公司 | 地产央企的高光时刻

公司 | 地产央企的高光时刻
2019年09月07日 10:54 中国房地产报

中房报记者 曾冬梅 | 广州报道

在接近一个月的中报季里,蛰伏多时的地产央企终于在调控中迎来了自己的高光时刻。过往因策略保守、屡屡遭受掉队质疑的央企开发商,一跃成为了增长规模、质量双双跑赢大市的行业典范。

上半年,地产行业销售额排行榜中,进入TOP10的有保利发展、中国海外及华润置地三家央企,他们的销售增速均在前四之列,除了华润置地仍稳定在第9的位置,保利发展和中海都比2018年前进了一位。中海的管理层在业绩会上不无骄傲的表示,从今年的业绩来看,“快”字还算可以,上半年销售增长是28.7%,增长速度在TOP10里面应该是名列前茅的。

而在行业融资环境收紧、平均融资成本普遍上升的背景下,这三家央企的加权平均融资成本还较2018年进一步下降。

得益于融资优势的支撑,无论是新开工还是拿地,三家央企都表现出了较民营头部房企更为积极的姿态,大有弯道超车之势。

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三大央企齐加速

2019年上半年,调控力度未减,房地产市场持续下行,在市场和融资两大端口的压力下,头部企业的业绩表现及发展策略都出现了明显的分化。行业前三甲里,碧桂园、中国恒大的销售额录得了负增长。而万科上半年的销售额同比增速还不到10%,且销售面积(2150万平方米)>新开工面积(1953万平方米)>拿地面积(1373万平方米),这意味着无论是推盘还是拿地呈现收缩状态。

相较而言,三家地产央企倒是意气风发。上半年,保利发展达到17.33%——TOP5中的最高销售增速,离“重回行业前三”的梦想又近了一步。增长质量也在同步提升,上半年,该公司的销售资金回笼率较去年同期上升8个百分点至86%。宋广菊曾对股东表示,人只要有梦想,总会实现的。从新开工情况来看,保利发展正在加速向梦想靠近,上半年,该公司新开工面积2894万平方米,同比增长22.69%,相较1636.47万平方米的签约面积,进取的态度可见一斑。

上半年TOP10中销售增速最高的是中海,这家以稳健著称的央企终于在速度上赢了一回。据了解,这是该公司近5年来的增速新高。公司净利润率26.7%,仍处于行业最高区间。该公司管理层表示,将以利润的稳健持续增长为追求目标,房地产调控持续,未来利润率将趋下降。因此,公司将加快规模发展,以规模的较快增长推动利润总额的持续稳健增长。

华润置地的销售增速在TOP10中仅次于中海和新城控股,达到了26.1%。2019年上半年,华润置地积继续采取积极的土地储备策略,新增土地的建筑面积1021万平方米,同比增长24.8%,远超同期626万平方米的销售面积。

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融资优势与杠杆劣势

高信用背书、低融资成本被认为是央企最显著的发展优势。而央企的融资成本优势却在进一步扩大,保利发展有息负债的综合成本仅4.99%,较2018年的5.03%有所下降。华润置地2018年的加权平均融资成本为4.47%,2019年上半年下调为4.4%。中海上半年的加权平均融资成本仅4.28%,对比2018年的4.3%也有优化。

一位分析师对中国房地产报记者表示,上半年信托的收紧令不少依赖前融拿地的房企被迫放缓了拿地节奏,而央企、国企则影响不大。

明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为,融资渠道的收窄令央企的优势进一步凸显,支撑他们在行业增速放缓的环境中,仍保持稳定的发展速度。如果行业调控持续,不排除TOP10座次会发生变化。

而某地产央企的内部人士则表示,中国房地产行业的每轮调控都有不同的方式。就本轮调控而言,央企的融资成本和资源获取优势较为突出,但劣势也很明显,那就是杠杆无法放大,发展速度受限。他透露,根据国资委的去杠杆要求,央企必须保持资产负债率稳中有降的态势,例如,过去三年,保利发展的资产负债率都是保持在78%以下,华润置地控制在86%左右的水平,中海则稳定在约60%的区间。“民营企业在这方面没有刚性的限制,资产负债率普遍比央企要高10个点以上,有些甚至是一倍以上。”

虽然剔除掉预收款,大部分地产央企的实际杠杆率只有30%~40%,但国资委并没有对这个资金密集型行业区别对待。在该人士看来,至少短期内国家去杠杆的政策不会有松动可能,央企明面上的杠杆率也不可能有任何变化。上半年一些央企的销售速度表现突出,一方面是因为过去增速较低,经过数年积累后有了阶段性的爆发,另一方面则是由于民营企业主动调速。但是,“等到市场好的时候,民企又可以迅速的加杠杆、提速度,而央企是没有这种调整余地的。”

他认为,上半年央企展现出来的规模增速、拓展优势,能够延续多长时间,很大程度上还是取决于未来的市场及政策面,取决于民营企业的发展节奏。但从另一方面看,规模、速度的受限,也促使央企更专注于发展质量,在更长的周期里,这也是很难被超越的竞争优势。

(此文刊于中国房地产报9月9日05版 责任编辑  徐妍 )

流程编辑:曹冉京

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