这几天，找房源的同事很发愁：要满足米宅军规的好房子，太难了！回想2019年，遍地是5、6%毛租金回报率的房，现在随处是毛回报4%的房。
今早米宅房产筛选负责人在群里问日本的同事要新房源，但直到现在也仅仅刷出了2套勉强满足要求的房子。
而看米宅的日本房产销控，大部分房子的净收益只有3.5%……
一位同事早上还刷到东京一套4.2%回报的房子，非常惊喜，但定睛一看：这套房原来被房东坐地起价，直接加价90万日元！
这样加价很多的房我们是不推荐的，所以也直接放弃。
这样一来，能上我们销控的房子真的是少之又少。
而与此同时，日本最新数据却显示，9月新录入二手房交易平台REINS的房源数量大涨！
为什么池子变大了，我们的房源却还那么少？
01
新登录房源数量大增
但成交量却下跌了
最近米宅的房源为何这么少？我们通过东日本和近畿（关西）不动产流通机构发布的9月最新数据来一探究竟。
首先从供应端入手。房源不够，第一个想到的问题就是房源供应不足。大阪、东京的真实情况是这样吗？
首先是东京的情况，首都圈9月新录入系统的房产数量达到15512件，比8月的录入数量大幅上涨了21.2%！也比去年同期多了13.7%。
而近畿圈的新录入件数也来到了4990件，相比上一年是上涨了，但是不如2020年的水平。不过这个值是今年以来的最高值（如下图）。
所以新录入二手公寓系统的房源量是上去了，成交呢？从成交量上来看，9月近畿圈的成交件数赖到1431件，也是同比前一年大涨了14.3%。
但反观东京，9月的成交量仅2990件，相比前一年还减少了5.9%。
对比下来咱们不难发现，东京圈新登入系统的房屋数量骤增，增长量还远高于近畿圈，可是成交量不增反降，表现不如后者。
我们再将成交量的对比范围进一步缩小到东京23区与大阪市。
首先，绝对值上东京的成交活跃度是高于大阪的，但是从去年到现在，东京23区（上图的东京都区部）的成交量的同比比率就一直在下降，甚至今年至今只有两个月是正的。
而大阪市的成交增幅则明显高一些，9月成交量甚至大幅增长13.6%。
也就是说，东京交易活跃度虽高于大阪，新登录系统的房源数量也大幅增加，在库的房源也是一直上升，但卖不出去……
上图蓝色线是在库房源数量的同比（比上一年）涨幅，
目前的在库数量已经连续几个月10%以上高速增长
同样的，咱们米宅在新登入系统的房源有如此大的增幅的情况下，仍然房荒，找不到适合的房子。
这些都是因为什么？
02
好价的好房更稀缺了
唯一的原因只可能是：房价。可以说，东京现在进入了一个有价无市的状态。
最近日元大跌，昨天和今天还相继跌破146的关口，比央行出手保汇前的汇率还低。而在货币交易自由流通的国家，汇率下跌一定导致一个结果——房价上涨。
因为日元更便宜了，买日本的房子也变得更笋。从2020年到现在的汇率，相当于给房价大了8折，有很多海外机构和个人投资者趁机进入抄底。
一旦需求方的量起来，无疑会推动房价上涨。我们来看下首都圈和近畿圈近两年的二手房成交价走势：
首都圈能明显看到成交价、新登入房屋价和在库房源平均价格的走势是向上的，而且同比增幅的曲线都在0%以上。
相比之下，近畿圈的成交和新登入房源的平均单价涨幅并没有首都圈大，虽然整体趋势是往上的，但是幅度也趋于缓和。
具体来说，9月首都圈的二手公寓成交单价69.1万日元/平米（约为3.4万RMB），同比前一年大涨11.2%！其中，东京23区的成交价相比上一年，上涨7.7%，达到99.97万日元/平米（约为4.9万RMB），连续29个月上涨。
大阪所在的近畿圈9月二手公寓的成交单价为39.55万日元/平米（约为1.9万RMB），同比前一年也上涨了8.4%。大阪市的成交单价56.4万日元/平米（约为2.9万RMB），比前一年大涨12.2%，连续20个月上涨。
那么房价上涨这么多，为什么米宅还是找不到房？因为收到手的租金并没有因为房价上涨而同步上涨，也进一步压缩了咱们的收益率。
我们能找到的最新数据来自东京鉴定。它显示，东京23区的租金微跌，而大阪的租金则上涨了8.2%，但都不及房价上涨的速度。
租金上涨速度不及房价，也让我们在这个快速增长的“房海”里，难寻好价好收益的优质房源。
进一步的，房子供应量明明上去了，但我们还是闹房荒，也就证明米宅为各位房东精选出来的房源，都是精选中的精选。不论是大阪还是东京，都是如此。
不过，即使是这样的大背景，米宅酱还是要跟各位房东说，现在是购买日本房产的好时机。
因为即使房价上来了，可它的涨幅都抵不上日元的跌幅。现在买一套1100万的房产，比2020年买一套880万的房产还要便宜。而租金，却跟2020年1000万的房产差不多。
也就意味着，当日元涨回来后，你的收益无疑要超过2020年时买房的人。若你已经买了，也可杀入以平衡汇率！
这样千载难逢的日元低位，不要错过。
只要几十万就能做国际一线城市房东，收取稳定租金！
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我们看到机会，别人也在觊觎，现在买日本哪些城市可以买？哪些城市一定不能碰？
