【绿色地产】营业收入成唯一正增长指标,朗诗绿色地产现盈利危机

【绿色地产】营业收入成唯一正增长指标,朗诗绿色地产现盈利危机
2021年04月19日 20:33 标准排名官博

作者:王雪翊

3月31日,朗诗绿色地产发布2020年业绩公告。

公告显示,截至2020年年末,集团实现收入为89.9亿元,同比增长5.1%。毛利润为17.08亿元,同比下滑29.37%。归母净利润亏损1.01亿元,同比下滑108.58%。

从经营数据来看,朗诗在2020年的业绩全面下滑。

另一方面,在业绩发布会上,管理层对集团的未来信心十足。董事长田明将2020年利润大幅下滑的原因归结于疫情冲击导致的收入确认延后等非经常事项,并声明,实际上公司经营处于良好的状况,后移的收入和利润将会在2021年得到确认。

朗诗绿色地产总裁黄征提出,朗诗2021年的销售目标是500亿元,推货量预计在650亿~700亿元,冲击销售新高。

若不看惨淡的经营数据,朗诗在2020年的动作似乎也有所印证管理层的信心从何而来。

年内,朗诗在美国的业务取得突破进展,随后美国业务主体Landsea Homes于2021年1月成功在纳斯达克上市,成为首家登陆纳斯达克的中国建商。

旗下差异化绿色科技产品“自由方舟”项目于2020年成功落地,带来可喜的产品溢价。

正面是拓展市场高歌猛进,反面是经营数据惨淡。未来,朗诗果真如管理层预计的那样乐观吗?

美国业务大幅增长,整体合同销售增长失速

朗诗集团创立于2001年,起家于南京,是一家具有绿色环保、纵向一体化专业能力的国际性开发服务商。

朗诗的地产业务分为国内和国际两条线,在中美两地进行国际化战略布局,以期平衡单一市场风险和环境的不确定性,这也成为朗诗不同于国内其他房企的布局特点。

2020年,朗诗出品实现签约合同销售额412亿元,签约销售面积233万平方米,合约销售均价为17651元。其中,美国业务的贡献尤为明显,截至2020年年底,美国地产业务录得签约销售约为69.1亿元,同比增长高达73%,在总合同销售额中的占比已达到16.8%。

2020年可以说是朗诗在美国业务全面增长的突破性一年。年内,朗诗绿色地产共获取了35个项目,其中中国境内20个,美国15个,在美国的项目约占将近一半。

朗诗美国始终贯彻本土化战略,目前已完成美国五大主要都会区的战略布局。朗诗在美国的业务主体Landsea Homes于2020年1月并购位于亚利桑那州凤凰城的住宅建筑商Garrett Walker Homes,与原有业务布局形成互补,进一步优化了美国地区的产品结构。

截至2020年年底,Landsea Homes 已跃居亚利桑那州建商排名第5位,并在2021年1月成功登陆纳斯达克,成为在美上市的第18家建商,也是首家登陆Nasdaq的中国建商。这标志着朗诗在美国布局取得关键性进展。

然而,美国销售业绩的高速增长并没有带动朗诗的整体销售增速。

近几年,朗诗的合同销售增长率一直呈现不断下滑的趋势。2017-2020年,朗诗出品的签约销售金额分别为321亿元、381亿元、405亿元、412亿元。虽然销售金额历年均实现增长,但增长幅度较小,且增速持续减缓。2017年,签约销售额同比增长为13.1%,2018年小幅上升至18.7%,但在2019年大幅下降至6.3%,2020年进一步下滑,仅为1.7%。

朗诗的销售规模一直增长缓慢,这或许与其一贯秉持的稳健经营原则有关。

在大多数房企选择高杠杆、高周转模式,激进拿地冲击规模时,朗诗选择了走“差异化”路线,专注打造“绿色科技”标签,维持低速平稳的运转模式,这一方面使得朗诗保持了十分安全的经营和财务状况,另一方面也错失了发展黄金时期,导致规模掉队。

根据克而瑞全口径销售排行榜,2017-2020年,朗诗排名分别为第64名、第68名、第88名、第92名,排名一路下滑,2019年下滑幅度最大,2020年勉强挤进前100门槛。

