财富丨为什么新加坡房地产投资信托基金仍然值得购买

财富丨为什么新加坡房地产投资信托基金仍然值得购买
2020年08月09日 23:11 摩根频道

作者 | 大卫

编辑 | 微软雅灰

在COVID-19大流行之后,新加坡房地产投资信托(S-REITs)经历了动荡的月份。

随着对病毒的担忧加剧,3月中旬,S-Reits之间出现了急剧抛售。但是在前几周市场趋于稳定,S-REITs上涨。在撰写本文时,新交所iEdge S-REIT领导者指数(新加坡S-REIT市场最具流动性的代表)已从3月23日的历史低点反弹了近20%。

尽管COVID-19爆发带来了经济不确定性,但在新的措施的推动下,S-REITs的长期前景仍然乐观,这将使它们在经营环境充满挑战的情况下拥有更大的灵活性来管理现金流量和筹集资金。

具有根本弹性的资产类别 

S-REIT通常是防御性的创收投资,可提供相对较高的收益率和稳定的股息。无论经济条件如何,这使得它们成为任何投资组合的可喜补充。

首先,房地产房地产为房地产投资信托的价值提供了很好的支撑,在土地稀缺的新加坡,房地产房地产的长期发展趋势是上升的。其次,由于租赁的锁定性质,房地产投资信托的租金收入趋于稳定。这使房地产投资信托基金能够持续派发股息,尽管在某些情况下会降低派息水平。最后,房地产投资信托基金可提供长期的资本增值,以及潜在的更高总回报率。在S-REIT表现出色的一年之后,iEdge S-REIT 20指数在2019年实现了约27%的平均总回报率。 

这些属性的结合长期以来使房地产投资信托基金成为许多新加坡投资者有吸引力的投资选择。尽管最近发生了COVID-19大流行带来的挑战,但这些基本特征仍然存在。

此外,最近出台的S-REIT减免措施继续强调政府对S-REIT部门增长的大力支持,这体现在税收政策优惠和强有力的监管框架中:

S-REITs通过分配至少90%的应税收入作为股息有资格获得免税的时间表已从三个月延长至12个月(2020财年末之后)。

即日起,S-REITs的杠杆限制已从45%提高至50%。

衡量公司债务偿还能力的新的最低利息覆盖率(ICR)要求的实施将推迟至2022年1月1日。

新措施对房地产投资信托基金投资者意味着什么 

从广义上讲,这些新措施应有助于S-REIT抵御COVID-19带来的经济影响。S-REITs分配其应税收入的扩展将提供更大的灵活性来管理其现金流量,并有机会为短期增加现金储备。这使房地产投资信托基金能够如期履行其债务义务,从而缓解了投资者对潜在违约的担忧。

由于S-REIT希望在此期间节省现金,因此有可能会削减单位分配(DPU)。三家S-REIT已宣布本季度削减DPU – SPH REIT,Mapletree Commercial Trust和Frasers Centrepoint Trust。尽管并非所有的S-REIT都可以效仿,但投资者需要做好心理准备以在近期季度获得较低的股息。好消息是,当经济复苏且S-REITs收到欠他们的递延租金时,全额股息将再次被派发。 

杠杆上限的增加还使房地产投资信托基金有更多的回旋余地,可根据需要筹集资金。从本质上讲,更高的杠杆限制加上ICR的延期,使S-REIT可以选择通过不同的融资渠道借入更多资金。对于投资者而言,这也缓解了潜在的担忧,即S-REITs可能会转向稀释性供股或私募来筹集资金。 

S-REIT十年一次购买机会

在较低的利率环境下,S-REITs的平均收益率平均约为5%,无疑使其领先于其他创收资产。例如,对于寻求收入的投资者而言,房地产投资信托基金的收益率仍优于债券市场中接近零的选择权。此外,S-REIT历来是全球提供最高REIT收益率之一。在当前经济放缓的情况下,没有多少其他房地产投资信托基金市场可以提供更高的收益率。 

与年初相比,S-REIT价格也大幅下降。这提供了以低廉的价格积累优质S-REIT的机会。投资者应选择具有坚实基础的REIT,资产/租户基础多元化,DPU弹性强,知名赞助商的大力支持。 

在行业方面,在COVID-19期间,数据中心,工业和医疗保健相关的房地产投资信托基金通常保持弹性。随着越来越多的人在家工作,数据中心受益于数据创建和存储需求的上升趋势。一般而言,加权平均租赁到期日(WALE)比同业更长,在大流行带来的运营挑战中,工业REIT的表现也更好。 

尽管零售房地产投资信托基金首当其冲,是新加坡采取的断路器措施,但那些拥有郊区零售商店的房地产投资信托基金可能比拥有主要中央购物中心的房地产投资信托基金更好地坚持自己的立场。随着新加坡人在家中徘徊,拥有大型电子商务足迹的零售租户,或从事杂货,药房以及其他必需品和服务的零售租户正更好地抵抗冠状病毒风暴。

保持长远眼光

尽管最近几个月出现了逆风,但一旦经济复苏,S-REITs就有可能进一步增长,投资者应把握当前的机会,在中长期内实现这一增长。 

一种方法是投资广泛的S-REIT投资组合,以追踪iEdge S-REIT领导者指数。该指数的前五名成分是工业,商业和零售房地产投资信托基金,如腾飞房地产投资信托基金,Capitaland Mall Trust和Mapletree Commercial Trust。

这是Syfe与新加坡交易所(SGX)合作推出的首个此类投资组合,使投资者可以使用市场上规模最大,交易最多的S-REIT。

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