钱都去哪儿了？作者：瓜片
来源：智谷趋势Trend
令人意外，轰轰烈烈的提前还贷潮，居然悄悄熄火了！
原本踏破门槛、排起长队，让银行绞尽脑汁使出“骚操作”来阻击的四亿房奴，终于鸣金收兵，潮水迅速退去。
有国有大行表示，9月底以来，个人按揭提前还贷日均申请量较9月上中旬日均水平下降六成之多。
券商研报则显示，提前还贷比例出现“大跳水”，一路跌到历史低点。
前几天，#提前还贷的人后悔了吗#的话题，冲上了微博热搜，浏览量破亿。去年说好的“提前还贷是最好的理财”，怎么突然就不香了呢？
更吊诡的是，“消失的提前还贷”并没有存在银行卡里，居民存款反而出现大搬家的趋势。10月金融数据显示，居民存款减少了5700亿。
原本用来提前还贷的钱，究竟去哪儿了？仔细听，财富潮水的流向正在迅速变化。
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这两年，四亿房奴的提前还贷潮，到底有多凶猛？
据房产博主“真叫卢俊”统计，去年一整年，全国人民提前还掉了约7万亿的房贷。
有人形容，“提前还贷一族”的生活是这样的：
能走路就不坐地铁，能坐地铁就不打车。出国游变成国内游，买电动汽车变成买电动自行车，衣服鞋子不买名牌买白牌。刚存下几万块钱，一天也不敢耽搁，立马跑去银行，只有一个终极目标——提前还贷。
今年6月，国泰君安宏观研究团队参考全国银行间同业拆借中心曾发布的 RMBS（住房抵押贷款支持证券）条件早偿率指数的编制方法，计算了居民早偿率指标（CPR），用来衡量提前还贷的情况，结果发现——
2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除 2023年10月的技术性调整）。
可以简单解读为：平均每10个房奴里，差不多就有4个在提前还贷。
然而，这股看似势不可挡的汹涌热潮，如今却戛然而止了。
财联社报道，某国有大行深圳分行表示，据其调研，9月25日以来，该行个人按揭提前还贷日均申请量较9月上中旬日均水平下降六成。
新华社采访了一家国有大行的工作人员，对方表示，相比9月中上旬，10月以来该行个人按揭提前还款日均申请量减少了20%。
央行数据也显示，10月份个人住房贷款规模企稳，明显好于前9个月月均减少690亿元的水平，也好于前两年同期水平。
房产博主“真叫卢俊”也在文章中提到，咨询了几位房贷经理，得到的回答都是：现在咨询提前还贷的人，普遍比去年上半年少。
▲来源：真叫卢俊除了来自银行一线的消息，有券商也发现，提前还贷的情况大大缓解。
然而，在分析10月金融数据时，却发现：居民早偿率来到了历史低位水平——不到15%，这已经无限接近2020年的水平。
光大证券一份研报也指出，测算显示，10月RMBS条件早偿率为11.7%，环比上月下降1pct，逐步向常态水平靠拢。
可以看到，相比31.7%的高点，明显下落了不少。
提前还贷潮，为何突然“消失”了？
02
根本原因在于，提前还贷潮的根源问题，被国家强势出手解决掉了。
人们为什么提前还贷，大部分是理性考虑，因为新旧房贷之间的利差越来越大。哪怕是借新还旧，都是划算的。
为此，今年9月底，央行宣布：集中下调存量房贷！
央妈发话之后，各大银行迅速行动。截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调。
据中泰证券测算，此次批量调整或涉及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。
按照要求，调整前房贷利率高于LPR-30BP的，统一调整为LPR-30BP。像是北京之前那波首套房贷利率为“LPR+55BP”的买房人，这次也将统一调整为“LPR-30BP”。
以500万元、25年期，等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约2.8万元，总利息足足减少70万元。
光大证券分析称，伴随存量按揭利率调降落地，新发放按揭利率与存量贷款利差压缩，居民提前还款压力缓释。
对房奴来说，月供压力确实减小了。
