5年期LPR利率终于下调了！买房人有福了！
刚刚据央行公布，5年期LPR利率下调5BP至4.6%。有银行业内人士表示，由于银行贷款发放时，取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率，因此各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。
这应该是2022年楼市迄今为止最爆炸的新闻，要知道此前5年期LPR利率已经连续20个月未变了。
很多人说，这段时间，房贷利率不是一直都在下调吗？有什么大惊小怪的。
这不一样，我再给小白同志解释一下什么是房贷利率。
房贷利率 = 5年期LPR利率 + 加点。
其中5年期LPR利率是“基准”，是央行决定的，每个月20号对外公布一次；而加点是由各银行决定的，每个城市不一样，每家银行也不同。
现在你去银行买房，人家告诉你房贷利率是5.5%，其实就是在基准4.6%（最新）的基础上，上调了90BP。
总之，这段时间所有城市的房贷利率下调，其实都在下调“加点”，而5年期LPR利率已经连续20个月没变过。
而这次，下调5年期LPR利率，动了基准，影响是全国性的，而且能量远大于加点。
究竟有什么影响呢？
1、所有人的月供下调。
包括已经买房的，正在买房的，还未买房的。这就是我当初让大家选择二手房转化利率合同时，一定要选择LPR的原因。
选择固定利率，以后市场怎么变，你还的钱都是一样的，但如果选择LPR房贷利率，未来只要5年期LPR利率下调，你的月供就会跟着下调！
而5年期LPR利率是跟着经济形势走的，在可见的未来，GDP增速很难高增长，这是由经济周期决定的。
很多人不懂利率的底层逻辑，天天瞎嚷嚷让大家选择固定利率，不是蠢就是坏。
2、房贷利率下调幅度扩大
“5年期LPR利率”虽然不如“加点”那么灵活，甚至有时候不如加点下调的厉害，但基准具有乘数效应：
也就是说，它只要下调一点，对房贷利率下调的预期会加好多倍，全国各地“加点“下调的速度就会更快。
我在前几天的文章《房贷利率》一文中，详细讲了这个问题，并做出预测：
接下来所有城市房贷利率加速下调，而且这波利率下调的最终结果，一二线大概在5%到5.5%之间，而三四线可以奔着“四字头利率”，具体下探的幅度，还要看利率对房价的刺激效果。
3、部分城市房价反弹
房贷利率下调会刺激房价上涨，主要利好那些有刚性购房需求的城市。一二线城市反弹程度较高，而三四线城市，房贷利率的带动效应偏弱。
一二线城市中，2021年出现翘尾行情的城市，3月后必会迎来火热的小阳春，比如北京、广州、成都、武汉、杭州、苏州、厦门等等。
而深圳、郑州、天津、济南、青岛、合肥、重庆、西安等城市，也会都会止跌反弹，小阳春有一定概率。
这些基本面比较好的城市，房价上涨后会暂停房贷利率下调，但也要跟着买房，不然选择空间会越来越小。
对于三四线城市，如果是纯刚需，房贷利率下调到合理区间就下手，否则不着急，继续等着。
总体来说，这波放水+房贷利率下调，对楼市的“稳增长”起到了关键作用。
同时此阶段，对地产商的管控也在不同程度放开，比如烟台刚刚打响预售金监管放松第一枪，下发通知，降低部分企业资金留存比例。
种种利好，也让地产股迎来大涨，今天开盘不久，融创涨幅10.57%，碧桂园涨幅7.35%。
按照往年规律，每次国家喊你买房，刚需就得赶着上车，国家不让你买房，那你就最好消停一些，最早响应号召那批人反而是最幸运的。
除了这段时间房贷利率下调，央行表态鼓励买房，1月16日，国家发改委也发布了《关于做好近期促进消费工作的通知》，要求因地制宜多措并举满足居民节日消费需求。
其中很重要的一条就是:
要求“促进”住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
过去一直都是“稳定”住房消费，而现在变成“促进”住房消费。
言外之意，就是在喊大家买房，这也是自1998年房改以来，24年头一次发改委喊人们买房。
如果再加上之前的住建部、国务院、财政部，接下来，可能是房地产史上促进购房政策最密集的春节。高层为何如此着急，篇幅有限，我会在下篇文章中集中解答，敬请期待。
这段时间，很多人非常紧张，问子木，楼市会不会重蹈覆辙，房价大涨，出现翻番行情？
按照我对楼市这么多年的研究，我可以准确得回答大家：
小涨可以，大涨不会！
首先，2015-2021年，在这六年房地产大周期，我们见过房地产的“极值”，从大涨到大跌，从宽松到收紧，尤其去年“二手房指导价+银行断贷”，楼市交易一夜锁死，调控手段的威力，记忆犹新。
这意味着，高层已经研究出了楼市的“精准化”调控手段，手起刀落，毫厘之间。
其次，我们的楼市现阶段不存在大涨的基础。部分城市还存在“房价泡沫”，当地居民的购买力透支严重，如若再涨，消费力枯竭，影响的是一个城市的命数。
房地产已经挤出实体经济四十年了，去年高层既然顶着那么大的压力，叫停楼市，自然接下来不会轻言放松，失去多年连续调控的成果，这叫政策公信力。
此番房贷利率下调，对楼市只能说是从“-10到0”的推动，把房地产行业拉回到良性循环轨道。
让地产商缓口气，地方政府有收成，楼市趋于理性和常态，不至于塌方，但也不至于泛滥成灾。
