分手总在下半场

分手总在下半场
2019年08月12日 21:48 AI财经社

编辑 /   王晓玲

两个月前,林峥得知自己的前同事们——方糖小镇员工集体退出员工群的时候,难掩惊讶。去年10月方糖小镇与优客工场达成并购协议,双方创始人大笑互动的场景仿如昨日。彼时联合办公领域经历了近两年的并购调整期,方糖和优客的合并被视为行业混战的休止符。 并购新闻发布会结束后不久,林峥就被拉进一个近300人的员工群,群名为“大优客工场员工群(二群)”。群内不仅有方糖小镇的全体员工,也有优客并购的其他数家同类联合办公企业员工。效率之高让林峥觉得这场合并已万事妥当。 然而后续发展超过了大部分员工预计。今年6月6日,方糖全体员工忽然收到公司高层通知,悉数退出群聊。林峥后来复盘了一下,觉得“端倪”早已埋伏在日常工作中。比如,上述工作群的群聊内容只有公司信息发布、培训通知、员工活动展示等,基本上就是个培训通知群,群员之间甚少有业务交流。 又比如,按照合并计划,优客将逐步整合方糖小镇在上海、北京的26家共享办公空间。然而几个月过去,方糖仍稳稳握着这26家共享办公空间的运营权。 “去年达成合作后,两家公司其实并没有实质性合作进展。”林峥对AI财经社说。就此,AI财经社分别向优客、方糖求证。 截至发稿,优客方面未作出回复。方糖小镇联合创始人杨学涛在8月初对AI财经社表示,“天下事分分合合,随缘吧”。 仍然处于烧钱阶段的方糖,不得不再次面对融资问题。而共享办公的老大优客,也未能如愿上市,IPO时间成谜。

联合办公一景 图/受访者提供

01

分手

接受采访时,杨学涛电话不断,电话那边都是媒体记者,所有人都在问同一个问题:方糖小镇和优客工场分手的原因是什么? 媒体人出身的杨学涛早已打好腹稿。几乎没有停顿,他抛出了一个比喻作为回复:“外界看来方糖和优客已经是老夫老妻,其实我们只是谈了个恋爱,双方有结婚的意向,但这婚最后没结成。” 签署合并协议前,方糖和优客曾于2017年9月公布过一次合作,双方计划成立一家合资子公司,各占50%股份。优客工场创始人毛大庆任新公司董事长,方糖小镇创始人万里江任新公司CEO。合资公司发布会上,双方还公布了互换股份、达成战略合作的计划。不过,直到去年10月双方才正式签署合同。 杨学涛解释说,这只是份框架协议,未确定具体细节。“实际上,方糖和优客没有签署过一份可以用于实质交割的商务合同。”从去年10月至今年6月的八个月内,双方高层花了大量时间讨论细节,然而在你来我往的利益争取中,耐心显然都被耗尽了。 “既然谈不拢,还是分开为好,尊重结果。”杨学涛对AI财经社说,过去8个月“很纠结”。对于谈判细节,他不愿多说,只是说双方在“一些重要条款上没有达成一致”,这是最终分手的核心原因。

方糖小镇总部 图/受访者提供

AI财经社查询企查查发现,去年10月至今,方糖小镇股东名单中始终没有出现优客工场及其相关公司。事实上,双方分手时间或许更早。今年2月12日,方糖小镇的logo最后一次出现在优客工场微信公众号文章底部的logo矩阵中。此后,方糖小镇再也没有出现在优客工场logo矩阵中。 一位不愿具名的业内人士对AI财经社表示,“并购谈判崩了无非就是股权、利益没有谈拢。” 方糖和优客的携手曾被认为是业内的“强强联手”,也是优客上市路上的一笔大并购。两家成立时间相近,方糖小镇成立于2015年3月,该年11月完成3000万人民币天使轮融资,次年9月完成2亿A轮融资。优客自2015年4月成立至今至少完成了16轮融资,整体融资金额约为50亿人民币,还有多轮融资未公布金额。 截至去年9月底,方糖小镇26个社区共有2万多个工作位,规模是优客当时的1/4。对于优客合并方糖的原因,首先方糖和优客业务互补,例如方糖深耕上海、北京市场,优客则布局全国。除了方糖的规模外,方糖的盈利模式对优客或许也有帮助。2018年年中,方糖宣布公司实现规模化盈利。当然,规模化盈利不等于公司盈利。“目前没有一家联合办公是盈利的。“杨学涛说。 一般情况下,提高盈利加速上市的方式有两种,一是沉下心提高单点盈利能力,二是不断开拓新点或并购,扩大规模提高营业额。显然,优客选择了第二种方式。 2017年、2018年,在经历了几年的高速发展后,联合办公并购洗牌潮到来。由于小玩家不具备资本基础,该年联合办公并购案例几乎都由几家大品牌主导。优客工场一口气收购了7家同类联合办公公司,包括方糖小镇、洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创和火箭科技;同年4月,优客工场劲敌Wework收购裸心社。

