世茂服务递交IPO申请书,估值约189亿港元,先后获腾讯、红杉投资

世茂服务递交IPO申请书,估值约189亿港元,先后获腾讯、红杉投资
2020年06月30日 18:53 AI财经社

文|AI财经社 李逗

编辑| 华记

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上市传闻一年多后,世茂服务终于完成临门一脚。

6月29日,世茂服务向港交所递交了招股书,正式向资本市场进军,同时也向媒体披露财务详情。此前,有媒体报道称,世茂服务预期集资5亿至6亿美元。

据招股书披露,2019年,世茂服务营业收入达24.89亿元,2017-2019复合年增长率为54.5%;净利润实现3.85亿元,2017-2019复合年增长率为88.0%,经营绩效逐年提升。

而在管理面积上,招股书显示,2017年至2019年里,世茂服务在管总建筑面积分别为4260万平方米、4500万平方米和6820万平方米。

世茂服务的规模跃升始于2019年,主要源自大规模的收并购动作。2019年,世茂服务陆续收购了海亮物业100%股权,获其物业面积超过1500万平方米,在管面积同比增幅超过了50%。华创证券在研报中指出,世茂服务2019年排名行业17,签约面积超1亿平方米。

进入2020年后,世茂服务又进一步完成了对广州粤泰、福晟生活服务、苏州羂u02c6天、成都信谊等公司收购事宜,新增在管面积超过1450万平方米。

现如今,世茂服务已成为福晟生活服务集团最大股东。资料显示,福晟生活服务已签约面积超过1500万平米。这意味着,未来福晟的物业管理收入也将进一步影响到世茂服务的业绩水平。

伴随着物业管理规模的扩大,世茂服务也被资本赋予了较高的估值想象空间。根据公司股权架构,世茂集团持股公司90%股权,腾讯持股4.67%,红杉资本持股5.33%,其中,腾讯和红杉分别投资1.3亿美元、1.14亿美元。以此估算,腾讯、红杉给世茂服务上市前估值约24.4亿美元,折合189亿港元

这也符合2020年物业企业的估值热潮。进入2020年,物业板块成为资本市场上的“香饽饽”,其估值往往远高于地产开发业务的估值。为了获得更高的估值收益,多家房企展开了一轮物业拆分上市潮,如保利地产时代中国控股蓝光发展等。

值得注意的是,随着世茂分拆物业上市的消息被熟知,世茂房地产的股价也开始蹿升,一度逼近历史股价最高点。从世茂集团的K线走势图趋势,世茂集团的股价最高曾达到上市以来的纪录35.25元,相比今年最低点19.77港元,上涨78%。

受新冠疫情影响下,多数房企股价普遍表现不佳,不少上市管理层都面临着不小的股价维稳压力,部分龙头房企估价甚至跌至2017年水平。回看世茂,截至2020年6月30日收盘,世茂集团现价报32.8元,其股价在2019年地产销售额排名前10房企中领先,远超融创中国中国恒大、万科等企业,仅次于龙湖。

股价的波动,反映了投资者对公司未来业绩的增长预期。从股价K线图看来,其股价在今年年报披露日3月30日前后触及年内最低点19.7元附近,进入4月份之后,股价开始一路逐步上涨,而这也与世茂房地产发布物业上市消息的节点相一致。

4月21日晚,世茂房地产发布公告称,拟拆分物业管理服务业务赴港交所上市;5月14日,世茂服务又一步引入腾讯和红杉中国作为战略投资人共同出资2.44亿美元。

受物业上市因素影响,目前,多家投行机构给予“买入”评级,目标价有所提升。如中金公司在最新发布的报告指出,对具有规模土储且增长具质量的大型龙头企业、业务有特色且增长有韧性的区域龙头企业、以及物管内涵价值突出的房企有望脱颖而出,并因世茂房地产在多元化综合发展、分拆上市、科技赋能等方面的突出表现表示了重点关注。

近日,中金发布研究报告,维持世茂集团盈利预测不变,维持跑赢行业评级和目标价40.87港元。

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