一路下滑的销售排名说明朗诗的规模增长速度早已掉队,也因此导致了行业地位逐步下滑。

事实证明,房企的盈利只靠差异化产品“讲故事”是不现实的,收入增长最终还是要依靠销售规模扩大。

如果朗诗继续维持低于行业平均的增长速度,下一步很可能就是市场占有率的下降,进而打击其收入和利润。而且随着房地产行业政策调控逐步趋严,未来朗诗想要提速销售、冲击规模,只会越来越难。

盈利大幅下降,或受受疫情冲击较大

2020年业绩公告中,引起最大关注的还是朗诗2020年惨淡的营收数据。

2017-2019年,朗诗的营业总收入、毛利润、核心净利润和归母净利润均呈现历年小幅上升的趋势。

营业总收入从2017年的62.14亿元增长至2019年的85.59亿元,毛利润从2017年的15.24亿元增长至2019年的24.19亿元,核心净利润从9.32亿元增长至14.1亿元,归母净利润从5.81亿元增长至11.72亿元。

但从历年的同比增长可以看出,4项指标的增幅在逐年下降。营业总收入、毛利润和核心净利润的同比增长在2017年达到最大值,分别为28.25%、100.8%、131.95%,其中毛利润和核心净利润的高增长是当年经营的一大亮点。归母净利润同比增长则在2018年达到最高值91.68%,这也是一个相当高的水平。

但正所谓“物极必反”,在分别达到最高值后,4项指标的增长率开始大幅下滑,到了2020年,持续下滑的增速趋势加上期内其他影响因素叠加,使得朗诗的各项经营数据暴跌。

业绩公告显示,2020年朗诗实现营业总收入为89.92亿元,同比仅增长5.06%,而这也是唯一实现正增长的指标。期内实现毛利润为17.08亿元,同比下降29.37%,实现核心净利润为2.5亿元,同比大幅下降82.27%,实现归母净亏损1.01亿元,同比暴跌108.58%。3项利润指标均为负增长,且归母净利润甚至为负值,呈亏损状态,这与2020年朗诗境内外取得的销售增长形成鲜明对比。

针对2020年利润大幅下滑的问题,业绩发布会上管理层作了详细解释,主要归因于美国业务受疫情冲击影响较大,导致相应收入确认延期。

黄征解释,原本公司内部预计2020年美国业务毛利润为5000万美元,净利润应该在2亿元人民币左右。然而,由于美国疫情比较严重且持续长,导致工程建设和房屋交付受到比较大的影响,使得收入以及利润的确认也出现了延期。与此同时,疫情还导致了纽约地区集合式的住宅市场形势发生变化,出于谨慎的原因,公司对纽约州Avora项目进行了存货减值。

上述两部分原因导致美国业务的核心净利润由2019年的盈利1.9亿元,到2020年亏损0.7亿元,这部分影响了核心净利润。

同时,国内的轻资产业务拓展进度同样受疫情影响有所延误,导致了签约时点和收入确认时点的后移。期内,受国内房地产调控等因素的影响,部分联营项目售价未及预期,因此根据谨慎性原则对其进行了预提减值,形成了非现金性质的账面损失。

管理层认为,事实上,单从销售上看,2020年的经营状况要好于预期。截至2020年年末,美国地区已售未结订单货值约人民币27.2亿元,同比增长了346%。由于疫情而递延确认的销售收入在将会在2021年有所体现。

田明表示,“导致公司利润下滑的主要原因是一些非经常性的问题,而非公司经营本质上的问题,实际上公司经营处于良好的状况。”并对朗诗在2021年完成500亿元的销售目标表示了信心。

朗诗在2021年前3个月的销售情况似乎也印证了管理层的看法。公告显示,2021年1月1日至3月30日期间,集团实现签约销售额109亿元,相比2020年同期增幅为208%,相比2019年同期增幅为211%。签约销售额大幅增长的部分很可能就是2020年递延确认的销售收入。

虽然朗诗的利润下滑可以“甩锅”给疫情等非经常性原因,但营业总收入持续减缓的增速依旧在一定程度上说明了朗诗未来收入增长的后继乏力。

2020年,朗诗营收状况的颓势已经非常明显,而当年营业收入依然没有突破百亿元。如果这一趋势在2021年继续,则朗诗的盈利情况在未来实现“转折”将会十分困难。

或许,朗诗的前景并没有管理层设想的那样乐观。

利率水平下滑,行业对比降幅偏高

除2020年盈利状况不佳之外,朗诗的利率水平亦出现下降。

过去几年,朗诗的毛利率和净利率基本维持稳定,维持在行业正常范围内。2017年朗诗毛利率为24.52%,此后两年一直维持在28%左右。净利率从2017年的11.6%增长至2018年的19.05%后,又在2019年略微下降到17.5%。

