后宋卫平时代,昔日绿城安在否?

后宋卫平时代,昔日绿城安在否?
2020年03月25日 20:24 AI财经社

编辑 /   李霂轶

业绩会快要结束的10分钟里,绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东的致歉次数不少于3次。

在这之前,绿城中国的两位老股东,分别以“爆雷”“股价表现不达预期”等字眼,向现场5位管理层传达了不满。而3月23号早绿城中国年报一经发出,股价跌幅更是一度高达16.39%。

回应这个问题时,张亚东想起了去年香港业绩发布会的现场。那时,有人问他,经营绿城,遇到最痛苦的问题是什么?他答道,“最痛苦的问题是改变不了过去。”一年后的今天,股东嘴里的“爆雷”“资产减值”等字眼,又让他再次提起了同样的问题。

接手绿城后,几乎每一年,张亚东都会因为处理历史遗留问题,引发投资者关注。时隔一年后,他对于现状的评价是,“大部分问题已经得到解决,一小部分问题正在解决,新出现的问题几乎没有。”张亚东用了3个关键词,来形成绿城发展的不同阶段:康复期、健身期和起跑期。在他眼里,现在的绿城还在健身期。

从各项数据来看,2019年,绿城销售额实现28%增速、股东应占利润大幅提升147.3%、从拿地到开盘提速12%,种种数据表明,张亚东时期的绿城中国,正在极力摆脱过去“周转慢、利润低”的阴影,转而在规模和利润间寻求平衡。

稳住大局的张亚东,正在为绿城制定一个新的5年计划,他说道,要在2025年,让绿城中国达到5500亿元的销售额。但眼下,关于盈利情况、投资风控、资产减值等问题,依然让张亚东头疼不已。

 “爆雷”引争议

当两位投资者在业绩现场分别提起“爆雷”之时,张亚东显得有些错愕,“业绩没有达到大家原来的预期,我们跟大家致歉,而这种情况也同样不是我们管理层愿意看到的,也希望大家再给我们时间。”

自从2018年8月接任董事会主席一职以来,净利润下滑的局面,一度让张亚东承受了不小的压力。2018年,绿城中国净利润数据遭腰斩。而从2019年数据来看,净利润数据改善依然不明显。

年报显示,于2019年,绿城中国股东应占利润24.8亿元,同比增长147.3%。但与之相对的是,绿城中国股东应占核心净利润增势并不明显,仅为43.36亿元,较去年上升14.2%。而其净利润率约为6.39%,虽然较去年的3.94%有所提升,但与行业平均14.5%的净利率水平相比有较大差距。

造成股东核心净利润增速明显落后的原因,与其资产减值亏损有关。2019年,绿城中国对其资产减值拨备了13.76亿元,而在过去两年,绿城中国分别于2017和2018年减值9.8亿和17.35亿。

不断减值的资产,压缩了股民们的腰包。失去耐心的股民,在业绩会现场当场发问,“未来是否还会会计提减值损失?”管理层仅回应道,“会根据市场变化,继续跟进评估。”

事实上,在财务会计处理中,企业对一些资产进行处置是普遍现象,各公司会依据自身的承受力等做平衡,减值的力度也有所不同。

AI财经社查询年报发现,在其13.76亿元的减值资产中,计提亏损最多的主要为沈阳全运村、佛山桂语兰庭和唐山南湖春晓三个项目,共计提7.97亿元。而上述3项目均为绿城中国早期所获项目。

这些有历史遗留问题的资产,明显拖累了企业净利润。谈及此,张亚东表示,“绿城现在最担心的不是销售额,而是聚焦利润,而这才是处理历史遗留问题的基础。”

2016年及2017年,是绿城中国频繁高价拿地的两年。那两年,在占据销售主力的杭州市场,绿城中国曾大笔拿下多幅地块,但在限价政策影响下,这些项目都变成了亏损来源。张亚东说道,“原本以为绿城在杭州的部分项目只是微亏,现在看来是巨亏。”

图/视觉中国

如今,在多项调控政策下,绿城想要大幅提升利润空间并不容易。张亚东坦诚,“今年聚焦利润,只能在有限程度上提升。今年的销售货值都是2016,2017年拿的地,在现有政策下,大的基本面都确定了,只能在基本面上提升。”

