花式“抢救”房地产

花式“抢救”房地产
2022年06月24日 08:05 大猫财经猫哥

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

这年头,让人哭笑不得的事情,真的太多了。

最近,青岛的一个街道办发了一则通知,为了“房地产的市场良性循环和健康发展”,社区组织了住房团购,当然团购是好事儿,没准还能优惠不少,但是在通知里面要求,到六月底,每个社区网签不少于2个,而这项工作要纳入年度考核。

社区工作人员卖房倒不算是大事儿,

但是纳入考核,味道就变了,很多事情一旦强制起来,后续咋推进就不好说了,救市救到这份上,也算是罕见了,网友说,这要是不配合社区工作,就是“恶意不买房”了。

当然,薛家岛、西海岸新区、黄岛区、青岛,都说不清楚,谁也不想背这个锅,但是这个政策又确实符合当下的逻辑。

数据显示,政策松绑下的青岛,房地产开始复苏,5月份全市的成交套数环比涨了51%,但是西海岸新区作为青岛的热门市场,却没有跟上青岛的脚步,截至5月末,西海岸新区住宅去化周期达27个月,而商品房的去化周期则高达35个月。

而住建部划下的安全警戒线,是12个月,这个库存可以和2015年相媲美了。

当然,全国救市的,可不只一个薛家岛,大城市玩得可是比街道办要花,制造各种“大利好”。

广州的“接力贷”不是“见光死”了么,最近温州搞了一个“安居贷”。

它与普通的房贷看起来大差不差,就是在还款方式上做了调整,在“安居贷”的前三年,只需先还利息即可,在第四年开始再按传统的等额本息或者等额本金来还,购房压力看起来一下减了不小。

郑州用的是“房票”。

拆迁可以选“房票”,房票的票面是安置补偿收益+8%的奖励,自己去另选可以使用房票的开发商的商品房,不限地区,新购房也不计入家庭套数,房子交付前,老学区照常,拿购房合同还可以进新学区,同时还有契税减免、3个月过渡费现金等优惠。

又是突破限购,又是现金优惠的,总之,就是买房吧。

还有佛山买房送消费券;珠海“一人购房全家帮”;广西玉林,可以向买房的未就业新市民推荐就业岗位。

开发商也没闲着,卖房子的噱头也不小:

保利在湖南搞了“5%首付,首年零月供”,在江苏买房送200斤土猪肉;

河南建业在一个县城,用小麦和大蒜抵首付;

深圳的开发商已经在当地找兼职,专找“富态的”去假装看房了。

但,似乎都没啥效果,看得多,买得少。

温州那个安居贷,麻烦事儿还不少:

1、前三年的月供压力可以小一半,但是后面的十几年,压力就要大不少,算不算提前透支购买力?

2、只还利息,对应的本金要怎么算?

3、延缓偿还的本金是否要计入后续计息的总额中?

到底减负还是加负谁也说不好,所以现在还没开始。

郑州可以说是今年把救市手段出的最齐全的了,3月份取消“认房认贷”松动了限购,4月有人才新政、货币化安置、5月有利率下调,但是作用不大,1-5月份的销售同比跌了41%,5月份单月同比跌了70%以上,越救越惨。

现在,拿出房票救市的城市已经到了15个,郑州的库存848.84万,新盘不多,存量为主;宁波奉化,去化周期36.5个月,最早用房票来救市的河南信阳,去化周期高达44.65个月。

进入2022年,房地产可以说是大滑坡,2021年增速降低,但好歹为正,2022年,无论是销售面积还是销售金额,全面负增长,唯一一个涨的指标,还是库存。

为啥各地都在拼命卖房呢?

一方面,5.54亿㎡的库存需要消化,前几年大量卖出的地,现在也快要上市了,还有更多的准库存在路上;

另一方面,土地财政的弊端显现出来了,对于卖地的依赖度太高,杭州、广州、南京这样的卖地大户,近5年来对土地的依赖程度,已经超过100%,位于顶端的佛山和杭州已经超过130%。

以前那种依赖土地的模式靠的是土地能一直大卖,财政收入得以不断增加,但是到了今年,问题就大了,

因为房企不行了,房地产疲软了,地也不好卖了。

中指院的数据显示,2022年1-5月,土地出让金12757亿元,同比下滑55%,与2021年相比,只有全年的17%,即便是在可比口径下扣除集中供地城市,前五个月的土地出让金也同比下滑了52%。

分省来看,只有海南的土地出让金收入上涨了7%,卖地收入超过千亿的只有浙江、江苏和广东,而其同比跌幅也在60%左右。

为啥这么不景气呢?

不光财政缺钱,大家兜里也确实是真的没钱。

现在,大学生就业难以及裁员破产的故事我们见多了,最安稳的工作就是体制内了吧,考公的大潮把不少培训班都带火了,清华核物理博士去做城管,图的就是一个稳定嘛,但是,现在,也不够稳定了。

最近,体制内降薪的风潮也开始蔓延了,有大V说,发达城市的降薪已经开始了,北上广通通降,而杭州降得最厉害,幅度可到40%。

大V说“据传”,越来越多的人在用亲身经历验证,烟台甚至还出现了教师不仅降薪还需要退工资的事情。

最有能力买房的群体都遭遇了降薪,那体制外的普通人就更难了,

现在是“非必要不花钱”。

所以现在就进入了一个尴尬的境地,很难循环起来。

就这样,房价还是不能跌。

福建的平潭,最近在规范房地产市场秩序,其中一条,在售的住房项目“实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%,对超出规定幅度的,不予办理网签、备案”。

去年8月份到现在,已有超过20个城市开出了类似的“限跌令”来防止“恶意降价”,其中包括张家口、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等。