然而,二者在2020年均出现大幅下降,毛利率下降约9.3%至19%,净利率大幅下降至仅0.36%,接近于0。

净利率的极小数值是由于2020年收入递延导致核心净利润和归母净利润大幅下降所致。除此之外,净利率下降的其他主要原因还有在疫情期间促进销售,激励政策力度加大导致2020年的销售费用大幅增加63.5%,以及加大对绿色差异化产品的研发投入、收购Garrett Walker Homes及美国分拆上市费用增加导致行政费用上升43.3%。

对于毛利率下降的问题,管理层认为,从行业的角度来看,这是毛利率长期的趋势。“过去盈利主要是通过买地、土地升值和房价上涨,由此获得较高利润率,而目前通过房价、地价上涨带来较强盈利的时代已经过去,调控是长期趋势,土地竞争又比较激烈,行业毛利率会下降。”

若分区域来看,即使疫情较为严重,美国区业务综合毛利率下滑幅度其实不大,仅略微下降3.3%,而中国区业务综合毛利率则大幅下滑12.8%。这确实是由于国内对房地产行业的政策调控趋严,使得利润空间缩减的原因。

2020年,中国房地产企业的毛利率普遍有所下降,但从行业横向对比来看,大多数房企的毛利率仅是微降,如世茂集团下降1.3%,新力控股下降5.2%,下滑幅度略大的华润置地下降7%。

对于朗诗,不论是整体毛利率的降幅9.3%还是中国区毛利率的降幅12.8%,降幅都偏大。

财务稳健,轻资产模式助力运营

即使在2020年毛利率出现大幅下滑,在谈及未来毛利率的预期时,田明依然表示,“朗诗的商业模式已由传统重资产模式转为轻资产化,小股操盘的股权比例只有20%多,但是项目我们操盘,我们会有开发服务方面的收入,产品整合方面的收入,也会有超过成功标尺以上的溢价分成。由于有轻资产化开发服务的收入,所以毛利率可能会高一点。”

不同于国内大部分房企高杠杆、大规模拿地的重资产模式,轻资产运营模式是朗诗一贯的策略。

从2014年开始,朗诗坚持“产品差异化、轻资产化运营、收益多样化”的转型升级战略,积极拓展以小股操盘为主的各类项目。因此,在朗诗开发的项目中,与第三方合作或独立第三方委托开发管理项目较多。

2020年朗诗共获取了35个项目,其中集团录得权益项目17个。2020年实现的签约销售额412亿元中,应占权益销售额145亿元,平均权益比例为35%。可以看出,朗诗的权益占比远远低于传统的重资产房地产开发商。

同样,朗诗在土地储备和拿地规模上也秉持了“轻资产”模式。在总项目储备上,截至2020年12月31日,集团拥有项目储备可售面积约为529万平方米,其中权益项目可售面积为194.7万平方米,权益占比36.8%,拥有预计可售货值约为1043.2亿元,其中权益可售货值211.5亿元,占比进一步低至20.3%。在当年新增货值上,2020年内,朗诗新增开发销售型物业可售面积为216万平方米,其中权益项目新增建筑面积为97.9万平方米,可售面积为86万平方米,可售面积权益占比39.8%。集团新增预计可售货值约为332.1亿元,其中应占权益可售货值约为112.7亿元,占比33.9%。

除此之外,“轻资产”战略也使得朗诗大力拓展委托开发管理项目,这不仅增加了地产收入的多元化渠道,同样也是不同于公开市场拿地的另一种拿地方式。

2020年年内,集团新增委托开发管理项目建筑面积为187.3万平方米,可售面积为130万平方米,预计可售货值219.4亿元。截至2020年年底,集团的独立第三方委托开发管理项目已达到48个,可售面积334万平方米,预计可售货值约为666.8亿元。