位于上海大虹桥中心的裸心社 图/视觉中国

系列并购后,优客工场估值从2017年年底的90亿人民币上升至2018年11月184亿左右(26亿美元)。一年估值翻了两倍。优客工场方面曾做过估算,2018年公司全年收入将比上年增长300%。那年,毛大庆在接受采访时多次提及上市,上市地首选香港。不过,优客的上市之路颇为坎坷,上市日期一再延迟。从2019年第三季度延迟至2020年,传闻中的上市地点也从香港改为纳斯达克。但最终选择在哪里上市,优客方面未给出答案。 上述业内人士表示,优客并购方糖的原因之一是想扩大规模加速上市。随着二级市场动荡,上市排队日期越来越长。其预计优客合理的上市时间是2020年-2021年之间。去年曾有一波企业批量上市。有评论认为,错过了2018年的关口,上市会更为艰难。前途未卜的上市之路加上利益分配不均,优客和方糖的分手并不意外。

02

爬坡期

时间回溯到2015年,几乎没有人想过行业会在三四年内走向合并。2015年入行的We+ 前员工文鸿觉得公司做什么都很顺利,只要融到钱,就能轻轻松拓点。We+官方资料显示,该公司由上实集团与柯罗尼新杨子基金共同出资1亿人民币成立。 彼时资本市场活跃,大部分企业都不用太担心生死。联合办公经常会举办各类活动,文鸿称之为“敲锣打鼓吹拉弹唱”,办公氛围十分热闹。他说,无论是联合办公企业还是租户,沉浸其中,甚至会产生“公司明天就能IPO的错觉”。 多名业内人士向AI财经社表示,2014年9月双创概念提出后,房地产及相关企业、资本、财团都看好联合办公这门生意,通过直接持股或投资等方式布局联合办公。一些房地产企业甚至称联合办公模式是商业租赁的衍生。 据VC SaaS数据,2011年国内就有约1000家共享办公空间,只是未受到资本关注,每年保持缓慢增长,到2014年整个行业约有1500家公司。此后随着方糖小镇、优客工场、美国共享办公鼻祖Wework以及热钱陆续涌入市场,联合办公数量在2016年年底突破3000家;2017年年底共享办公数量达3958家,是2014年的两倍多。 同时,创业大潮也为联合办公加了把火。《2016北京市众创空间蓝皮书》数据显示,北京联合办公企业收入的54.95%来自政府支持的房租收入,其余才是联合办公自己创造的服务收入。2016年,北京联合办公企业收入的45.50%来自房租收入。那年,北京联合办公从业人员是2015年的3倍。 “联合办公门槛低,一开始进来的品牌的确很多。”米域创始人冯印陶对AI财经社说。米域成立于2016年7月,该年8月获得中南资本1亿人民币A轮融资,2018年3月,中南资本追投4亿融资。企查查数据显示,中南投资由中南控股集团100%控股,中南控股集团背后是江苏中南建设集团,同样是房地产相关企业。

