导语：随着上海租售同权政策出台，四大一线城市全部在“租售同权”上完成签到。REITs落地加速也成了顺其自然然之事。过去12年间，美国市场上REITs平均年化收益率达到了12%，大幅跑赢股票和债券市场。那么其在中国，会书写出有怎样的传奇？
房屋租赁行业太耗钱。没钱怎么发展？对症下药，这个药就是房地产信托基金（REITs）。伴随着租售同权的出台，REITs的落地也成了大家最关心的事情。
说曹操曹操就到，这不，证监会就已经开始行动了嘛！太给力。
租售同权出台 REITs落地加速
早上看新闻时，看到一条：北京首套房贷利率多数上浮5%到10%。四大行首套房房贷利率较基准上浮5%，个别银行上浮20%；央行表态支持房贷利率调整。
紧箍咒一直在念，就没停止过。国家还是一如既往地高冷：悟空，房子是用来住的，不是用来炒的。这与租售同权政策背后的逻辑是一样的。
9 月15 日上海明确表示，加快培育和发展住房租赁市场，到2020 年基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。
一线城市中广州、北京、深圳分别于7 月17 日、8 月17 日、8 月28 日出台政策，此次上海政策的出台标志着一线城市已全部完成政策层面的搭建，即将进入实际操作阶段。
纵观全球热门城市租金回报率，中国北上广深的租金回报率实在是低得很。而中国大城市的人口密度，远高于全球同类大城市。随着消费升级背景下人们对于生活品质的提高，租金回报率未来只会涨不会跌，住房租赁市场还有很大增长空间。
业内人士预计，在政策红利下，住房租赁的市场空间将非常广阔。有研究预测，2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元，2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多，尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。
巴特，国家这么积极鼓励，有个问题不得不提：住房租赁市场缺钱。
长久以来，融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外，其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道：银行贷款或表外融资；通过互联网金融平台发行理财产品；股权融资或股东借款、私募融资。这些融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。
不动产是重资产，前期投入巨大。没钱怎么发展？
对症下药，这个药就是REITs。
REITs，房地产信托投资基金，以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
举个例子，投资者购买REITs产品，机构将投资者的钱投入到房地产项目中去，租金收入就是REITs的收益了。REITs其实就是包租婆，前期投钱，后期收租！这也是为什么房屋租赁行业需要REITs了。因为，以租金收入和房地产升值为收益基础的REITs，是支持房屋租赁行业发展最好的金融工具。
2016年3月，国家已明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。10月，国务院进一步指出：“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。”
今年推出租售同权，前后其实是双管齐下，和从前的政策一脉相承。
政策上快马加鞭，金融上也不含糊。近日，证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规，其中，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
虽然鼓励的是公募REITs，但是对于所有的REITs都是一剂强心针。
REITs的好处那么多
REITs诞生于上世纪60年代初的美国。
1960年9月14日，美国总统艾森豪威尔签署REITs法案的时候，美国国会决定创建房地产基金让所有的美国投资者都可以有机会投资大型的综合房地产项目。此后的半个多世纪，REITs对美国的经济发展起到了不可替代的作用。到今天，美国的许多基础设施包括监狱的建设资金来源于REITs。
这不禁让我有个好玩的想法。2000多年前秦始皇修长城、1000多年前隋炀帝修大运河，所费财力物力可以拖垮一个政府。这些国家级的大工程，单用国家财政根本hold不住。如果那时候有REITs，也许会容易一点点吧。
在国外，黑石、铁狮门、喜达屋等大私募机构，都发行或者投资了REITs产品。以喜达屋酒店集团旗下的万豪为例，万豪之所以能成为全球最大的酒店集团，最核心的战略就是——万豪积极采用了REITs模式。
通过REITs模式，万豪先通过物业的收购来持有资产；之后是对物业的改造翻新，提升资产的价值，获得更高的盈利能力；然后是对资产的运营，通过良好的运营打造品牌价值；最后是对那些不符合公司长期战略发展的物业的售出，而这些获得的资金则可以再用来战略性的收购资产，这就保持了一个良好的循环状态。
REITs模式让万豪集团成为美国酒店行业的“霸主”，稳坐美国酒店REITs第一位置.
归根结底，REITs是房地产价值投资的化身。价值投资，专注于长期收益，收购价格远低于“内在价值”，安全边际较高，下行风险较小而上升空间较大，追求长期稳健增长的回报。
REITs的好处多着呢，对各方都很受用。总结来说有如下几点：
对于政府来说，可以盘活房产存量，扩大税基。说好了发展租赁行业呢，缺了REITs怎么成？而且，政府庞大物业通过REITs成为租赁物业，降低运营成本。
除此之外，还可以减少房地产行业泡沫。想想，同样是投资房地产，以前人们只可以投实物，买买买，动不动就吃撑，国家多操心啊！现在可以投REITs，有助于房地产市场的泡沫挤出。而且，管机构总比管散户省心。
对于行业来说，REITs可以增强和优化房地产资金来源，促进房地产服务业快速发展。
对于投资者来说，REITs的收益率绝对是良心的。美国目前据说有160家REITs，市值4510亿美元，占全世界的50%。在投资者最为关心的回报率上，REITs也不让人失望。从2002年到2016年的14年间，REITs的年化回报率是12%，远远超过其他资产种类。
值得称道的是，REITs 90%以上的收益都分配给投资者。
对于开发商来说，可以促使房企由重资产向轻资产模式转变，避免自持物业双重征税，还可实现快速退出。抵押型REITs可替代银行贷款，融资渠道拓宽。
一款对各方都有好处的神器，就说你想不想要？
REITs要来了你兴奋吗？
到目前为止，我国仍没有出现真正的REITs产品，其原因主要有以下几个方面。一是基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性兑付”。二是缺少统一的市场化运作环境。三是缺少综合性行业税制安排。四是投资运营成本高，投资回报率不足。
但这些障碍都可以逐步化解。比如，打破刚性兑付的声音不绝于耳，也是未来趋势。其他的，政府也不会坐视不管。
虽然没有真正的REITs产品，但“高仿”的REITs还是不少的。
近年来，国内类REITs产品无论是发行量还是发行规模逐渐递增。截至今年9月13日，类REITs产品2014年、2015年、2016年、2017年的发行量分别为2、4、9、11个，发行规模分别为96.05亿元、130.85亿元、206.25亿元、284.64亿元。
“高仿”的都在茁壮生长着，可想而知，一旦真正的REITs出来，大家该有多兴奋。问题来了，你会投资REITs吗？
