高价拿地7年，当初豪情壮志宣称要在苏州打造“海派高端产品”，如今开盘却只卖出去8套（网签数据）！？
苏州木渎上实海上都荟，5月份取证开卖，184套房源只网签个位数，这一销售数据让人唏嘘！
其背后的原因，一方面，项目规划产品落后，户型、外立面、窗墙比卷不过周边产品；另一方面，上实发展首进苏州，品牌、口碑都还没有赢得苏州买房人的认可，而围绕上实发展的负面新闻也有不少。
取证184套 开盘至今网签仅8套
上实海上都荟销售惨淡
根据苏州住建局官方网站显示，吴中木渎板块的上实海上都荟今年5月11日首次取证，取证楼栋分别位于：1、6号楼，共184套，备案均价28051元/㎡！领证户型约144-173㎡，备案单价区间：24332-30920元/㎡，备案总价区间：约342万-523万。
由于拿地7年，项目相当于现房销售，预计今年8月就将首批交付！此外，为了促进成交，项目首开给出9折优惠，相当于整体均价2.5万/㎡！
而取证至今已经过去20多天，项目首开后，目前官方网站显示，仅有1号楼有8套网签数据，6号楼一套网签数据都没有，相当惨淡！
虽然该盘已经现房销售+9折优惠力度，但是并没有为项目销售加分，甚至远不及周边项目的去化。
网上数据显示，同区域的仁恒溪棠，去年年底取证的144套洋房仅剩少量在售，而今年年初领取的2栋高层也有过半的销售数据。
7年前拿地 错过最佳上市节点
24462元/㎡高地价 上实海上都荟进退两难
上实海上都荟具体位于木渎金枫路和金长路交界处，处于木渎板块核心。
是上海实业于2017年6月以总价21.97亿竞得，成交楼面地价24462元/㎡，一举刷新板块地价并要求现房销售。
2017年正值楼市高峰期，作为上实发展在苏州的首个项目，上实发展对于苏州首秀项目颇有信心，项目的对外宣传将打造的上实“海上”系高端住宅产品。
项目同步于2017年11月规划公示，打造7栋13-25F小高层+高层住宅，总户数588户，为全装修交付。
但随后，该项目就进入漫长的沉寂期，按照一般房企2-3年左右交付的施工周期，上实海上都荟如果赶在2019年-2020年上市，或许会有一波行情。
但随后，楼市开始下行，打折降价成为常态，而上实海上都荟错过了上市的最佳时机，时隔7年才上市，显然销售成绩会不理想！
而从价格来看，板块新房均价在2.6-2.8万/㎡，项目楼面地价24462元/㎡，价格高了没有竞争力。目前折后2.5万/㎡的价格肯定亏，项目可以说是面临进退两难的尴尬局面。
产品落户
户型、外立面、窗墙比卷不过周边产品
除了销售节点选择不当，上实海上都荟如今销售成绩惨淡另一个原因就是产品规划的落后。
项目144㎡户型起步，显然当初是奔着要打造区域高端改善产品的目标，但事实上，144㎡户型的规划经过7年的时间已经落后了。
对于改善产品，素来有句俗话——窗外的风景价值千万。改善型住宅，外部景观尤为重要，尤其这几年，回归自然的趋势愈演愈烈，住宅在规划设计上，房企也更加强调将景观价值最大化。
现在，好的户型都拥有宽广的全景布局和采光，大横厅+双开间阳台+大窗墙比基本是改善户型的标配，有些户型已拥有全屋环形巨幕采光面。
由于规划较早，上实海上都荟144㎡户型三房两厅两卫，还是传统的竖厅布局，采光完全没办法和现在得产品相比。
以项目旁边仁恒溪棠为例，项目119㎡的户型就已经三房两厅两卫，还做到了6米大横厅，除开实用性，真横厅的存在同时也成倍放大了整个房屋公区的尺度感。这点上，吊打上实海上都荟144㎡的户型。
此外，建面169㎡户型，4室2厅3卫设计，开间和144㎡差不多，南北进深太狭长，空间格局舒适度大打折扣。
同样的问题也出现在项目173㎡户型中，从现场图也可以看出采光和观景就落了下风。
除了户型跟不上时代，项目窗墙比看上去也不高，跟现在的主流产品有一定的差距。外立面设计底部1-3层采用石材，3层以上用的是保温装饰一体板，没有采用当下流行的铝板+大面积玻璃幕墙外立面。
竞争激烈 周边改善产品实力不俗
区域还有超低密度宅地要挂牌
一直以来，木渎都在上演新盘内卷，目前主力在售是仁恒溪棠，洋房均价2.9-3.1万/㎡，以及尾盘中铁诺德国礼，待售有豪宅星河湾。此外，木渎今年还计划出让一宗容积率仅0.5的低密度用地！
仁恒溪棠，外观沿袭了仁恒一贯的超高颜值。铝板+玻璃占比超过了80%，还有经典的仁恒水景，约400㎡儿童戏水池，约500米康养漫步道、全龄大型社交聚场、萌宠乐园等。
木渎星河湾是素有“豪宅教父”之称的星河湾首进苏州，打造的全新4.0标准的新中式作品。全盘打造11幢14-21F住宅，围合式布局，户型建面约180-300㎡，起步就是180㎡，且层高3.6米，尺度惊人。
社区内部还不计成本地打造了巨大水系、一岛一栋、巨型泳池，占了小区约80%面积。
此外，根据计划，吴中区爆出一宗超低密宅地，重点是，这块地容积率仅有1.05，它是取消土拍限价后木渎首宗超低密别墅地块，网传该地块今年将挂出！
这也是吴中区今年待出让24宗地块中最低密地块之一。而且有限高，未来很可能是奔着造别墅去的。
另一方面，根据二手房的数据，项目旁边的天地源拾锦香花园均价只要1.9万/㎡，正荣华府均价2.1万/㎡，上实海上都荟在无明显优势的情况下，现房销售依旧很难撼动市场。
此外，上实发展首进苏州，品牌、口碑都还没有赢得苏州买房人的认可，而围绕上实发展的负面新闻也有不少。
今年4月16日，上交所网站披露的监管措施信息显示，因信披不及时、虚假记载等问题，上海实业发展股份有限公司（简称上实发展）及时任董事长、总裁等高管均被公开谴责。
比起上实发展的信披违规问题，其子公司行为更加恶劣，6年虚增收入47.22亿。据悉，2016年至2021年度，上实发展控股子公司上实龙创时任董事长曹文龙，组织、授意、默许相关人员通过虚构合同、虚增业务实施进度、实施空转自循环贸易以及参与军民融合贸易等方式虚增上实龙创2016年至2021年度收入、利润金额，导致上实发展2016年至2021年度财务报表存在虚假记载，合计虚增收入47.22亿元、虚增利润总额6.14亿元。
上实发展主要从事房地产业务，近年来，公司的营收波动较大。2021年度，公司营收突破百亿元，达100.63亿元。2022年度，公司营收又回落至52.48亿元。2023年度，公司营收98.55亿元。今年一季度，上实发展营收只有5.4亿元，同比下降80.62%，亏损1.48亿元。
从综合实力来看，上实海上都荟虽然配备了2000㎡的会所，有健身房、游泳池等配套，但产品端的落后加上开发商品牌影响力微弱，显然无法和周边项目抗衡。未来随着星河湾、超低密宅地的入市，项目的去化将会更加艰难！