米域上海中山公园店 图/袁晶莹

然而,现实总会让人清醒。 创业企业、房地产企业以及资本跑步入场,导致2015年至2016年间联合办公的租金成本比当今要高出30%。各个平台间为争取更多租户还打过价格战。直到2016年年中,一股脑冲入联合办公领域的创业者和资本们逐渐发现,联合办公实际运营的复杂程度超过了他们想象。 以招商为例。传统写字楼只要谈下几个客户,甚至是一个大客户就能把整个楼层租下,签约时间长,客源稳定;而联合办公的客户群体以创业公司为主,员工人数通常只有3-10人。按照3人一个团队计算,3000平方米的办公面积要找200家创业公司才能填满。同时,中小企业变动大,时常有提前退租、毁约事件发生。 “联合办公行业的人员流动性挺高的,尤其是运营岗和招商岗。”文鸿对AI财经社说。起初,大部分联合办公企业延续了房地产商的逻辑,办公室租赁一签就是十年,有相当比例的联合办公企业认为,即便招商不顺利,也能以较低价格签下租赁合同,长远来看仍就是笔划算的生意。 一个显而易见的事实被忽略:写字楼所有权掌握在开发商手中,而联合办公每开一家新店都要经历一段爬坡期,需要支付装修、每月租金、运营等费用。 杨学涛透露,方糖位于上海中山公园的联合办公面积有3000平方米,装修、招商、房租押金等费用综合起来至少需要1000万投入,不包括此后每月产生的租金和运营成本。开的点位越多,消耗的资本也越多。一个新点位的开出意味着联合办公企业要持续投入至少6个月,来观测门店是否盈利。 2016年,资本驱动下圈地的扩张方式显现出弊端。一些联合办公提前结束合同,关闭了一些地段不佳、出租率较低、没有顺利度过爬坡期的点位。有些企业意识到联合办公的复杂,不愿继续投入,将公司卖给同行,当然也有些公司无法卖身退场。 文鸿称,We+启动资金充足,但2016年11月完成Pre-A轮融资后,We+就再无其他融资。2017年3月,We+与另一家同类企业酷窝合并。此后无其他大动作。 一位氪空间前员工告诉AI财经社,2018年下半年氪空间经历了一轮裁员。“2018年上半年本来还可以,下半年就难出租了。相对于互联网企业来说,氪空间氛围还是传统,更像一家房地产企业。” 另一位氪空间员工告诉AI财经社,氪空间位于上海嘉宁国际大厦的社区已于两个月前关闭。据氪空间此前披露,双方于去年4月签订合同,租赁平方共计5000平房米。该员工称,该社区招商情况不算理想,关闭是正常业务调整。

武汉氪空间 图/视觉中国

“从氪空间快速拿地的时候,我就知道他们一定会出事。”上述不愿具名的业内人士说。其认为,氪空间的核心错误在于大量拿下租金昂贵的核心写字楼,签署排他协议,希望靠资本迅速占领市场,实现垄断。 优客的心态与氪空间相近。在大部分头部联合办公企业选择直营的时候,优客开放了加盟模式,快速铺设点位,从而导致共享办公空间质量良莠不齐,甚至出现过通知租户离开的情况。该业内人士直言,“租赁市场那么大,垄断是不可能的。”

03

资本寒冬

尽管外界将联合办公定义为风口,不过在冯印陶看来,联合办公领域规模的融资总额和其他行业相比算不上多。 克而瑞数据显示,2015年联合办公行业整体融资不到10亿元,2016-2018年分别在30亿、45亿、65亿左右,相比于共享单车2018年600亿的融资金额算不上多。事实上,真正推动的联合办公飞向风口是整个资本热潮。

优客工场成都一社区内 图/视觉中国

P2P就是最好的例子。 杨学涛回忆,2016年-2017年期间,联合办公租客中有相当一部分来自P2P行业。据零壹研究院数据中心不完全统计,2016年P2P行业整体融资金额约为193亿元,其中近七成至少是B轮融资。按照1625家的数量计算,每家P2P企业有1187.69万元融资。 资金充沛的情况下,大部分P2P企业有能力租下联合办公位于一线城市市中心的最好地段。杨学涛就遇到过多家P2P租户“整层整层地租”。文鸿亲眼目睹一家P2P公司租下了公司最好地段的办公区,见了几波投资人完成融资后就将办公室撤离。 “租联合办公只是装点门店,给投资人看的。”文鸿说,“这种虚假繁荣的泡沫,总有破裂的一天。” 实际上,联合办公的泡沫是随着整个资本市场的遇冷而缓慢破灭。2017年P2P监管越来越严格,缺乏实际盈利模式的P2P屡屡曝出倒闭、跑路事件。2018年,正常运营的P2P公司从年初的2176家骤降至年底的1021家,数量砍半。 不止是P2P行业。IT桔子数字显示,2016年关闭的创业公司有1436家,比2015年多了313家;2017年这一数字飙升至2047家,2018年回落至385家。需要指出的是,IT桔子的统计对象是获得过融资的创业公司,还有大量未融资过的创业企业没有被纳入统计范畴。据此前IT桔子统计,2018年中国创业企业至少有10万家。 多位业内人士向AI财经社证实,2018年以来租用联合办公的企业越来越少了。一些没有顺利融资的企业或是搬到了更远的办公地点,或是直接倒闭,退出历史舞台。 冯印陶就遇到过多家由于公司经营不善而退租的创业企业,不过他认为这是正常的情况。“所有人都想挣快钱,但联合办公是一个需要精细化、长期经营的生意。行业还处于早期阶段,处于一个正常的成长周期。”他认为行业走到正轨至少还需要2-3年,如果要形成格局,时间至少要5年。

