焦点|77%为国企!非地产企业“退房”图鉴来了

焦点|77%为国企!非地产企业“退房”图鉴来了
2019年08月13日 18:43 中国房地产报

中房报记者 李燕星|北京报道

金融脱虚向实步入正道。

8月8日,北京产权交易所挂出大连一家房地产企业3500万元底价出让100%股权与债券的交易信息,从15人规模来判断,应属于一家小型企业;同日,北京市国资委旗下北京万发房地产开发有限公司延长中止三亚万嘉酒店和海坡开发区3栋别墅的转让期限。它们,皆是民企与国企“退房”的缩影。

近年来,涉及煤炭、矿产、电信、航空等多个行业的非地产企业都陆续加入“退房”队伍。中国房地产报记者根据北京产权交易所、上海产权交易所、上市公司公告等公开信息梳理出一份《2018年至2019年非地产企业退房图鉴》,以厘清一年来非地产企业的退房路径,以及国家混合所有制改革及金融监管脉络。

从上述图鉴中可以看到,国企央企“退房”重组加速,比如因重组轰动一时的中航工业还在继续出售资产;与此同时,民企房地产板块融资承压陆续卖房套现,比如海马大笔出手上海、海南等地400套房产,万泽股份也公开声明合并报表中已无房地产企业,且不再新增房地产业务。但是,受资产体量与质量影响,有的也出现了“退房”遇阻现象。

对此,中国企业资本联盟副理事长柏文喜对中国房地产报记者分析称,“‘退房’主要有两个原因,非房地产主业的央企与国企继续执行之前的‘退房令’退出房地产;一些房地产业务竞争力较差的企业在市场发生根本性变化和竞争加剧、市场快速向头部企业集中的情况下选择主动退出房地产行业。”

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回归与转型马不停蹄

目前看来,国企仍是“退房”主力军。中国房地产报记者统计的《2018年至2019年非地产企业退房图鉴》显示,77%“退房”者为国企,其中涉及基建、矿业、煤炭、商务服务、农业、酒业、航空、钢铁、金融等多个行业。

早在2010年“两会”期间,央企1天造出3个“地王”引发舆论哗然,3月18日,国资委力排众议出台“退房令”,要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,只留下16家主业为地产的央企。时隔9年,2019年两会期间,在被问及“国资委是否会继续要求央企退出房地产业务”时,国务院国资委主任肖亚庆表示“央企将进一步突出主业。”

资产整合和混合所有制改革是推动央企国企“退房”的内在动力。

随着2017年楼市调控持续加码,非地产企业“退房”脚步加快,并在2018年出现高潮。可以佐证这一点的是,仅去年1月至8月,北京产权交易所仅国有产权房地产项目交易就有68宗。

相比之下,去年8月到今年8月一整年央企“退房”的数量有所减少,不过尽管数量减少,但混改的速度却在加快,非地产企业一方面回归主业,另一方面转型升级。

比如,以矿业为主业的紫金矿业7月26日发公告称,“报告期内,紫金矿业所有下属子公司中仅有福建紫金商务服务有限公司 (原名“福建紫金房地产开发有限公司”于2018年12月28日变更为现名)曾涉及房地产开发经营相关业务。截至目前,该公司的房地产业务已清理完毕,且经营范围已变更,不再包含房地产相关业务。”

比如,以金融为主业的中民投,早在去年就提出“剥离房地产业务”,而今年2月14日完成剥离房地产业务的第一步,即以121亿元出让中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业有限公司持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及全部债权。中民投董事长吕本献在当天也首度正式对外表态要切割房地产板块业务,包括中民筑友、上置集团和亿达中国在内。

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民企缺钱卖房套现

民企受金融调控同样陆续出现“退房”现象。在中国房地产报记者统计的《2018年至2019年非地产企业退房图鉴》显示,民企数量仅占23%,涉及汽车、冶金、化纤、酒业等多个行业。

随着全国各地楼市加码且央行、银保监会等对企业“涉房”信贷监管趋严,不仅部分高杠杆或者中小型房地产企业出现“钱紧”,非房地产企业自身包括房地产板块也面临资金紧张问题。可以佐证这一点的是,今年初至7月24日,全国已经有274家中小房企宣告破产清算。

甩掉“重资产”,同时补给改善现金流,是非地产民企频频“退房”的原因之一。

比如,以能源投资为主业的海马汽车,今年4月和5月,两次发布拟出售房产的公告,在6月回复深交所关于如何“摘星摘帽”问询时,海马再次表示,将通过挂牌公开出售400多套房产来补充流动资金。根据公告,第一次挂牌出售上海与海南共计117套房产;第二次挂牌出售住宅269套、商铺15套。

比如,以化纤为主业的东方盛虹,今年1月通过“股权+债权”形式公开挂牌交易,以6.83亿元为底价一同转让持有苏州丝绸置业有限公司100%股权及债权、吴江丝绸房地产有限公司90%股权及债权。据了解,去年8月完成重组后,东方盛虹核心业务为民用涤纶长丝的研发、生产、销售。

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退房难退 中航工业顺鑫农业剥离遇阻

非地产企业“退房”后或重组或转型升级,目前看来都取得一定成效,但并非所有非地产企业都很顺利,比如顺鑫农业与中航工业。

顺鑫农业从2016年就着手剥离房地产业务,时隔3年,其在今年股东大会上继续提出剥离房地产业务和猪肉板块业务,“公司目标是要突出主业,变成一家纯酒业上市公司,把房地产和猪肉板块剥离,但由于内外部的各种因素,短期内推进有一定的难度,还需要一定时间。”

长期以来,顺鑫农业为地产所拖累。顺鑫农业旗下承接地产业务的全资子公司板块是北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司,后者近年在北京、海南、包头陆续开发多个地产项目,不过身在京城的项目却未能踩准地产行业红利,即便在2008年到2018年北京房价翻倍的10年间,顺鑫佳宇业绩也不尽如人意。

自2011年开始,顺鑫佳宇业绩便出现亏损,2012年亏损达7950万元,2013年亏损近亿元。2014年,得益于房地产项目启动销售,实现净利润8219万元。这也是其并入上市公司以来唯一一次实现盈利。

对此,接近顺鑫农业人士曾公开表示,“主要还是因为房地产体量太大。如果是小产业,集团可以直接用现金买,但房地产业务体量太大,集团拿不出这么多钱。”

与顺鑫农业一样“退房难”的还有中航工业。2016年,国务院国资委召开中央企业产业重组合作整合座谈会,8家央企启动产业重组整合,中航工业成为其一。

但是就目前情况来看,中航工业很多待脱手的房地产项目难觅“下家”。比如中航工业旗下苏州苏航置业的母公司——中航里城(香港)平台遭遇鲜少有人问津的尴尬境遇;挂牌两次的成都中航城项目也是经过10个月漫长等待才迎来了“新东家”;广东国际大厦同样长期无人问津,在正式挂牌1年后也仍未收到意向受让方。

业内人士分析称,“一是标的本身有瑕疵,比如在三四五线城市;二是在一二线城市或者比较有潜力的三四线城市(环一二线城市周边),但价格比较贵;三是标本可能不是很干净,存在纠纷,性价比不高;四是标的企业自身债务负担较重,长期经营亏损无人接手。”

责任编辑:马琳 曹冉京

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