在新闻学中，存在所谓的“水波纹”效应。
在平静的湖水中扔下一颗石子，水纹就会以很快的速度向周围产生共振波，扩散的范围和效果，受到水质和水面地形的影响而有所不同。
举个例子，你的朋友圈有500人，一个消息从你这发出去，这500人就是一片“水域”，每个人又会生成新的“石子”和“波纹”。
消息的传播，就这样一波接一波的“接力”，直至新的热点出现，旧的消息再难激起一丝涟漪。
楼市也是如此。
大概从2015年开始，至今走出了一波堪称完美的“水波纹”效应。
北京、上海、深圳、广州，是最开始的四颗石子。
2015年，住建部、财政部与央行联合发布通知，规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，公积金贷款最低首付款比例降至20%。从3月到2015年9月，央行累计降息3次，降低了75bp，全面降准2次，下调150bp。
房地产金融宽松了一道“缝隙”，早已忍耐多时的大量资金喷涌而出，自然而然的流向需求最多、供给最少的一线城市。
随后的扩散，发生在2016年2月份。
根据中信建投宏观的研报数据，当时热点城市在调控收紧下涨幅获得遏制，非热点城市则受益于政策宽松以及热点城市需求溢出，开始快速复苏：二三线城市房价一路上扬，到2016年9月，分别同比上涨14.9%和6.8%。
故事还没有结束，真正把这一波上涨推向高峰的，是2016-2017年。
众所周知，2016年是公认的“地王年”，全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块，扎堆出现在四个二线城市：南京以19席夺冠，接下来是苏州14席、合肥11席、杭州10席。
之后是三四线楼市的表演时间。
在棚改货币化的助推下，拆迁户们拿着大把现金“扫楼”，小城市的房价水涨船高。
中泰宏观去年做过一份统计，2015年3月至今，房价涨幅最大的城市并不是一线大城市，而是中山市，涨幅高达76%，紧随其后的是东莞，也在70%以上；昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉兴的房价涨幅均超过50%；合肥、南京、海口、武汉等在二线城市中房价涨幅靠前。
其实，这一波由一二线向三四线扩散的涨幅，远远比我们想象的要大。
上文统计的50%或70%的房价涨势，是基于全国商品新房的平均售价。
然而，这个价格其实是不可比的，因为新房越盖越远。
举个例子，10年以前，上海卖的新房都在内环，现在几乎都在外环，彼时的燕郊、昆山和中山、惠州，哪有现在这么炙手可热？
按照可比价格来测算，几乎所有一二线城市的房价涨幅都在3倍以上，折算成年化涨幅超过了15%。
正所谓横有多长，竖有多高。房价回落时，也会遵循“水纹效应”。
值得庆幸的是，我们正在经历这个过程。
第一财经曾在8月中旬报道，今年6-7月份，二手房出现20个城市下调，是2019年最高。
前几天，统计局公布了最新的70城房价指数，其中有一个亮点：二手房价格下跌的城市达到了35个，这是54个月以来首次逆转超过上涨城市，青岛、安庆、郑州等13城市房价回到了一年前。
短短几个月时间，房价回落的城市，从20个变成35个，显然，这只是开始。
真正的考验，是40天之后的2020年。
明年，几乎是业内公认的“转折年”。
安居房产研究院分院院长张波称，从2020年开始，全国商品房的规模，无论是销售面积，还是销售规模，都将进入缓慢的下行通道。
经济学家李迅雷的观点更激进，前段时间他发了这样一段文字：记得2017年的博鳌论坛上，我提出房地产的拐点或发生在2020年前后，颇受争议。如今，我依然认为基本确认拐点了。有人期望房价长期走平，不可能！走平对于贷款投资性买房者而言，就是亏损套牢，全球没有走平案例，因为这不符合资产特性。
