01
小白三分钟速成选房策略
对投资老炮来说，如何选择升值高的房产、避免投资毒药，其实是个非常简单的事情。
有多简单呢？列个表格，做填空，三分钟搞定。
某天，密圈某君问了我一个问题。
猫叔，倒霉孩子又来提问了。现在的武汉，本着投资+自住的买房目的，看了几个个盘，案名分别是……，您能排个序吗？
猫叔我看到问题，表面笑嘻嘻，心里MMP。
他说的这几个盘，有些猫叔我也不知道呀。我怎么给他下结论呢？但好在猫叔我身经百战见的多，于是让他挨个跑盘。跑完之后，列了一个EXCLE表格。把各个楼盘离市中心有多远，以及地铁、学区、周边商业配套等等做了说明。
最后，我挑出了比较有代表性的三个楼盘，简化后的表格如下：
楼盘
位置
学区
离地铁距离
楼盘A
市区
一般
较远
楼盘B
近郊
较好
1km内
楼盘C
远郊
一般
1km内
如何选择最优楼盘呢？
1、根据距离市中心的远近做分析，优先市中心，有地铁或者好学区的楼盘。
2、没有符合上述条件的，那就优先选择近郊，有地铁或者好学区的楼盘。
3、如果还没有符合1、2条件的，那就选择市中心学区一般、距离地铁远的楼盘。
4、最后考虑远郊有地铁、学区一般的楼盘。
所以，三个楼盘排序是1、近郊楼盘B 2、市区楼盘A 3、远郊楼盘C
当然，模型是模型，实战是实战。中间差了N个银行系的距离。
我不是要提供标准答案，我只是分享解题思路。
真实的楼市是有茶水费&装修费的，这个不跑盘压根不知道。
而且武汉新盘正在哄抢中，还需要毛线的技术分析。
等你分析完，黄花菜都凉了。
大牛市无脑摇号就行了，哪个新盘排队的人多往哪摇啊。
02
地段的逻辑到底是什么？
看到我的排序后，某君很不理解，问我，买房不是看地段吗?很多专家说，买距离市中心地段越近的房子越好，猫叔为什么要优先选择近郊，而不是市区呢？
我想了想，这个问题确实需要好好讨论一番。
地段确实很重要，但是地段的价值却并非一成不变。
地段的发展逻辑，和早期城市规划有很大关系。
最起初，关于城市的规划，只有城，没有市。
为什么呢？早期的统治者重农抑商，市场并没有发展起来的条件。所以，考虑建“城”，就可以了，并不存在“市”的功能性。
春秋时期的《周礼·考工记》是第一个阐述城市规划理念的——“匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨。”
这话的意思是，牛逼的建筑师造城，你要搞个正方形，边长九里，每面大小三个城门。城内九纵九横十八条大街。街道要宽，九连豪车同时并行那么宽。
到了唐代，城市的规划理念又超前许多，特有的“里坊制”使得长安城像一个大棋盘。居住区就是一个个独立的小方格。同期的日本认为长安城规划很是牛叉，直接把规划稿拿过来copy了一份，于是就有了日本京都的规划图。
至唐代中晚期，我国的经济中心慢慢南移，北方多战乱，大量人口南迁。而后的出现宋朝。这也是历史上唯一的一个鼓励经商的封建王朝。
北宋中期，里坊制度已经不适应当时发达的商业市场，小商小贩很多，“违建行为”非常普遍，再加上不停搞拆迁和封地，城内土地越来越紧张。高高在上的王权统治者意识到，管理秩序已经无法阻拦市民生活的自发秩序，于是，里坊的围墙被拆除，城墙也不再是城乡分界，城市逐渐向外扩张，出现了圈层式发展——这和我们经常提的“摊大饼”其实差不多。
至此，现代化的城市布局初见雏形。
至此，才有了国之瑰宝《清明上河图》。
北宋东京城平面图
新中国成立之后，尽管数百城市区域不同、级别不同、经济状况不同，但大多遵循着“圈层式”发展——以同心圆式的环形道路与放射形道路作为基本骨架，越靠近市中心的土地价值越高。不信你们看看，一线的北京、上海，省会的西安、郑州、昆明，武汉，三四线如徐州、东莞、贵港等等，是不是一样。无非在于，有的城市规划成熟，有的尚未完成，有的刚见雏形。
所以，地段论最主要的依据是：市中心只有一个，越靠近市中心的土地价值越高。
03
从摊大饼到空间组团
地段价值论过气了吗?没有。但单纯的地段理论不足以解释城市的房价板块特征。
资源已经饱和的一线、新一线城市，已经开始走向“圈层发展+空间组团”的模式。
还是以武汉为例。
早期，武汉是层层建设环线以求发展的摊大饼模式。
“十二五”以后，武汉的规划思路是"1+6"——中心主城+六大卫星城的模式。中心城控制在三环以内，避免主城区过度拥挤，6个远城区分别再建设一座新城。
“十三五”，武汉城市格局由“1+6”向“1+3+3”转变，即构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的城市空间格局。前一个“3”表示包括光谷、沌口、临空港在内的副城，另一个“3”指将武汉市东部、南部、西部三个新城组群，作为城镇化发展空间拓展的重要地区。
武汉市土地利用和空间布局“十三五”规划图
至此，武汉完成了主城区呈圈层状结构，四环线呈圈层加组团结构，远郊区呈组团结构的转变。
这样的规划，对房价有什么影响呢？用武汉市的房价三维立体图表现出来就是：
武汉市2007年-2017年房价三维立体图
