关注“公寓次世代”，关注中国存量房市场的未来
从昨天到今天，又被北京、成都两条消息刷屏。
- 北京拟推共有产权房
近日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。根据规定，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需。与此同时，还提出了“新北京人”房源分配不少于30%的要求。
就此，将不会有新自住房出现，共有产权住房将替代自住房。
不吃亏的是，共有产权房“可租可售”。
共产产权房退出机制：共有产权住房购买5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
而共有产权房和普通商品房一样可正常出租，但所得租金收入按照购房人和代持机构所占房屋产权份额比例进行分配，并且购房人需在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。
- 成都推“按5年前价格买房”
8月3日，成都市召开了《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程实施细则》（以下简称“《细则》”）新闻发布会。
1.5年租期后可按入住时市场价购买
《细则》明确，成都将为部分急需人才和高端人才提供人才公寓，租期为5年，租期满后，承租人可申请按入住时的市场价格购买。购房后5年内不得出售。
2.年底成立3至4家国有住房租赁公司
据了解，未来五年，成都市将建设人才公寓和产业新城(工业园区)配套住房2769万平方米，约35万套。其中人才公寓2229万平方米，约30万套；产业新城(工业园区)配套住房540万平方米、约5万套。
到2017年年底，成都将组建或改建3至4家国有住房租赁公司，到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。
方案还显示，鼓励房地产开发企业新建、配建租赁住房，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业利用已具备使用条件的自持住房，开展住房租赁业务。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式。为鼓励企业开展租赁，税收方面将给予优惠，成都将对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。
3.人才公寓面积标准
符合《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中A、B、C、D类标准的人，才可申请租住由政府提供的人才公寓。
- 租购同权是大趋势，租房市场大爆发
两个政策共同点——租购同权，与广州“就近入学”结合来看，在政策上，终于说得通了。
第一，买房不再是投资回报率最高最稳定的途径，共有产权房价值可能会涨，但政府有目的的在抑制房价，房价不可能再暴涨，将有效遏制投机性买房，房产的价值更多在于住，不等于升值，买和租的价值更加对等，从源头上，住宅将真正回归居住功能。
第二，未来，是买还是租房，看需求。租满5年后还可以按5年前价格买房，也很明显地在说“房子是用来住的”，当政府进场维稳，大量投入土地、企业资源做租赁，可能在小范围，会因为学区等资源租金较高，但在整体上，租金暴涨也不大可能。
第三，最后一步，买房、租房享同等权益，户籍、教育、医疗等公共资源不和房产挂钩，而是由对城市的贡献度去衡量。
就这个前提下，租房市场一定会爆发，占领住房市场半壁江山只是时间问题，但这个时间不会短，很明显，不论北京、成都、广州，要享有这些政策福利，都有严格的准入门槛。
- 99%长租公寓需要先“活下来”
公寓运营商是不是政策既得利益者，从长远看，政府做租赁一定是有限的，国家队很难统领一个非标市场，最后一定是回归到市场经济，但现在，至少99%的运营商需要先考虑“活下来”的问题。
首先，频发的政策里，2个点反复提到——规范市场和政府领导，土地、税收、金融等各类资源的倾斜都是给企业化、集约化的长租公寓，不合规一定会被整顿，生存空间越来越小。
其次，很长时间里，长租公寓不会出现“独角兽”。从北京政策不难看出，新自住房将不会出现，开发商一定全部都要进场，可能是自持模式，可能与品牌公寓合作或其他。此外，以前投资买房的，以后改投资租房，大量投资客虎视眈眈，再加上国家队入场，现阶段已经有规模优势的，不一定就是胜者。
公寓行业的发展趋势可能更像酒店行业，当下运营商需要更多资金，需要做优产品，提高品牌认知，修炼内功，否则很容易被取代。
最后，政策不能解决重资产问题，也不会改变租房行业的商业本质，资金链依然是运营商发展的命门，降低成本做出高租金差，先盈利才是王道。
不论如何，我们由衷感谢这个时代。
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