照这二位的说法，再等40天，明年的市场，既没有微涨，也不会走平，只会回落。
按我的理解，是房地产行业的“天花板”，必然会在明年触及。
在房改后的第一个10年，1998年-2009年，我国住宅开发投资额从2081.6亿元增加到44319.5亿元，增长了20倍。
在第二个10年，2010年到2018年（今年的数据还没有出），新增建设了9374万套住房，比上个10年还要多36%。到目前，基本实现了户均住房套数超过1套，人均住房建筑面积近40平方米。
谁敢说自己没房子？
不管房子是在农村老家还是在县城，大家都有房子，只不过，每个人都挤破头想去大城市而已。
但是，对于一个行业来说，从2020年开始的第3个10年，扩张速度必然会打折扣。
孙宏斌前几天做了个演讲，提到了一句话：开发商在这些年一直在抢占增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。从现在起，就是存量了，就这15万亿存量，围绕着15万亿上下波动，这个时候就难做了。
李迅雷那段话的最后一句，尤为值得注意。
哪怕房价走平，对贷款投机者来说，结局就是亏损套牢，这绝不是玩笑话。
一方面，是房产投机赚差价时代彻底结束。
任何投机品赚钱的前提，是低买高卖。
对房产而言，卖价减去买价，扣掉交易税费，再减去折旧、装修、维修等持有成本，所得即为获利部分。
以前的楼市规则很简单，别看契税、物业费、装修要花一堆钱，百万房产两年就能翻倍，这点钱根本不算什么。
但是，从今年开始，能涨到年涨幅20%以上的城市，越来越少了。
去年的西安算一个，今年的洛阳、苏州、临沂、呼和浩特勉强也算。
但是，几百个城市里面，今年也只有这些城市“冒头”，2017年高位买京沪深的房子，2018年高位接盘三四线的房子，没亏个20%就算不错了。
另一方面，意味着3320万户家庭财富或将“凝固”。
胡润今天发布了一份财富报告，截至2018年8月，我国中产家庭数量已达3320万户，其中新中产1000万户以上。
分省市来看，北京依然是拥有最多600万资产“富裕家庭”的地区，达到70.4万户。广东第二，为67.9万户，上海第三，达到60.2万户。
很明显，京沪广深聚齐了。
胡润的统计是按3人的家庭规模，将不动产和权益类资产都纳入统计，四个超级大都市之所以名列前茅，当时是房产市值的原因。
毫不夸张的说，这3320万户家庭财富的增长，应该感谢房地产行业。
经过20年以来的高速增长，我们的房产市值已经逼近了300万亿元，居民六成以上的财富跟房地产有关，按申万一级行业来划分，23个行业中，有12个受房地产直接影响。
举个例子，2015年1月北京平均房价为34724元/平米，上海平均房价为29286元/平米。
2016年9月，北京平均房价为52104元/平米，上海平均房价为46154元/平米，上涨幅度分别达到了50%和57%。
如果在2015年初买入北京一套100平米的房子，到了2016年9月，不到两年时间升值174万元，这套房若买在上海则升值169万元。
这钱赚的真轻松。
然而，从2020年开始，这样的财富增长神话，这种财富增长方式，可能要划上句号了。
当然，那些执着于房产投资的专家们，还会以过去20年的经验不断“复盘”，证明背上房贷，持有房屋是发家的唯一道路。
可是，人不能只活在回忆之中，房地产也是一样。
未来房价还会不会涨？
当然会，可结构性的机会不是谁都能把握的，一年之中，上蹿下跳四五次，一般人谁能受得了？
300多个地市，几千个县城，当然会有涨跌起伏，一二线、新一线，依然有人趋之若鹜。
可是，短期没有差价的市场，是不存在套利空间的，就算明知道5年能涨10%，连房贷利息都盖不住，又有什么意义？
我觉得，未来只属于一种人：有财力不看价格买房，深爱这座扎根的城市，亏钱也无所谓。
对他们来说，房子只是居住的载体和工具，而非捆绑人生的牢笼。
