文|AI财经社 李逗
编辑| 华记
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上市传闻一年多后，世茂服务终于完成临门一脚。
6月29日，世茂服务向港交所递交了招股书，正式向资本市场进军，同时也向媒体披露财务详情。此前，有媒体报道称，世茂服务预期集资5亿至6亿美元。
据招股书披露，2019年，世茂服务营业收入达24.89亿元，2017-2019复合年增长率为54.5%；净利润实现3.85亿元，2017-2019复合年增长率为88.0%，经营绩效逐年提升。
而在管理面积上，招股书显示，2017年至2019年里，世茂服务在管总建筑面积分别为4260万平方米、4500万平方米和6820万平方米。
世茂服务的规模跃升始于2019年，主要源自大规模的收并购动作。2019年，世茂服务陆续收购了海亮物业100%股权，获其物业面积超过1500万平方米，在管面积同比增幅超过了50%。华创证券在研报中指出，世茂服务2019年排名行业17，签约面积超1亿平方米。
进入2020年后，世茂服务又进一步完成了对广州粤泰、福晟生活服务、苏州羂u02c6天、成都信谊等公司收购事宜，新增在管面积超过1450万平方米。
现如今，世茂服务已成为福晟生活服务集团最大股东。资料显示，福晟生活服务已签约面积超过1500万平米。这意味着，未来福晟的物业管理收入也将进一步影响到世茂服务的业绩水平。
伴随着物业管理规模的扩大，世茂服务也被资本赋予了较高的估值想象空间。根据公司股权架构，世茂集团持股公司90%股权，腾讯持股4.67%，红杉资本持股5.33%，其中，腾讯和红杉分别投资1.3亿美元、1.14亿美元。以此估算，腾讯、红杉给世茂服务上市前估值约24.4亿美元，折合189亿港元。
这也符合2020年物业企业的估值热潮。进入2020年，物业板块成为资本市场上的“香饽饽”，其估值往往远高于地产开发业务的估值。为了获得更高的估值收益，多家房企展开了一轮物业拆分上市潮，如保利地产、时代中国控股、蓝光发展等。
值得注意的是，随着世茂分拆物业上市的消息被熟知，世茂房地产的股价也开始蹿升，一度逼近历史股价最高点。从世茂集团的K线走势图趋势，世茂集团的股价最高曾达到上市以来的纪录35.25元，相比今年最低点19.77港元，上涨78％。
受新冠疫情影响下，多数房企股价普遍表现不佳，不少上市管理层都面临着不小的股价维稳压力，部分龙头房企估价甚至跌至2017年水平。回看世茂，截至2020年6月30日收盘，世茂集团现价报32.8元，其股价在2019年地产销售额排名前10房企中领先，远超融创中国、中国恒大、万科等企业，仅次于龙湖。
股价的波动，反映了投资者对公司未来业绩的增长预期。从股价K线图看来，其股价在今年年报披露日3月30日前后触及年内最低点19.7元附近，进入4月份之后，股价开始一路逐步上涨，而这也与世茂房地产发布物业上市消息的节点相一致。
4月21日晚，世茂房地产发布公告称，拟拆分物业管理服务业务赴港交所上市；5月14日，世茂服务又一步引入腾讯和红杉中国作为战略投资人共同出资2.44亿美元。
受物业上市因素影响，目前，多家投行机构给予“买入”评级，目标价有所提升。如中金公司在最新发布的报告指出，对具有规模土储且增长具质量的大型龙头企业、业务有特色且增长有韧性的区域龙头企业、以及物管内涵价值突出的房企有望脱颖而出，并因世茂房地产在多元化综合发展、分拆上市、科技赋能等方面的突出表现表示了重点关注。
近日，中金发布研究报告，维持世茂集团盈利预测不变,维持跑赢行业评级和目标价40.87港元。