04

钱和远方

分手在寒冬,被独立的方糖面临比2018年更为艰难的时刻。 杨学涛称方糖正与几家投资机构接洽。他坦言希望优客能够成功上市。从2015年飞上风口到此后的洗牌、整合,联合办公行业亟需一些好消息。无论是优客还是Wework上市,都能让市场和资本对行业多点信心。春天回来前,联合办公企业们最好的方式或许是回到原点,修炼内功,做好精细化运营。 对于方糖和优客的关系,杨学涛表示“大家还是好朋友,该合作的还会继续合作”。

当前形势下,一些联合办公企业选择转型。尽管各家企业有各自的方法和路径,不过共同的转型趋势是不再依靠融资大举拿地,或者说,资本市场对联合办公已没有那么慷慨。

今年5月,方糖推出了楼宇资管业务Air building。和以往先租下来进行改造再出租的方式不同,方糖的Air building不再自己租赁场地,而是为写字楼提供办公产品的设计、招商和运营等系列服务,甚至不用支付装修费用。换言之,较之以往拿地扩张的直营方式,Air building是一种轻模式。

“说白了,以前有资本支撑,可以大手花钱,没钱了就要精打细算过小日子,这是正常的变化。”上述业内人士说。“现在行业已经到了一个存量时代,空置率很高。这个时候联合办公不应该再是一个资本驱动行业,而是运营驱动。任何一个行业单靠资本推动都不正常。”

和所有行业一样,资本充裕时代,所有人都看重机会忽略风险,烧钱铺点位占据市场份额。谁更敢于描绘未来,谁就能拿到更多融资。资本收缩时代,盈利才是大部分企业活下去的唯一道路。Air building的主要成本是人员成本和营销成本,无需承担租金、装修费用,不失为联合办公度过寒冬的一种方式。 目前,方糖已拿下上海西虹桥同联创新产业园。阿里巴巴位于上海的共享办公空间“神鲸空间”由方糖和优客成立的合资公司运作,方式也是Air building的模式。“神鲸空间主要是方糖这边在运营。”杨学涛说。“什么样的会议室需要用玻璃、需不需要墙纸、灯光亮度控制在多少,这些我们都有经验。”

阿里巴巴神鲸空间 图/受访者提供

冯印陶也早想好了转型计划。和方糖的目标用户不同,米域的目标租户大都集中在文化创意领域。尽管如此,两者的转型方向颇为一致。米域也在逐渐降低直营比例,转为服务输出,为其他办公租赁方或企业提供办公空间设计。通过合理设计,降低改造成本。 冯印陶认为,转型过程中各家联合办公会形成各自优势,比如米域以设计见长,有的联合办公企业以科技、社群管理或服务为特色,关键在于找到自己的核心竞争力。杨学涛就认为未来方糖会转型成为一家科技公司,用科技、数据分析、管理写字楼的运营情况。 对于已有门店,两家都表示会继续运营。目前,米域的关店率在15%左右,观测时间是1年。冯印陶计划未来把观测时间缩短至6-8个月,减少爬坡期投入和试错成本。

米域上海中山公园内场景 图/袁晶莹

资本的故事也还在继续。今年5月氪空间又完成了10亿人民币融资,投资方是逸星资本、歌斐资产和IDG资本。其中,歌斐资产也是方糖小镇的投资方。据统计,除Wework之外,联合办公市场2/3融资集中在氪空间和优客工场两家。 不过,杨学涛的心态似乎平稳了很多。“2015年、2016年大家都有钱,没好好研究。现在我们有更多精力放在运营、续约率上,缩短爬坡期,将效益做到最大化。以前大家看价值,现在到了把价值变现成价格的时候了。”

(应受访者要求,文中林峥、文鸿为化名)

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