继外资纷纷“抢购”之后，港资也开始加码布局国内房地产市场。近日，远洋集团与新世界发展签署战略合作协议，计划在房地产开发领域展开合作。无独有偶，此前，华润置地分别与恒地、嘉华国际、新世界、信德集团四家中国香港发展商，签订《战略合作协议》，目标直指具体潜在的目标土地资源及地产项目，尤其是处于粤港澳大湾区的项目。此前，包括黑石集团在内，贝莱德、大和房屋、易商红木、凯德、博枫等知名国际开发商、资管公司，加速在中国拿地、布局项目，投资路径涉及写字楼、商业CBD中心、长租公寓、物流园区、旧城改造等多个领域。IPG中国首席经济学家柏文喜对时间财经表示：“但由于当下国内房地产正面临着较大的下行压力，不少房企也会急于出手持有型物业，这也或许正是港资、外资以抄底方式进入的较好时机。”柏文喜认为，港资、外资的布局目前来看还是房地产市场的有益补充，尤其是有着丰富大宗资产运营经验的外资和港资更是可以给市场运营带来一定效率提升，房地产市场将得到更好多元化发展。
港资、外资纷纷布局
新世界发展是中国香港大型综合性企业集团，创立于1970年，为中国香港四大家族之一郑家旗下资产。这一合作，无疑有利于实现郑志刚是郑家的第三代接班人郑志刚在内地的布局计划。今年8月份，新世界集团执行副主席兼行政总裁郑志刚在接受媒体采访时称，中国的房地产市场已经见底，新世界集团计划明年在土地上投资100亿元人民币。其实，新世界发展在国内布局颇多。截至2022年6月，新世界发展于中国香港已落成主要长期持有投资房产项目共20个，总楼面约1700万平方呎；内地持有土储楼面面积约520.6万平方米，其中核心城市的储备总楼面面积约448.8万平方米，且65.5%位于大湾区及长三角地区。新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚在今年年初的业绩会上表示，“过去一年，内地落实三条红线政策，要求高负债房企去杠杆化，我们反而没有这个问题。因为我们的杠杆没有受到三条红线影响，是新世界的一个契机，在危机中收购了很多便宜和高毛利率的地，我们称之为quick win。”时间财经注意到，新世界发展早在去年就开始逆势扩张内地房地产市场。2021年9月，新世界中国地产宣布投资70亿拿下广州市增城区荔城街夏街村旧村全面改造项目。同年12月，新世界发展又于大湾区拿下3宗城市更新的项目，包括深圳市光明区光侨食品厂改造、深圳市龙岗区188工业区改造及广州市海珠区的“省二医城改项目”。2022年4月，新世界发展以总价19亿元收购龙光集团旗下广西龙光贵梧高速公路有限公司40%股权及相关股息和债权。5月，新世界发展作价22.9亿元，收购成都、武汉两个城市的6项物流资产。无独有偶，年初的业绩会上，太古地产表示，未来10年，其将在东南亚、中国香港及内地核心市场投资1000亿港元。当中，50%将用于内地，建设太古里和太古汇。恒隆集团董事长陈启宗也于年初时称：“如今内地房地产企业中有很多在财务上比较困难，这反而可能成为恒隆买地最好的机会。2022年，恒隆将继续加大在内地的投资，主力发展高端商业物业。”9月16日，太古地产与广州荔湾区政府、珠实集团签署项目合作协议，计划打造广州珠江太古聚龙湾项目。9月21日，太古地产与上海陆家嘴集团签署了前滩21号地块合作意向书，地块总建筑面积超60万平方米。10月24日晚，太古地产宣布将与中国中免子公司中免投资在海南三亚合作发展一个零售地标项目。5月5日，广州进行2022年首轮集中供地，许久未现身内地土拍市场的和记黄埔露面，虽然只是参与了其中一次竞价，并没拿下该地块，但这却是和记黄埔时隔近10年再次参与内地公开市场土地拍卖。