“恶意”这个词,也被用滥了。

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

这年头,让人哭笑不得的事情,真的太多了。

最近,青岛的一个街道办发了一则通知,为了“房地产的市场良性循环和健康发展”,社区组织了住房团购,当然团购是好事儿,没准还能优惠不少,但是在通知里面要求,到六月底,每个社区网签不少于2个,而这项工作要纳入年度考核。

社区工作人员卖房倒不算是大事儿,

但是纳入考核,味道就变了,很多事情一旦强制起来,后续咋推进就不好说了,救市救到这份上,也算是罕见了,网友说,这要是不配合社区工作,就是“恶意不买房”了。

当然,薛家岛、西海岸新区、黄岛区、青岛,都说不清楚,谁也不想背这个锅,但是这个政策又确实符合当下的逻辑。

数据显示,政策松绑下的青岛,房地产开始复苏,5月份全市的成交套数环比涨了51%,但是西海岸新区作为青岛的热门市场,却没有跟上青岛的脚步,截至5月末,西海岸新区住宅去化周期达27个月,而商品房的去化周期则高达35个月。

而住建部划下的安全警戒线,是12个月,这个库存可以和2015年相媲美了。

当然,全国救市的,可不只一个薛家岛,大城市玩得可是比街道办要花,制造各种“大利好”。

广州的“接力贷”不是“见光死”了么,最近温州搞了一个“安居贷”。

它与普通的房贷看起来大差不差,就是在还款方式上做了调整,在“安居贷”的前三年,只需先还利息即可,在第四年开始再按传统的等额本息或者等额本金来还,购房压力看起来一下减了不小。

郑州用的是“房票”。

拆迁可以选“房票”,房票的票面是安置补偿收益+8%的奖励,自己去另选可以使用房票的开发商的商品房,不限地区,新购房也不计入家庭套数,房子交付前,老学区照常,拿购房合同还可以进新学区,同时还有契税减免、3个月过渡费现金等优惠。

又是突破限购,又是现金优惠的,总之,就是买房吧。

还有佛山买房送消费券;珠海“一人购房全家帮”;广西玉林,可以向买房的未就业新市民推荐就业岗位。

开发商也没闲着,卖房子的噱头也不小:

保利在湖南搞了“5%首付,首年零月供”,在江苏买房送200斤土猪肉;

河南建业在一个县城,用小麦和大蒜抵首付;

深圳的开发商已经在当地找兼职,专找“富态的”去假装看房了。

但,似乎都没啥效果,看得多,买得少。

温州那个安居贷,麻烦事儿还不少:

1、前三年的月供压力可以小一半,但是后面的十几年,压力就要大不少,算不算提前透支购买力?

2、只还利息,对应的本金要怎么算?

3、延缓偿还的本金是否要计入后续计息的总额中?

到底减负还是加负谁也说不好,所以现在还没开始。

郑州可以说是今年把救市手段出的最齐全的了,3月份取消“认房认贷”松动了限购,4月有人才新政、货币化安置、5月有利率下调,但是作用不大,1-5月份的销售同比跌了41%,5月份单月同比跌了70%以上,越救越惨。

现在,拿出房票救市的城市已经到了15个,郑州的库存848.84万,新盘不多,存量为主;宁波奉化,去化周期36.5个月,最早用房票来救市的河南信阳,去化周期高达44.65个月。

进入2022年,房地产可以说是大滑坡,2021年增速降低,但好歹为正,2022年,无论是销售面积还是销售金额,全面负增长,唯一一个涨的指标,还是库存。

为啥各地都在拼命卖房呢?

一方面,5.54亿㎡的库存需要消化,前几年大量卖出的地,现在也快要上市了,还有更多的准库存在路上;

另一方面,土地财政的弊端显现出来了,对于卖地的依赖度太高,杭州、广州、南京这样的卖地大户,近5年来对土地的依赖程度,已经超过100%,位于顶端的佛山和杭州已经超过130%。

以前那种依赖土地的模式靠的是土地能一直大卖,财政收入得以不断增加,但是到了今年,问题就大了,

因为房企不行了,房地产疲软了,地也不好卖了。

中指院的数据显示,2022年1-5月,土地出让金12757亿元,同比下滑55%,与2021年相比,只有全年的17%,即便是在可比口径下扣除集中供地城市,前五个月的土地出让金也同比下滑了52%。

分省来看,只有海南的土地出让金收入上涨了7%,卖地收入超过千亿的只有浙江、江苏和广东,而其同比跌幅也在60%左右。

为啥这么不景气呢?

不光财政缺钱,大家兜里也确实是真的没钱。

现在,大学生就业难以及裁员破产的故事我们见多了,最安稳的工作就是体制内了吧,考公的大潮把不少培训班都带火了,清华核物理博士去做城管,图的就是一个稳定嘛,但是,现在,也不够稳定了。

最近,体制内降薪的风潮也开始蔓延了,有大V说,发达城市的降薪已经开始了,北上广通通降,而杭州降得最厉害,幅度可到40%。

大V说“据传”,越来越多的人在用亲身经历验证,烟台甚至还出现了教师不仅降薪还需要退工资的事情。

最有能力买房的群体都遭遇了降薪,那体制外的普通人就更难了,

现在是“非必要不花钱”。

所以现在就进入了一个尴尬的境地,很难循环起来。

就这样,房价还是不能跌。

福建的平潭,最近在规范房地产市场秩序,其中一条,在售的住房项目“实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%,对超出规定幅度的,不予办理网签、备案”。

去年8月份到现在,已有超过20个城市开出了类似的“限跌令”来防止“恶意降价”,其中包括张家口、岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等。

“恶意”这个词,也被用滥了。

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