深度 | 城市小区“内争”:业委会手握胜诉判决书无奈寻求“安保支持”

深度 | 城市小区“内争”:业委会手握胜诉判决书无奈寻求“安保支持”
2019年10月18日 18:47 中国房地产报

中房报记者 陈标志|海南报道

小区纷繁的矛盾纠纷已经演变成一场事关小区和谐安宁且不容忽视的“利益博弈”。

10月9日下午,海口高档小区之一的新世界花园度假村(以下简称“新世界花园”)4名业主将成立不到半年的业委会告上法院。此前,新世界花园因小区物业而引发的多方纠纷已不是第一次,且始终没有良性的解决办法。无独有偶,在该案庭审头一天,海口另一个小区夏威夷花苑业委会负责人也手握判决书,向当地政府部门去函,希望小区新老物业交接顺利。

物业纠纷已成为小区管理的一个棘手问题。

对此,有律师认为,城市社区的这些难点和痛点主要表现在业主与业主间、业主与业委会间,以及业主(业委会)与物业公司间,根源在于各种利益交织。也有律师认为,有些政府部门乱作为,无形之中也给小区矛盾纠纷“火上浇油”。

另据中国房地产报(微信ID:china-crb)记者了解,在海口,近3000个小区中成立业委会的不足400个。在成立业委会的386个小区中,能正常运作的不足50%。这种低比例、低效能小区业主自治不仅加剧了社区群体的矛盾,也不利于城市社区的和谐稳定。

“社区治理事关党和国家大政方针的贯彻落实、事关居民群众的切身利益、事关基层的和谐稳定。因此,在物业小区依法及时成立业委会是大势所趋、势在必行。”海口市业主委员会协会会长肖江涛此前表示。

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小区业主状告业委会开庭

10月9日下午3时,一起由4名业主状告小区业委会的民事诉讼,在海口市美兰区人民法院第十三法庭开庭审理。

这起在当地引起广泛关注的官司,源起海口新世界花园业委会发布“第二次业主大会会议表决结果公告”。

新世界花园系海口市较早的高档小区之一,位于海口市新埠岛,始建于2001年,现有住户1891户。

中国房地产报记者了解到,上述小区第二次业主大会最终议题包括两部分:是否同意授权业委会通过招标方式选聘物业公司,以及与拟选聘的物业公司签订物业服务合同;是否同意授权对拟选聘物业公司的资质等级、服务质量标准、服务收费、合同期限以及选聘物业公司的权限有关事项作出决定。

上述4名业主认为,业委会组织召开第二次业主大会的投票表决未按照法律规定操作,背离了业主们成立业委会的初衷,侵害了业主们合法权益。为此,4名业主诉请法院确认本次会议表决结果无效。

在该案庭审结束的第二天,新世界花园业委会通过其微信公众号,全文推送了其近1万字的答辩状,详细公开了小区成立业委会的艰辛过程,反驳4名原告诉讼理由不成立,且在文中直问“几位原告良心会不会痛”。

因小区4名业主将业委会诉至法院等原因,庭审前的7月27日,辖区新埠街道办事处以“告知函”的形式,暂缓新世界花园进行新旧物业交接。

记者了解到,长期以来,由于部分业主与小区物管的矛盾加剧、小区筹备业委会过程中与物管的多次冲突,新世界花园屡屡在当地媒体上“曝光”。因此,该小区也成为海口“网红”小区之一。

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“小区业主大会表决结果”之争

业主、业委会与小区物业公司的纷争并不少见,但这起业主状告业委会的官司却引起了外界关注。

在新世界花园业委会向外界公开的答辩状中,较为详尽地披露了该小区业主15年来3次筹备业委会过程。

2009年,新世界花园有业主发起和筹备小区业委会,“第一次筹建小区业委会过程中,由于物业公司不愿提供业主名册资料,第一次筹建工作失败。”

新世界花园业委会称,推动此项工作的业主曹先生在2009年一次的“市长接待日”现场,称其收到“威胁通知”,被人警告。事后,曹先生卖房离开小区。

2016年,在海口市政府的推动下,新世界花园业主再次组织筹备业委会,但再次失败。答辩状称,筹备工作再次受到干扰,业委会筹备工作牵头人朱女士多次受到他人口头威胁,其车上也被压了大石块。

2018年12月,新世界花园业主第三次启动小区业委会筹备工作。虽然受到阻力,但在今年4月24日终于通过业主大会选举成立,并在新埠街道办完成备案登记。

中国房地产报记者了解到,在上述诉讼中,彼此争议的焦点之一便是该小区“第二次业主大会会议表决结果”是否真实有效。

4名业主对该表决结果不予认可,他们认为,无论是国务院发布的还是海南经济特区的有关物业管理条例,选聘和解聘物业服务企业列入由业主共同决定的部分,应由全体业主表决通过;采取授权业委会做决定的方式,就容易产生业委会违规操作、弄虚作假,侵害业主利益的事件发生。