正是由于“轻资产”战略带来了差异化和多样性的收益,虽然开发项目中权益占比较低势必会影响到利润分成,朗诗的管理层依旧对“轻资产”模式下集团的收入保有十足的信心。

受益于“轻资产”模式,朗诗的财务状况亦十分健康。一方面,朗诗在投融资上一贯稳健,基本不会溢价拿地和抢高价地王项目,另一方面,朗诗合作拿地开发的部分占比较大,进一步增加了财务的安全性。

2017-2020年,朗诗绿色地产的总资产负债情况持续优化,在2017年为81.80%,2020年已显著下降到77.75%。就“三道红线”情况来看,朗诗剔除预收款后的资产负债率为78.7%,同比提升约7.9个百分点,虽然该指标依旧踩线,但其净负债率仅为25.9%,现金短债比高达6.1,另外两项指标大大超过政策规定数值。

管理层表示,从达标的两条指标来看,朗诗已经有很高的安全边际,不会影响到金融机构对公司的信用政策。公司会持续关注控制总负债率的降低,优化年期结构,目前公司已获批的授信额度非常充裕,未使用的额度有386亿元。

同时,朗诗保有较为充足的流动性。其流动比率在2017年为1.39,在2020年已增长至1.52,为近几年最高值。从借款规模来看,截至2020年12月31日,朗诗的债务总额约为65.5亿元,其中一年内到期的有息负债约为8.57亿元,占总债务比例为13.08%。集团现金及现金等价物以及受限制资金约为52.5亿元,现金短债比为6.1,足够覆盖短期负债,短期偿债压力较低。

但是,朗诗稳健的财务状况并没有在融资中发挥优势。业绩公告显示,朗诗期末加权平均融资成本为7.6%,相比2019年增长了0.2个百分点。克而瑞数据显示,2020年房企的新增债权类融资成本为6.13%,同比下降0.95个百分点。其中境内债券加权平均融资成本为4.41%;境外债券融资成本为7.89%。同行业对比来看,朗诗的融资成本并不占优势,这可能与其长期债务占比高达86.9%,以及在美国的境外融资有关,其美元负债占总负债的29%。

朗诗已经在通过多种方式积极拓宽融资渠道。其在美国的业务主体Landsea Homes利用纳斯达克上市平台能够在一定程度上提高融资效益。

2021年1月25日,朗诗地产旗下物业平台朗诗绿色生活在港交所递交招股书,这是其进一步开辟融资渠道的又一个尝试。

此外,作为一家以“绿色科技”为标签的地产公司,朗诗于2020年1月成功发行总额为2亿美元的绿色优先票据,由标普进行绿色评级后授予E1级最高绿色评价。

打造差异化绿色标签,进行多元化探索

朗诗是国内最先发展绿色地产的企业。自从2004年选择绿色地产作为竞争的突破口之后,朗诗在绿色地产领域持续革新。

2012年,朗诗发布全新的“深绿”战略,在聚焦绿色开发之外,更要做绿色服务、绿色养老和绿色金融。2014年,提出地产转型升级“三化”战略,包括产品差异化、资产轻型化、收益多样化。

2016年,朗诗提出了“榕树林”计划,希望形成榕树林般的纵向多元一体化绿色生态体系。

如今,朗诗已成长为国内绿色地产的领军企业,“差异化”和“绿色科技”成为朗诗的代表性标签。

朗诗集团的使命是“绿色创新未来”,十多年来,朗诗地产一直坚持深耕于绿色住宅领域。朗诗集团是中国绿色建筑委员会创始会员,也是德国、美国绿色建筑委员会成员。

截至2020年年底,朗诗已在全国33个城市打造了132个绿色住宅项目,已获取国家绿色建筑认证的项目占总项目数量近70%,这一比例在全国绿色地产开发商中居榜首。

朗诗已获得48 个国家绿色建筑评价标识三星级认证,12个国际绿色建筑顶级认证,其中包括WELL、LEED、BREEAM、PHI、DGNB等国际顶级认证。基于在绿色地产领域取得的辉煌成就,朗诗绿色地产在中国投资协会与标准排名联合发布的“2020中国房企绿色信用指数TOP50”排行榜中位列第11名,排在榜单前列,并在绿色发展上斩获无数荣誉。