被解读为“李嘉诚杀回内地土拍市场”。由中国香港郭鹤年家族持有的嘉里建设，在2021年初摘得浦东新区一宗商住综合地块后，又在2022年初斥资133亿元获取了上海黄浦区核心地段的商住办地块。香港裕华、嘉华国际也均在上海拍地中有所斩获，香港置地于今年11月份以3.71亿元收下合景泰富四川成都一项目50%股权。外资方面，12月初，高盛集团和森瑶中国共同宣布，双方已共同成立合资公司，寻求中国一线城市及周边核心地区优质物流资产及其他新基建投资的机会。合资公司首批种子项目为4个位于大上海地区共计24万平方米的仓储资产。此外，还有媒体报道称，黑石集团筹集近500亿美元，折合人民币超3600亿元，抄底中国楼市。而早在2021年，黑石就曾从富力地产手中收购了广州国际机场富力综合物流园区的全部权益。2022年10月，新加坡房企凯德集团以20.37亿元的底价拍下位于北京CBD的博瑞大厦。据中指研究院报告数据，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资在国内房地产市场加速布局，涉足住房租赁、产业园区、商业地产等不动产资管市场。
未来将三足鼎立？
对于港资、外资纷纷抄底中国房地产资产，柏文喜表示，进入2019年以来，在连续2年多的强力调控之下，内地楼市进入了市场盘整与结构调整期，而2021年秋天以来的楼市急剧转淡更是让不少高周转的百强民营房企出现了排队暴雷问题，行业低潮期的到来不言而喻。作为强周期行业，房地产行业的盈利首先来自于持有资产获得的周期性差价，其次才是产品溢价能力和企业运营管理溢价能力，所以“逆周期拿地、顺周期出货”自然被奉为行业铁律。港资房企起源和发展于成熟的中国香港市场，把握行业周期的能力天然强大，再加上雄厚的资本实力，在此时重返内地楼市以增加土储，自然是出于企业发展和行业形势判断的当然与必然之举。“目前，楼市并未全面回暖，且行业结构、区域结构正处于强烈调整期，这对于拥有雄厚资金实力的港资房企而言，正是体现其优势和行业机会的良好契机。”柏文喜称。富昌物业亚洲发展有限公司执行董事胡宇宙则接受采访时称，实际上最近几年中国香港房地产市场也并不好，只是他们比较规范，没什么大雷可以暴的。此外，值得关注的一点是，前些年港企在内地投资房产，吃亏的并不少，单打独斗去做项目其实是没什么优势的，所以可以看到这次港资房企回归大多采用和华润、远洋、招商合作的方式，这样他们以后投资会方便得多。值得注意的是，与传统做住宅、商业地产不同，港资房企在此轮布局中，包括瑞安房地产、新世界、恒基地产在内，纷纷选择布局城市更新或旧改项目。对此，地产经济学家邓浩志对时间财经表示，主要原因之一是港资房企在开发销售领域优势不太突出，无论是跟政府关系，还是对地方市场研究的了解程度都比不上内地房企，但在商业资产上则不同，由于中国香港是一个国际大都会，有很多世界名牌，商业很发达。所以中国香港房企拥有很多商家资源，比如说太古汇，开发商带来一大堆商家，这就是它独特的优势，而这是内地房企并不具备的。对于未来发展，柏文喜称，民营房企，国央企，外资、港资企业，将在中国房地产市场上演三足鼎立的局面。行业的活力和创新能力，需要依靠市场力量，也就是说需要依靠民营房企和外资港资企业。因此，当市场僵持到一定的程度之后，政策面在土地财政压力之下会反过来推动市场化程度提高，会限制、推动国央企和地方城投从市场中退出，进而推动行业活力和创造力的提升。而邓浩志则表示，从宏观层面来讲，港资房企进内地起不了什么影响，主要是因为它们市场占比很低。现在国内房地产行业是十几万亿规模，而港资房企有100亿就很不错，所以它基本上影响不了大陆房地产行业。（北京时间财经 陈世爱）
