只是彻底摆脱困境，道路还很漫长。尤其是他的下半场之战，他的轻资产转型之路，才刚刚开始。
作者 | 杨梅
4天前，华夏幸福（600340.SH）召开了2024年度春季开工大会。有别于往年董事长王文学佩戴红色围巾，亲自上场为复工复产加油鼓劲，今年他并未到场，依旧在为公司化债而奔忙。
根据公司公告，王文学于3月6日及7日连续召开董事会会议，并通过了一项公司重大资产出售及关联交易的决议草案。华夏幸福拟设立一支自益型信托，用以抵偿240.01亿元的金融债务。这是一支总额约255.84亿元的信托，最终穿透之后对应的资产是华夏幸福旗下11家公司100%股权。华夏幸福计划将这只信托的受益权分配至一部分债权人，用以债务清偿。
这是华夏幸福出险后的第四年。2021年2月的第一天，华夏幸福发布公告承认债务逾期。同年9月底，华夏幸福发布《债务重组计划》，公司金融债务达2192亿元。因为是第一批陷入流动性困境的房企，王文学一时陷入舆论漩涡，其背后债务令外界哗然。
王文学算是一条“硬汉”。债务缠身的他，并没有如部分房企掌门人一般，选择躺平。他喊出了“愿赌服输”的口号，官宣要由“躺着赚钱”转向“跪着赚钱”，表示绝不逃废债。搜索华夏幸福的官微，也可以看到这几年，他持续奔忙于公司一线，为偿债和恢复经营而奔走。
这三年多，“带、展、兑、抵、接”，他几乎用尽了浑身解数。“带”即出售资产带走金融债务，“展”即优先类金融债务展期或清偿，“兑”即出售资产回笼资金用于兑付金融债务；“抵”即以持有型物业等设立信托，以信托受益权份额抵偿金融债务；“接”即剩余金融债务由华夏幸福承接，逐步清偿。
举几个比较典型的案例。一个是资产转让，这一块最具代表性的是，华夏幸福城市更新业务整体转让给了鹏瑞集团，南方总部资产包124亿元转让给了华润置地，河北省地方国资则在2022年年底以10亿元接手了华夏幸福子公司的四项资产。
一个是“债转股”，2022年9月，王文学拿出物业平台和代建平台的股权，搭建了“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，以其中49%股权实施债务重组，预计换取债权不超过400.39亿元。截至2024年1月31日，这两个平台已实现以股抵债金额160.17亿元。
另外，2023年1月底，华夏幸福的49.6亿美元债境外债务全部重组成功，获得8年展期。
今年年初的房地产融资支持政策，也为王文学带来利好。目前，华夏幸福在全国共计36个房地产项目申报融资“白名单”，拟申请融资金额约87亿元。
根据华夏幸福的公告，截至2023年12月31日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计为244.15亿元，通过签约等方式实现债务重组的金额累计为1885.76亿元。换算一下，其债务重组已经进展至88.86%。
奔走三年多，王文学已经暂时闯过生死关，为华夏幸福挣扎出了转圜空间。但完成债务重组仅仅只是为王文学赢得更多筹钱偿债的时间而已，并不意味着风险的化解、债务的消失。中长期的“回血”自救才是关键，一切还得靠盘活经营面。
王文学是地产界的传奇人物，底层出身的他做过司机、火锅店老板，凭借着长袖善舞拿到了第一个政府装修项目，之后通过参与房改进入地产界。出生于河北的他，主攻环京地区，以与地方政府合作产业新城项目见长，形成了独特的地产开发模式：借由产业新城的开发整理出住宅开发用地，建成商品房后售出，迅速获得销售回款；同时绑定产业新城的长期运营，提前锁定长期收入。
这一模式曾为华夏幸福建立了一道其它房企难以模仿的护城河。华夏幸福一度销售过千亿，排名房企第八，王文学也于2016年成为河北首富。但重资产、回报周期长的特点，也意味着该公司收入滞后性和被动性远高于传统房企。尤其环京楼市限购政策出炉之后，华夏幸福的住宅业务几乎腰斩，再无法为长周期的产业新城及时输血。
自企业出险之后，王文学开始自省，把公司暴雷的原因归结为“自我膨胀”，考虑企业转型。2022年年中，王文学开启了“轻资产”路径，计划带领华夏幸福转型为产业新城服务商。具体来说，就是以原有的产业新城为平台，为政府客户提供产业规划、产业招商、产业配套融资、综合运营等服务。
但大象调头，何谈容易。客观上分析，王文学目前的重点工作还是化解债务和保交楼，到底有多少空余资金可以投入到产业新城项目，仍是未可知状态。另外，变现能力强的核心资产不断被出售，也影响了华夏幸福的持续造血能力。
2023年4月，华夏幸福产交出转型服务商后的首份财报。2022财年，公司虽然产发服务收入有所抬头，但整体情况依旧难撑业绩重担。至2023中期，华夏幸福以轻资产为路径的产发服务收入，仅录得约5100万元。换句话说，产业发展收入板块对华夏幸福业绩增长的贡献着实有限。
至于公司业绩，虽摆脱了2021年的巨幅亏损，但依旧起色不大。财报显示，2023年前9个月，华夏幸福营业收入71.71亿元，净利亏损6.13亿元。同时，华夏幸福的现金流依然紧绷。截止2023年9月31日，华夏幸福持有货币资金56.1亿元，短期借款85.968亿元。
根据现有资料，可以看到忙着化债外，开年以来，华夏幸福也有一些新气象。第一个是招商引资方面，2024年开年以来，华夏幸福产业发展业务拿下多个大单，签约总投资近40亿元。另外一个是保交楼方面，今年华夏幸福计划在全国范围内开复工23个项目。
直面债务困境，化解债务危机，仅仅是活下去的第一步。靠着债务重组喘过一口气的王文学，依旧在努力寻找着生机。只是彻底摆脱困境，道路还很漫长。尤其是他的下半场之战，他的轻资产转型之路，才刚刚开始。