投资画风突变之后

与其他总裁不同,张亚东的业绩会PPT里,产品介绍占了最多页。

绿城曾是中国地产企业的另类,以注重品质闻名,业内素有中国地产界“苹果”之称。创始人宋卫平认为“艺术是无价的,不要考虑成本”。在打造豪宅方面,宋卫平不吝靡费。

一段在业内流传的说法是,在杭州项目的建造过程中,因一块巨石与园林风格不符,宋卫平当场叫人打碎,损失百万元也在所不惜。这成为绿城注重品质的典型故事,但与此同时,也被外界视为绿城不懂成本控制的代表。

有接近绿城人士对AI财经社表示,以往绿城高管每次开会,客户满意度都是会重点提的部分,哪个项目投诉率高,高管会上老宋点名批评。宋卫平也会把自己电话直接公开给业主,如果收到业主的投诉,项目负责人肯定要挨一顿骂。

对于品质的严苛追求,让绿城埋下了高品质的企业基因,但与此同时,高昂的产品成本,也成为绿城的经营之累。而这也是张亚东需要重点突破的难题。

在去年业绩会上,张亚东曾指出公司最大的短板就是投资和运营,“产品开发周期长、成本高,这是我们要面对的问题。”

张亚东对绿城开始频繁“动刀”。过去一年,张亚东着力从优化运营和投资。数据显示,2019年,绿城投资项目整体去化率达68%,新增房源去化明显提升。

另一个明显的特征是,以往靠招拍挂拿地为主的绿城,转而开始大幅提升收并购力度。2020年,绿城获取收并购项目17个,其中包括上海新湖明珠城、西安桂语兰庭等项目,收购项目货值同比增长332%。

收并购市场,是绿城长期以来的陌生地带。事实上,自2014年资金链危机后,绿城就陷入了拿地困局,拿不到地、盲目布局三四线、产品结构单一等问题,一度影响了绿城的销售进度。

图/视觉中国

过去绿城的投资有多差?张亚东曾经提到,他逢开会就批评投资。“前三年我们的投资太差了,结构前低后高,严重不平衡,导致我们上半年没有货卖。”2019年上半年,绿城销售金额首次出现同比下降,排名也跌至19位。

如今,在加大收并购投资力度的当下,绿城也在面临另一个难题。绿城中国执行总裁郭佳峰说道,绿城中国收并购的难处是,房地产的项目产品要符合绿城的调性,不是什么项目都能接。

只不过,在项目质量参差不齐的收并购市场,对于注重产品调性的绿城而言,如何排雷也将成为其首要解决的问题。

靠四季度冲刺险过销售目标

2018年8月,中交代言人张亚东,站在了绿城中国中期业绩会现场,正式接过总裁一棒。那年,绿城诞生了史上最尴尬的成绩单。2018年,绿城中国销售额增速仅为6.9%,排名下滑到17位。

排名和增速下降的挑战,一直持续到2019年8月份。截至2019年8月,绿城中国合同销售金额约1023亿元,仅完成2000亿销售目标约一半。但从9月份,绿城中国以每月完成超200亿的销售进度,实现了全年2018亿的销售额。

回望绿城中国历史月度销售额,其完成超200亿销售月度的情况,并不多见。这也一度让外界担心,绿城在完成年度销售目标方面存在难度。

在四季度冲刺下,绿城中国平稳度过2000亿销售大关。而基于当前的销售增速,张亚东又再次制定了2020年完成2500亿的销售目标。

对于这个销售目标,张亚东并不担心。他还表示,重资产板块会压低增速,使得绿城对资本依赖的程度能够降低。“从目前的情况来看,这个速度不一定能降得下来,但希望后面的速度尽量降低,来提升代建板块和增值服务两个板块的增长速度。”

传统开发业务之外,张亚东也在思索,如何让企业走的更长远。一直以来,绿城中国实行轻重资产并举开发的"两条腿"走路经营模式。2020年2月28日,绿城中国代建业务板块-绿城服务申请IPO,如若成功IPO,也将为绿城中国的资本格局打开新的空间。

根据张亚东介绍,绿城2025年的规模目标为超过5000亿。除了地产主业的3500亿外,剩下的1500亿便是其给代建板块定下的目标。

张亚东掌舵一年后,绿城中国这艘大船,开始转危为安。以往具有强宋卫平风格的绿城,开始转向强张亚东特色:周转更快,运营效率更高,投资力度更大,但在表现不佳的净利润水平和股价面前,张亚东压力尚存。

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