编辑 / 李霂轶
业绩会快要结束的10分钟里，绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东的致歉次数不少于3次。
在这之前，绿城中国的两位老股东，分别以“爆雷”“股价表现不达预期”等字眼，向现场5位管理层传达了不满。而3月23号早绿城中国年报一经发出，股价跌幅更是一度高达16.39%。
回应这个问题时，张亚东想起了去年香港业绩发布会的现场。那时，有人问他，经营绿城，遇到最痛苦的问题是什么？他答道，“最痛苦的问题是改变不了过去。”一年后的今天，股东嘴里的“爆雷”“资产减值”等字眼，又让他再次提起了同样的问题。
接手绿城后，几乎每一年，张亚东都会因为处理历史遗留问题，引发投资者关注。时隔一年后，他对于现状的评价是，“大部分问题已经得到解决，一小部分问题正在解决，新出现的问题几乎没有。”张亚东用了3个关键词，来形成绿城发展的不同阶段：康复期、健身期和起跑期。在他眼里，现在的绿城还在健身期。
从各项数据来看，2019年，绿城销售额实现28%增速、股东应占利润大幅提升147.3%、从拿地到开盘提速12%，种种数据表明，张亚东时期的绿城中国，正在极力摆脱过去“周转慢、利润低”的阴影，转而在规模和利润间寻求平衡。
稳住大局的张亚东，正在为绿城制定一个新的5年计划，他说道，要在2025年，让绿城中国达到5500亿元的销售额。但眼下，关于盈利情况、投资风控、资产减值等问题，依然让张亚东头疼不已。
“爆雷”引争议
当两位投资者在业绩现场分别提起“爆雷”之时，张亚东显得有些错愕，“业绩没有达到大家原来的预期，我们跟大家致歉，而这种情况也同样不是我们管理层愿意看到的，也希望大家再给我们时间。”
自从2018年8月接任董事会主席一职以来，净利润下滑的局面，一度让张亚东承受了不小的压力。2018年，绿城中国净利润数据遭腰斩。而从2019年数据来看，净利润数据改善依然不明显。
年报显示，于2019年，绿城中国股东应占利润24.8亿元，同比增长147.3%。但与之相对的是，绿城中国股东应占核心净利润增势并不明显，仅为43.36亿元，较去年上升14.2%。而其净利润率约为6.39%，虽然较去年的3.94%有所提升，但与行业平均14.5%的净利率水平相比有较大差距。
造成股东核心净利润增速明显落后的原因，与其资产减值亏损有关。2019年，绿城中国对其资产减值拨备了13.76亿元，而在过去两年，绿城中国分别于2017和2018年减值9.8亿和17.35亿。
不断减值的资产，压缩了股民们的腰包。失去耐心的股民，在业绩会现场当场发问，“未来是否还会会计提减值损失？”管理层仅回应道，“会根据市场变化，继续跟进评估。”
事实上，在财务会计处理中，企业对一些资产进行处置是普遍现象，各公司会依据自身的承受力等做平衡，减值的力度也有所不同。
AI财经社查询年报发现，在其13.76亿元的减值资产中，计提亏损最多的主要为沈阳全运村、佛山桂语兰庭和唐山南湖春晓三个项目，共计提7.97亿元。而上述3项目均为绿城中国早期所获项目。
这些有历史遗留问题的资产，明显拖累了企业净利润。谈及此，张亚东表示，“绿城现在最担心的不是销售额，而是聚焦利润，而这才是处理历史遗留问题的基础。”
2016年及2017年，是绿城中国频繁高价拿地的两年。那两年，在占据销售主力的杭州市场，绿城中国曾大笔拿下多幅地块，但在限价政策影响下，这些项目都变成了亏损来源。张亚东说道，“原本以为绿城在杭州的部分项目只是微亏，现在看来是巨亏。”
图/视觉中国
如今，在多项调控政策下，绿城想要大幅提升利润空间并不容易。张亚东坦诚，“今年聚焦利润，只能在有限程度上提升。今年的销售货值都是2016,2017年拿的地，在现有政策下，大的基本面都确定了，只能在基本面上提升。”
投资画风突变之后
与其他总裁不同，张亚东的业绩会PPT里，产品介绍占了最多页。
