1月9日，戴德梁行发布《2023年全年厦门商业地产市场回顾与展望》报告，报告指出供应局限市场表现，甲级写字楼关键指标总体平稳；零售调改震动市场，需求复苏整体迟缓。
供应局限市场表现，甲级写字楼关键指标总体平稳
2023年全年，厦门未有新增甲级写字楼入市，厦门甲级写字楼存量维持149.8万平方米。年初吸纳量出现回正，市场呈现回暖；伴随着企业对国际局势及经济不确定性担忧的加重，及职场整合影响面的扩大，令随后季度的吸纳量出现波动，但全年厦门甲级写字楼吸纳量仍保持正值。整体来看，厦门甲级写字楼市场供需关键指标维持平稳。
厦门甲级写字楼供应量及吸纳量变化情况
资料来源：戴德梁行研究部
厦门甲级写字楼租金延续下行趋势，年末租金录得91.8元每月每平方米，环比下降1.3%，同比下降2.4%，降幅较前几季度有所扩大。在未有供应入市的前提下，全市空置率连续减少，年末环比微增0.3个百分点至26.3%，较去年年底减少1.9个百分点。租赁指标整体平稳。
2022年年末以来，部分位于两岸金融中心及两岸贸易中心片区的大型企业启动职场整合，整合后带来的空置面积瞬时拉高所在片区的当季度空置率。随后，以鹭江道及滨南滨北片区为主的其他企业，也开始采取缩减办公面积，搬迁至其他楼宇（不限于甲级物业）等整合措施以应对成本管控或者业务调整带来的变化，相关片区年末空置率出现小幅增加。叠加了政策优惠、产业补贴，同时具有更高性价比的两岸贸易中心及岛外片区等成长型商务区对企业的吸引力得以保持，年末片区空置率分别环比下降3.3个百分点，及1.0个百分点，并助全市空置率维持整体稳定。
2021年以来，TMT及专业服务企业逐渐取代金融及房地产企业成为厦门甲级写字楼的主要租户，并主导超六成的厦门甲级写字楼市场成交。TMT行业中的游戏、电商（含直播类电商）、智能设备类企业，及供应链管理、律所等专业服务企业成为年内较大面积租户。
空间上看，约占全市47%存量的两岸金融中心的片区内成交，主导了本市超三分之一的市场成交，片区指标已然成为厦门写字楼市场的晴雨表；2021年以来，海上世界的陆续交付及持续热租、热销，为两岸贸易中心片区注入新的市场活力的同时，更是极大的丰富并完善了两岸贸易中心的商务氛围；伴随着岛外商务区的扩编扩容及产业的提速换挡，岛外项目也不断获得包括TMT企业，及与之配套的专业服务机构青睐。
甲级写字楼入驻企业行业占比变化情况（左），分商务区甲级写字楼入驻企业变化情况（右）
资料来源：戴德梁行研究部
计划于2023年交付的新增供应均推迟至2024年，空间上看，两岸金融中心、滨南滨北两大片区供应占比分别为45%及26%；中长期来看，伴随着厦门国际商务核心区及金砖创新基地总部区地块的出让及开工，预计有44万平方米优质办公空间将在2027年前进入市场，约为现时片区存量的62%，全市存量的29%。两岸金融中心片区将继续影响全市甲级写字楼的运行情况。
戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙指出，新增需求乏力，既有租户在降本增效的大潮流中，转向更具性价比的成长型商务片区，甚至非甲项目，存量甲级项目之间的竞争关系日趋严峻；租金上看，全市各商务区租金将延续小幅下行的趋势。
零售调改震动市场，需求复苏整体迟缓
2023年，仅厦门星河COCO Park一个优质零售项目启幕，全市存量增至294.8万平方米。从去年年底开始，厦门零售业态出现大规模调改，影响空置率及吸纳量等指标的表现。新增供应开业为市场带来新鲜血液的同时，对市场吸纳带来一定正向影响，2季度后，厦门零售市场录得连续正向吸纳。2022年供应放量，叠加今年因零售调改带来的存量空置，暂未获得有效消化，市场复苏进度整体不如预期。
厦门优质购物中心供应量及吸纳量变化情况
资料来源：戴德梁行研究部
受调改影响，厦门优质购物中心空置率从之前的约10%左右，攀升至今年2季度14.7%的历史新高，随后缓慢降低，年末空置率较年中下降1个百分点至13.7%。降租填铺的趋势仍在继续，全市租金环比下降0.5%至478.5元每月每平方米，租金降幅有所收窄。年内各商圈租金水平保持基本稳定。
非核心商圈内的零售业态（包括百货、超市及快时尚在内的零售主力店结业并退出所在项目）经历大规模调改，令所在的五缘湾湖边水库商圈空置率于今年1季度出现10个百分点的单季度内增加值，两岸金融中心商圈的空置率今年上半年也录得17个百分点的半年内增加值。下半年开始，各商圈空置率出现缓慢下降。SM-莲坂-火车站沿线的核心商圈范围，商圈韧性不仅表现在租金抗压性上，对品牌（特别是首店品牌）的吸引力依然强劲。
1-11月，厦门社会消费品零售总额增长2.3%，较2022年同期减少1.6个百分点。按消费类型分，1-11月，商品零售额增长0.4%，低于去年同期3.8%的水平。零售方面的消费降级已经成为普遍现象，零售品牌的扩张更是日趋谨慎。从首店业态构成来看，今年零售首店占比（43%，与去年持平）低于餐饮首店占比（45%，较去年占比扩大10个百分点）。基于目前消费心态所诞生的折扣店（含临期临保仓、店）、特卖店、便利店实现高速扩张，抢占各大购物中心。
另一方面，1-11月餐饮收入实现17.1%的增长（较去年同期4.7%的餐饮收入增加值翻了近4倍），接触型及聚集型的餐饮业态（特别是热门茶饮，火锅，日式料理，茶餐厅等），迎来了小规模爆发。
供应上看，2024年岛外项目占比超八成，岛外商圈（以集美区项目为主）将成为全市供应的主要来源地；中长期来看，2026-2027年将出现供应真空期，但伴随着“提升本岛”工作的全面展开，本岛东部国际商务区及五通高林片区、本岛中部、滨北超级总部等焕新区，及源于改造的更新区均有望填补这一供应空白。
新建供应的投放，叠加调改腾挪后的空置供应，加上相对乏力的零售氛围，本地商业市场需待提振的同时，也需要思考转型的途径。
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端进一步补充，旅游市场的回暖让项目运营商，特别是拥有一定“文旅”资源的项目方，首先感受到了市场回暖。2024年元旦假期，厦门“吸人”173.5万人次，同比167.6%，“吸金”14.6亿元，同比228.6%。导入IP，构建场景化的新消费体验，融合自然、人文及“造景”（如机械、冰雪、水族馆、古风非遗、沉浸式表演及体验）等元素吸引文旅群体到店消费，成为一部分文旅商项目转型的思路。据不完全统计，约33万平方米的文旅商融合的非标准商业项目将在2025年前启幕。此外，随着“夜经济，新消费，便民生活圈”概念的走深走实，特别是在轨道+城市更新的双重加持下，街区商业迎来瞩目发展。这类“非标”商业因其更贴近终端消费群体，更具灵活度及创意，更有烟火气，未来也将成为厦门商业的重要组成。