业委会认为,新世界花园第二次业主大会会议程序合法,该大会所通过的表决结果,没有损害小区任何业主的合法权益。

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“网红”小区求助“安保支持”

中国房地产报记者了解到,对于新世界花园第二次业主大会会议表决结果,美兰区政府、辖区新埠街道办事处等介入调查,要求业委会提交业主大会表决相关材料进行核查。

据了解,新世界花园业委会将全部投票资料交予新埠街道办验票。“美兰区政府分管区领导要求9个街道办组成验票工作组。”答辩状称,花了3个星期时间,动用了9个街道办的力量,“8月1日,新埠街道办发布《致新世界花园小区全体业主的一封信》,表示‘更换物业是多数业主的意愿’。”

在新世界花园“斗争”纷扰的同时,一河之隔的另一“网红”小区——海口夏威夷花苑小区也遇到了同样问题。

由于对小区物业管理不满,夏威夷花苑小区业委会组织召开小区第二次业主大会,表决撤换小区老物业。5月25日上午,该小区在进行新老物业交接过程中,老物业公司不配合。在双方冲突中,小区老物业公司一名保安受伤,小区大门道闸受损,物业交接失败。

7月24日,当地警方以“聚众扰乱公共秩序”为由,对夏威夷花苑小区业主委员会正副主任、委员等4人分别做出行政拘留15天处罚。

与新世界花园情况相似,夏威夷花苑小区一部分业主认为,业委会在组织第二次业主大会表决撤换物业时,在投票上涉嫌造假。于是,部分业主将业委会告上法院。

8月26日,美兰区法院对此做出判决,认为夏威夷花苑小区第二次业主大会会议决议合法有效。9月6日,该小区业委会组织新选聘物业公司进场交接,但交接再次失败。

10月8日,“吃过亏”的夏威夷花苑小区业委会负责人小心谨慎地以小区业委会正式文件的形式,向海口市美兰区多个部门递交了书面函。

记者见到,其中一份递交给辖区派出所的书函,向警方寻求“安保支持”,以保证新老物业顺利交接。

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城市社区的难点与痛点在哪?

10月13日上午,海口市美兰区海悦国际小区举行了“海口12345+业主决策”电子投票平台试点工作启动仪式。中国房地产报记者了解到,这也是继海口海岸赛拉维小区后,海口市第二个使用“海口12345+业主决策”电子投票平台的试点小区。

“海口12345+业主决策”电子投票平台是由海口市住建局主管,海南省、海口市两级业委会协会协助推出的一项“惠民创新工程”。通过该电子投票平台,海口市各小区可以借助互联网技术依法合规成立业委会。

最近,记者在海口当地部分小区走访获悉,有些小区此前试图成立业委会,但由于种种原因中途停止;更多小区在物业公司设置的重重阻力下最终以失败告终。还有一些小区业主表示,由于小区老旧、住户较少,从来没想过要成立业委会。

事实上,作为省会城市海口小区存在业委会成立难、履职难,势必造成业主参与小区事务管理的难度。这些难点和痛点主要表现在业主与业主之间、业主与业委会之间,以及业主(业委会)与物业公司之间的矛盾摩擦。根源在于各种利益交织下的意见分歧。

据了解,海口市现有住宅小区2868个,但真正成立业委会的小区只有386个,仅占全市小区总数比例的13.5%。在成立业委会的386个小区中,能正常运作的不足50%。这种低比例、低效能的小区业主自治尴尬,严重制约了社区的健康发展。

长期对小区活动进行研究的王淞律师认为,彼此通过法律的途径解决纷争,也是一种无奈的选择。他说,发生在小区里的物业纷争解决起来往往十分棘手,“小区除了依法成立业委会,有关层面还应从相关法规制度入手,比如海南现行的经济特区物业管理条例,随着时间的推移,一些条款与当前的社区发展并不匹配,甚至起到阻碍作用。”

新世界花园业委会代理律师在答辩状中,也直斥相关部门的“乱作为”。“ 事实上,新埠街道办要求验票、强行插手干预新世界花园小区第二次业主大会的事务,以及该小区新旧物业公司交接的事务,都没有任何法律依据”,部门的“乱作为”无疑是给小区矛盾纠纷“火上浇油”。

记者了解到,有关方面也就《海南经济特区物业管理条例》的修改在做前期推动工作。

海口市业主委员会协会会长肖江涛此前表示,社区是整个社会的基本单元,是人们居住、生活的主要场所,社区治理事关党和国家大政方针的贯彻落实、事关居民群众的切身利益、事关基层的和谐稳定。因此,在物业小区依法及时成立业委会是大势所趋、势在必行。

责任编辑:马琳 曹冉京

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