凭借在推动供应链绿化和行业绿色转型方面的突出表现,朗诗在全联房地产商会2020年会上被授予“年度绿链企业”荣誉称号,并获“年度绿链企业优秀奖”。

朗诗的绿色产品体系在最初学习的德国、瑞士、奥地利架构和解决方案,并移植到国内,形成了朗诗集中式1.0、2.0、3.0绿色科技住宅产品体系。但朗诗不满足于仅仅移植欧洲的产品体系,还希望能拥有一套适用于国内住宅需求、完全自主研发的产品体系,这催生了朗诗新一代健康住宅产品——自由方舟,这是一个完全由朗诗自主研发,拥有完整自主知识产权的绿建科技住宅产品,其理念是“更自由、智慧地营造健康、舒适、节能的室内人居环境”。该项目已于2020年成功落地,现已开放中山、常熟、成都、张家口4个项目。自由方舟独特的绿色理念也给朗诗带来了较高的差异化竞争溢价,已落地项目相较周边竞品同口径的单方溢价达到3000~6000元。

除了深耕绿色科技住宅产品研发,作为其差异化竞争优势之外,朗诗以此为基础,进一步探索多元化发展道路。2016年提出“榕树林”计划后,朗诗围绕地产这一核心业务,进一步开拓长租公寓、养老服务、绿色金融服务等业务,实行转型升级。

如今,朗诗已形成全方位的绿色运营生态圈,旗下绿建科技业务“朗绿科技”、物业服务业务“朗诗绿色生活”、绿色金融业务朗诗“青杉资本”、长租公寓业务“朗诗寓”、养老服务业务朗诗“常青藤”以及室内环境定制化改造服务“朗诗家”等一众新兴业务齐头并进。

多元化道路坎坷,“绿色”仍需注重质量

虽然已在多元化业务领域取得了一定成绩,但事实上,朗诗的多元化道路并不顺利。

2018年,朗诗曾经将企业名称从“朗诗绿色地产”更名为“朗诗绿色集团有限公司”,标志着其多元化更为明确。但朗诗的多元化业务并没有取得预想中的收益。

以长租公寓业务为例,其在2017年创立的长租公寓品牌——朗诗寓当年亏损4417万元,2018年亏损进一步扩大至1.9亿元,其余几类多元化业务也多有亏损。压力之下,朗诗在2019年5月14日发布公告将长租公寓业务以及包括物业管理、建筑设计、生活服务、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股股东朗诗集团,以上业务除了建筑设计咨询服务和物业管理咨询服务有小规模盈利之外,其余几项业务均呈亏损状态。

同时,朗诗将公司名称重新改回“朗诗绿色地产有限公司”,重新将战略重心聚焦到绿色地产主业上,这意味着朗诗的多元化道路就此暂告一段落。

朗诗的多元化业务最终黯然收场,不仅没有给集团带来收益,反而还可能分散了集团放在绿色地产主业上的精力。从合同销售增速上看,朗诗出品签约销售额在2018年同比增长18.7%,2019年大幅下滑至仅6.3%,这与开启多元化战略的时间点大致吻合。亏损的多元化业务拖累地产主业,或许是朗诗销售规模增长失速的背后原因。

而在绿色地产主业上,朗诗虽然是绿色科技住宅的领跑者,但“绿色”并不代表质量。近几年,朗诗的业主维权愈演愈烈,开发的多个项目陷入质量危机。2019年,南京朗诗国际街区的业主投诉称,2008年夏天交付的朗诗的房子,不久就陆续出现了外墙漏水问题,至今差不多已经维修了十几次,房子还存在开裂、发霉、不隔音等问题,与开发商宣传的“绿色科技”不符。而且南京其余几个楼盘以及杭州、无锡等地均发生过朗诗高科技住宅外墙出现渗水等问题。2020年7月,武汉、杭州、成都等多个城市、不同楼盘的业主向媒体投诉朗诗“科技住宅”的新风系统有风量小、人感觉闷,室内二氧化碳超标,外部施工油漆味通过新风管道传播等问题。

全国各地的业主纠纷亟需解决,绿色科技住宅却难过质量关,这难免使朗诗的“绿色地产”口碑下滑。对于朗诗来说,“绿色科技”不仅仅是贴上了一个标签,更要将这个标签落到实处,把控好住宅的质量问题。目前,越来越多的房企已经将目光投向绿色和科技概念,开始抢占绿色地产的市场份额。如果在未来失去了“绿色”这一差异化竞争优势,朗诗扩张的步伐将会更加艰难。

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