（原标题：预测净利润下滑 70%~90%，资产负债率超85%，中南建设要步恒大后尘？）
2月9日晚间，中南建设发布公告称：1月份公司实现合同销售金额46.1亿元，同比减少66.1%；销售面积37.9万平方米，同比减少62.9%。建筑业务方面新承接(中标)项目12个，预计合同总金额0.2亿元，同比减少99.4%。
几日之后，每经联合中指院以详实客观的房企项目交易数据为基础，推出每经·上市房企销售金额月榜，碧桂园以销售额504亿元排名第一，万科、保利地产分别以335亿元和279亿元分列第二、三名，中南建设则较去年排名下滑了20位，位列第37名。
业绩突然断崖式下滑
实际上，从早前中南建设对2021年业绩作出的预测便可看出其颓势。
春节前夕，中南建设发布“2021 年度业绩预计下降的公告”预测2021 年 1至12 月归属于中南建设股东的净利润盈利同比下降 70%（对应 21.23 亿元）~90%（对应 7.08 亿元） ；扣除非经常性损益后的净利润盈利同比下降65%（对应 19.78 亿元）~90%（对应 5.65 亿元）；基本每股收益 盈利同比下降70%（对应 0.56 元/股）~90%（对应 0.19 元/股）。所有指标都有可能达到90%的下滑程度，不得不令人为中南建设的未来捏一把汗，有投资者甚至担心其是否会步恒大后尘。
另据财务数据显示，2018年至2021年前三季度，中南建设创造的营业收入分别为401.10亿元、718.31亿元786.01亿元、610.84亿元、创造的净利润分别为23.13亿元、46.23亿元、78.04亿元、31.28亿元。与上一年度相比，2019年和2020年营业收入增长率别为79.08%和9.43%，净利润增长率分别为99.89%和68.83%，2020年度相较之前虽然增速有所放缓，但净利润增长率依然远超营业收入，可见企业创利能力依然强劲。那究竟是什么原因使中南建设在短时间内增幅突然断崖式下滑的呢？
该公司在“业绩变动原因说明”中称：由于政策调控、市场调整和疫情等因素影响，2021年第四季度加大了现房库存的去化，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。同时，受行业风险扩散的影响，公司费用率增加，并预计将增加各项应收款项风险准备。 但被企业主动忽视的另一个重要原因，恐怕还与企业负债扩张不无关系。
高负债埋下隐患
实际上，该公司多年来坚持高负债狂奔早已为今日的业绩下滑埋下了伏笔。
中南建设成立于1988年，2009年成功借壳大连金牛登陆资本市场，当时公司全年的销售额金额仅为43亿元。之后中南建设便开始了大踏步前行，2012年销售额已突破百亿大关，2018年迈入千亿大关，至2020年其房地产开发合同销售金额已经达到了2238.3亿元。从不足百亿到突破2000亿，中南建设只用了十年时间，公司也一度被视作为“行业黑马”。
但随着企业规模增长，中南建设的负债也在急剧攀升。根据其财务数据显示，2018年至2021年前三季度，中南建设的总资产分别为2356.94亿元、2905.71亿元、3592.53亿元和3509.40亿元，总负债分别为2161.01亿元、2637.48亿元、3108.90亿元和2985.19亿元。由此可推算出该公司同时期内资产负债率分别为91.69%、90.77%、86.54%和85.06%。
首先，负债率过高，会增加企业的财务成本。这一点在中南建设身上的表现已经十分明显。2018年至2021年前三季度，该公司产生的财务费用分别为4.16亿元、 6.75亿元、5.5亿元和5.89亿元，其中利息支出分别为5.46亿元、7.52亿元、7.06亿元和5.18亿元，利息占当期净利润的比率分别为23.60%、16.27%、9.05%、16.57%。
与此同时，资产负债率过高还存在较大财务风险。高负债率不仅可能直接导致进一步融资成本加剧，且在企业现金流不足时存在资金链断裂的可能，如果不能及时偿债，还存在破产风险。
中南建设目前虽然尚未达到资不抵债的程度，但高达85%以上的资产负债率，已经使企业偿债能力亮起了红灯。尤其是2018年至2021年前三季度，该公司一年内到期的非流动负债金额分别达到了73.27亿元、111.32亿元、128.14亿元和67.81亿元，分别为同时期净利润的3.17倍、2.41倍、1.64倍和2.17倍。
在净利润完全无法覆盖债务的前提下，中南建设只得采取了拆东墙补西墙的办法，不断通过高利率融资来弥补之前的窟窿。例如2021年6月份，中南建设便发行了一笔美元计价364天的高级无抵押票据，规模1.5亿美元，票息率达12%，资金用途为现有离岸债务进行再融资。如此高的利率，显然已经远超行业平均水平，即使当期购房的首套房贷款利率也仅为5.4%-5.7%之间，此举显然已经透露出金融市场对中南建设偿债能力的担扰。
但这些通过高息贷款所获得的资金，并未让中南建设创造更多利润。反观近些年来的发展轨迹，中南建设似乎始终未能摆脱对三四线城市的依赖，不仅六成以上销售业绩均来自于此，还时常会出手投资并购一些地方上的小型房地产公司，即使在财务状况已经非常糟糕的2021年，仍然先后出资5117.00万元和1.07亿元收购了淄博锦美置业有限公司51%股权和武汉金诚企业管理咨询有限公司51%股权。
受人口总量和城市经济环境的影响，三四线城市房地产项目的毛利率水平通常低于一二线城市，这也在一定程度上影响到了中南建设的盈利水平。据亿翰智库数据显示，2020年50家具有代表性的上市房企行业平均毛利率为24.7%，而当年中南建设的毛利率仅17.29%，属于毛利偏低的几家公司之一。
中南建设领导层也已经意识到公司存在的问题，曾公开表示“由于公司过去在房地产业务领域的战略选择不清晰，在远离核心发展区域的小城市郊区获取了一些规模较大的项目，这些城市市场容量有限，这些项目销售周期长，导致资金时间成本高，项目利润率低。”只是，时至今日中南建设才想起加大对现房库存的去化，是不是为时已晚？况且近年来其旗下公司打造的项目不断爆出质量问题，已经进一步使企业信誉受到影响，在此前提下还会有多少人愿意选择其旗下的项目呢？
