作者| 猫哥
碧桂园，向市场投了一个“大炸弹”。
1月14日晚，碧桂园一口气发了两份业绩公告，2023年全年业绩和2024年上半年业绩。
一个字：惨。
1、巨亏：一年半的时间，亏了2166亿。
2023年全年总亏损2009.6亿，是2022年亏损额的67倍；到了2024年上半年，营收大降55%，只有1021亿，上半年总亏损150.6亿。
但是，积极的信号是，亏损在大幅收窄。
2、这两年，房子是确实不好卖：
2024年上半年，权益合同销售金额260亿，而在2023年同期，还有1288亿，也就是说，这半年，少卖了1000多亿。
2023年交付60万套，而2024年全年只有38万套，只是2023年的60%多，未来的交付压力还是很大的，碧桂园把长鑫科技的股份卖了20亿，来做“保交楼”。
3、钱越来越少，债务越减越多：
2023年，碧桂园的“现金”还有638亿，而到了2024年上半年，只有448亿了，而这个“现金”里面，还包括受限现金，如果刨除，只有67亿。
而债务却从2496亿，涨到了2506亿，违约的债务从1419.82亿，涨到了1472.87亿。
并不是很乐观。
钱，不好还，目前房企普遍采用的是债务重组。
从规模上来看，境外债重组的第一肯定是恒大了，1400多亿，而碧桂园目前的境外债是第二，164亿美元，约合人民币1200多亿。
碧桂园的这份重组的方案选项，还是比较狠的：
1、如果想要现金的话，损失最大，本金“打一折”，纯纯地算割肉了，如果所有的境外债加一起，最多偿付120亿；
2、债转股，债务100%转化成股权，成为公司股东，与碧桂园共进退，债务一笔勾销，但是现在碧桂园的总市值只有135亿港元，纯粹算是赌未来，毕竟巅峰期市值有近5000亿港元；
3、67%的债转股+33%的新债务工具，但是新债的时限是7.5-11.5年，当然了利率不会太高；
4、如果全部转化成新债，那么要损失35%的本金；
5、如果不想有本金损失，可全部转新债，但是时限最长，利率最低，当然了新债变成旧债，能还吗、能还多少，那是2036年的事情了。
为啥这么狠？确实没钱了。
碧桂园干脆算了笔账，把未来15年能搞到的还境外债的现金流，都摊开了，全都指望碧桂园在全球3000个项目、130-140万个车位：
1、境内的项目开发一点，非核心的项目卖一些，一些金融投资也直接变现，可以获得200-250亿；
2、境外29个开发项目，大约能产生26-30亿美元（190-220亿人民币）的现金流；
3、碧桂园的境外子公司还有一些股权投资，目前已经变现1.4亿美元，未来还能变现6-8亿美元；
按最高的数字来算，大约529亿，平均每年35亿。
未来15年，能省则省，并努力卖房卖资产搞钱，能搞到的钱也只占全部境外债的44%。
选哪项，就看债权人的选择了，如果这套化债方案能够实行，碧桂园能够化掉116亿美元的债务，债务到期时间延到11.5年之后，把融资成本从6%降到2%。
用时间换空间，如果达成，碧桂园还有戏。
碧桂园也只是一个缩影。
融创在债务重组的当口，被呈请清盘，昔日的优等生万科也在面对亏损+债务展期，今年1季度，还是一个偿债小高峰，要还近百亿。
目前，市场的TOP级房企，已经从“碧恒万”（碧桂园、恒大、万科）变成了“保中华”（保利、中海、华润）。
分化与进退，都是大趋势，路难走，但是市场还是给“碧桂园们”，留下了很大的机会。
进入2025年，市场趋势也比较明显，一个是债务重组，先解决“生死”问题，一个是市场复苏，解决“活下去”的问题。
今年也确实有一些积极的信号，“止跌回稳”似乎也开始了。
房企不摆烂，积极的“自我修复”，确实起到了一定作用，企业端的风险在逐渐弱化。
各种积极的政策落地，外加新的财政和货币政策，虽然传导到销售端，还需要一定的时间，但是在一定程度上，市场的预期和信心，都有一定的改善。
信号很强烈：
1、居民部门中长期贷款开始回暖，2024年11月份，居民中长期贷款新增3000亿，同比多增669亿；70个城市，房价环比上涨的城市增加，而下降的城市，降幅也全线收窄；
2、房企融资回暖，目前“白名单”贷款已经有5万多亿，而房企在融资上，也可以百花齐放，经营物业贷、发债、定增、公募REITs、ABS，这些都能用上，资金面上，还是能够解一部分渴的；
3、地方也在发力去库存，政策面上不仅有货币化安置，还有专项债收储、收购存量闲置土地等。
2025年，多端发力，走出困境。