甚至连#提前还贷的人后悔了吗#这种话题，都冲上了热搜。放在半年前，绝对是想都不敢想的事情。
不仅如此，买房人的话语权更大了。
放在以前，房贷利率重定价周期统一规定为1年。这也意味着，即便LPR一年内下调多次，很多人必须要等到重新定价日才能享受最新的低利率。
今年10月份，五年期LPR下调25bp至3.6%。如果重定价日期是9月，意味着要再等一年。
而现在，买房人可以跟银行商量，把定价周期改为3个月，或者6个月。如果改为3个月，最快12月就能享受到最新利率了。
紧接着，买房人又被喂了一颗“定心丸”。
前阵子，部分城市出现了“房贷利率低于公积金利率”的情况。公积金利率2.85%，商业房贷利率去到了2.6%。“监管指导”火速出马，要求银行房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。
如此以来，买房人对存量房贷的预期也稳住了。“利差扩大-提前还贷”的循环短期内不会重演了。
不过，提前还贷的大退潮，房贷利率最直接的原因，却不是唯一的原因。
03
可以这么理解——提前还贷，本质上是用手头的现金，买了一个超长期的定期存款，收益率则是5年期LPR。
房贷利率与存款利率、理财收益率的利差大小，决定了一段时间内居民手里的钱会流向哪里。
今年以来，房价跌跌不休，股市起色不多，存款利率更是全面进入1时代，“高收益资产荒”全面席卷。相比之下，提前还贷真就是“最好的理财”。
今年10月份，住户存款足足减少了5700亿。说明大家开始把钱从银行里拿出来了。可是，提前还贷不增反降。
那么，钱去哪里了？主要可能有三个流向。
第一个流向，是大A。
9月底，牛市声音不断传出，10月份小行情不断，上证指数一度逼近3700点，让居民的风险偏好发生明显扭转，短时间内形成了“全民炒gu”的热潮。
今年10月，A股合计成交额超36万亿元，创月度成交额历史新高。增量资金源源不断流入股市，进而推动了非银存款的规模上升。央行金融数据也显示，10月非银行金融机构存款增加了1.08万亿，同比多增5732亿元。
第二个流向，是楼市。
一方面，楼市成交出现显著回暖。9月底，一线楼市接连放出松绑大招，10月楼市成交显著反弹。
住建部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月连续8个月下降后首次实现增长。
一线城市的售楼处，又开始热闹起来。上海和深圳的“日光盘”重出江湖。
购房需求带动了按揭贷款需求改善。10月居民中长期贷款新增1100亿元，同比小幅多增393亿元。
虽然跟2020-2021年同期4000亿+的规模相比，还有比较大的差距。但如果对比比2022-2023年同期的300亿+、700亿+，绝对称得上是效果显著。
另一方面，房价端出现企稳的信号。
10月全国70个城市的房价普遍呈现止跌，或者跌幅大幅缓解的趋势。一线城市尤为明显。
10月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。
高层提出“止跌回稳”新指示后，又是降存量房贷，又是降税费，政策密集出台，给市场传达了积极的信号，一定程度上稳住了预期。
进入11月之后，楼市成交有所降温，但依然远高于10月前，信心也还是温热的。
第三个流向，是消费。
10月零售同比增速从前月的3.2%反弹至4.8%，是今年3月以来最高。
涉及以旧换新政策的品类增长明显。家电从20.5%反弹至39.2%，办公用品从10.0%反弹至18.0%，都是在前月高增速的基础上进一步攀升。汽车也继续小幅反弹，由0.4%反弹至3.7%。
华西证券宏观固收团队分析，今年3-8月，这三者相比去年同期平均低109亿元，而9-10月平均较去年同期高546亿元（分别比去年同期高381、710亿元），两者的差值655亿元可视为政策的提振效应。
在这背后，或许是一部分房奴们已经“想通了”。
当房子越来越回归居住属性，投资岁月逐渐远去，不如多疼爱一下自己，在本就不容易的生活里学会享受。不是吗？
毕竟，世界上还有许多比房子更重要的东西。
