开潜在交换要约讨论的美元债细节，但大概率将集中在其美元债YUZHOU 8.625 01/23/22，该美元债现存规模2.42亿美元。
知情人士称，禹洲集团还在与其他财务顾问会面，目前尚未正式确定最终授权的财务顾问。禹洲已于1月4日开始与投资人接洽，以确定上述美元债的持有人身份。
就在上述消息流出前一天，禹洲集团还宣布，将集团旗下禹洲物业服务的全部已发行股本，卖给华润万象生活，出售代价不高于人民币10.6亿元。
说财猫了解到，此次出售的标的公司，是禹洲旗下物业平台禹佳生活服务集团的一部分。据了解，禹佳生活服务拥有厦门禹洲商业和禹洲物业服务两大分支，前者主攻商业运营服务，而后者主营住宅物业管理服务，该次出售的标的正是后者。
在此之前，禹佳生活服务刚刚经历向港交所申请上市两度递表失效。就在2021年12月20日，禹洲集团还发布人事调整公告称，自2021年12月20日起，林禹芳因工作调配，辞任公司执行董事及可持续发展委员会主席，彼将专注于禹洲集团附属公司禹佳生活服务的管理工作。
据悉，林禹芳为禹洲集团董事会主席林龙安之女。彼时，对于林禹芳的调任，外界普遍认为是为了专注推动物业平台的上市。
然而，上市未竞，距离林禹芳调任还不到半个月时间，禹洲却选择将禹洲物业服务卖掉。
前脚卖物业公司，后脚谈债务展期，当中折射出禹洲地产的处境，已经不容乐观。
140亿债务压顶
与奋力的自救
禹洲的压力，来自于一笔即将于1月23日到期的美元债，也就是上文提到的禹洲与投资人谈展期的那一笔。
根据企业预警通信息显示，2022年1月23日，禹洲将到期一只面额为5亿美元（约31.8亿元）的票据，待偿余额2.42亿美元（约15.4亿元），与上述信息基本吻合。
事实上，此前禹洲一直在努力“自救”，包括大股东兼创始人林龙安积极增持公司股票并回购公司美元债，质押深圳总部大楼获取11亿元贷款以回笼资金，以及前述提到的将物业公司禹佳生活服务的一部分卖给华润万象生活等，希望以此改善企业流动性，挽回市场信心。
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但一方面，即便禹洲质押深圳总部大楼获取的11亿元贷款能拿来还这一笔美元债，该笔债务依然有4.4亿元的缺口，而禹洲卖物业公司给华润万象生活的交易，能不能赶在禹洲债务到期之前完成交割，甚至最终能不能成，都存在较大不确定性。
毕竟，此前恒大卖恒大物业给合生创展、当代卖第一服务给融创两笔大单，最终都黄了。
另一方面，即便禹洲能侥幸过得了这一关，后面等待禹洲的，还有重重关卡。
根据企业预警通信息显示，目前禹洲集团共有13只境外债待偿还，合计规模约54.49亿美元（约合347.67亿元人民币，下同）。
其中，除了前述提到的将于2022年1月23日到期的面额为5亿美元（约31.8亿元）、待偿余额2.42亿美元（约15.4亿元）的票据以外，禹洲还有一只面额为3.5亿美元（约22.27亿元）、待偿金额为3.47亿美元（约22.08亿元）的票据将于2022年1月25日到期。
也就是说，这个月，禹洲将面临合共5.89亿美元（约37.47亿元）债务需要偿还。
除此之外，禹洲今年将到期的债务，还有将于4月份到期的35亿元人民币在岸可回售债券、9.9 亿元人民币的资产证券、7月份到期的30亿元人民币在岸债券，以及9月份到期的4.2 亿美元离岸债券。
境内、境外债加起来，禹洲今年待偿债务总额将近140亿元，面临较大的债务集中到期兑付压力。