绿城曾是中国地产企业的另类，以注重品质闻名，业内素有中国地产界“苹果”之称。创始人宋卫平认为“艺术是无价的，不要考虑成本”。在打造豪宅方面，宋卫平不吝靡费。
一段在业内流传的说法是，在杭州项目的建造过程中，因一块巨石与园林风格不符，宋卫平当场叫人打碎，损失百万元也在所不惜。这成为绿城注重品质的典型故事，但与此同时，也被外界视为绿城不懂成本控制的代表。
有接近绿城人士对AI财经社表示，以往绿城高管每次开会，客户满意度都是会重点提的部分，哪个项目投诉率高，高管会上老宋点名批评。宋卫平也会把自己电话直接公开给业主，如果收到业主的投诉，项目负责人肯定要挨一顿骂。
对于品质的严苛追求，让绿城埋下了高品质的企业基因，但与此同时，高昂的产品成本，也成为绿城的经营之累。而这也是张亚东需要重点突破的难题。
在去年业绩会上，张亚东曾指出公司最大的短板就是投资和运营，“产品开发周期长、成本高，这是我们要面对的问题。”
张亚东对绿城开始频繁“动刀”。过去一年，张亚东着力从优化运营和投资。数据显示，2019年，绿城投资项目整体去化率达68%，新增房源去化明显提升。
另一个明显的特征是，以往靠招拍挂拿地为主的绿城，转而开始大幅提升收并购力度。2020年，绿城获取收并购项目17个，其中包括上海新湖明珠城、西安桂语兰庭等项目，收购项目货值同比增长332%。
收并购市场，是绿城长期以来的陌生地带。事实上，自2014年资金链危机后，绿城就陷入了拿地困局，拿不到地、盲目布局三四线、产品结构单一等问题，一度影响了绿城的销售进度。
图/视觉中国
过去绿城的投资有多差？张亚东曾经提到，他逢开会就批评投资。“前三年我们的投资太差了，结构前低后高，严重不平衡，导致我们上半年没有货卖。”2019年上半年，绿城销售金额首次出现同比下降，排名也跌至19位。
如今，在加大收并购投资力度的当下，绿城也在面临另一个难题。绿城中国执行总裁郭佳峰说道，绿城中国收并购的难处是，房地产的项目产品要符合绿城的调性，不是什么项目都能接。
只不过，在项目质量参差不齐的收并购市场，对于注重产品调性的绿城而言，如何排雷也将成为其首要解决的问题。
靠四季度冲刺险过销售目标
2018年8月，中交代言人张亚东，站在了绿城中国中期业绩会现场，正式接过总裁一棒。那年，绿城诞生了史上最尴尬的成绩单。2018年，绿城中国销售额增速仅为6.9%，排名下滑到17位。
排名和增速下降的挑战，一直持续到2019年8月份。截至2019年8月，绿城中国合同销售金额约1023亿元，仅完成2000亿销售目标约一半。但从9月份，绿城中国以每月完成超200亿的销售进度，实现了全年2018亿的销售额。
回望绿城中国历史月度销售额，其完成超200亿销售月度的情况，并不多见。这也一度让外界担心，绿城在完成年度销售目标方面存在难度。
在四季度冲刺下，绿城中国平稳度过2000亿销售大关。而基于当前的销售增速，张亚东又再次制定了2020年完成2500亿的销售目标。
对于这个销售目标，张亚东并不担心。他还表示，重资产板块会压低增速，使得绿城对资本依赖的程度能够降低。“从目前的情况来看，这个速度不一定能降得下来，但希望后面的速度尽量降低，来提升代建板块和增值服务两个板块的增长速度。”
传统开发业务之外，张亚东也在思索，如何让企业走的更长远。一直以来，绿城中国实行轻重资产并举开发的"两条腿"走路经营模式。2020年2月28日，绿城中国代建业务板块-绿城服务申请IPO，如若成功IPO，也将为绿城中国的资本格局打开新的空间。
根据张亚东介绍，绿城2025年的规模目标为超过5000亿。除了地产主业的3500亿外，剩下的1500亿便是其给代建板块定下的目标。
张亚东掌舵一年后，绿城中国这艘大船，开始转危为安。以往具有强宋卫平风格的绿城，开始转向强张亚东特色：周转更快，运营效率更高，投资力度更大，但在表现不佳的净利润水平和股价面前，张亚东压力尚存。
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