在140亿元到期债务面前，无论是质押总部大楼，还是卖物业公司，对禹洲来说大概率是杯水车薪，救得了一时，救不了一世。
而更为糟糕的是，禹洲的再融资渠道已基本关闭。
就在1月10日，惠誉评级宣布，将禹洲集团的长期外币发行人违约评级从 "B/ 负面 " 下调至 "CCC-"。同时，惠誉将该公司的高级无抵押评级和未偿高级无抵押美元票据评级从 "B" 下调至 "CCC-"，回收率评级维持 "RR4"。
惠誉称，禹洲集团目前基本无法进入资本市场，将不得不依靠资产处置、债务交换或内部现金资源来偿还债务。
惠誉预计，该公司在未来6至9个月内将持续面临资本市场债务的再融资压力。如果市场融资渠道持续紧闭，为偿还在岸及离岸资本市场债务，禹洲集团或将耗尽内部现金资源。
又一个泰禾？
千亿禹洲何以至此
现在，禹洲爆雷的预警已经拉响。
那么回过头来看，千亿新贵又何以走到今天这个地步呢？
一切都要从禹洲定下千亿目标的那一年说起。
曾经，禹洲也是一家奉行“小而美”的公司，2017年以前，禹洲基本集中在核心一二线城市发展，布局城市只有14个，销售规模也仅为232.6亿元，以销售单价和毛利率高著称。
然而，规模的诱惑始终是巨大的，在2017年提出“三年剑指千亿”的目标后，禹洲开启了快速扩张模式。
到了2020年，禹洲就成功冲线千亿，销售规模翻了4倍有余。
规模跃升的背后，是版图的外拓以及土地储备的增加。
2016年，禹洲的布局城市还仅为14个；到了2020年，禹洲的布局城市已经增加至38个；2016年底，禹洲的总土储还仅为952万平方米；到了2020年，禹洲的总土储已经达至2310万平方米。
土储的A面是规模，B面则是负债，为了快速扩张，禹洲不得不大肆举债。
其有息负债规模从2016年的202.81亿元，一路攀升至2020年底的640.28亿元，同样翻了超过3倍。公司的资产负债率在80%左右徘徊，净资产负债率更是一路攀升，从2017年的57.73%升至2020年的85.8%。
有意思的是，虽然禹洲的规模、负债一路攀升，但落实到营收和利润表现上，却“捉襟见肘”。
财报显示，虽然规模一路从232.6亿升至超千亿，但禹洲的营业收入却未见同步上涨，总营收基本都在250亿元以下，增幅十分有限， 2020年甚至出现营收严重下滑的情况。
为什么会出现这样的情况？这里就不得不提到禹洲的模式。
财报显示，禹洲的销售均价一直都处于行业较高水平，2021年，禹洲的销售均价甚至高达1.98万元/平。
这一方面源于禹洲的布局大多集中在核心一二线城市，另一方面则是由于公司长期以来都主打高端项目。
高端项目，当然就与高周转无缘。周转速度慢，销售额确认为营收的速度自然就慢。
是不是与曾经的泰禾十分相似？空有闽系“高杠杆”的心，却没有闽系“高周转”的命？
更值得关注的是，与曾经的泰禾类似，为了实现扩张，禹洲在近几年也同样拿下了大批高价地。
仅2016年及2017年，禹洲在上海闵行、合肥瑶海区、厦门集美、漳州就共计竞得8宗地王地块，最高溢价超过380%。2016年、2019年及2020年，禹洲新增土地的平均拿地成本，均在一万元/平左右，处于行业高位。
当高价地遇上限价，呈现的结果自然就是禹洲2020年交出的“史上最差”财报——营收暴跌55%，毛利率与净利率都跌至谷底。
这或许也是为什么，禹洲为何开始传言谈债务展期，开始卖掉“未来”。
当销售无法快速转化成回款，甚至销售都开始出现下滑，而再融资的窗口却被完全关闭，不多的在手现金，很难抵不住企业流水般的支出。
等待禹洲的，会不会是泰禾一样的命运？
