最近接触了一位大阪民宿的投资者，A 先生。他是我遇到过的最严谨、最细致，投前调查做的最滴水不漏的投资者。
我觉得他的调查方法值得每个人借鉴，于是征求了他的同意，把他的民宿投资经历分享给大家。
先介绍一下 A 先生的大致情况。
A 先生喜欢日本的文化、生活环境和气氛，也非常认可日本的医疗、教育、养老制度，想办理经营管理签证，带着老婆孩子举家移民日本。
所以 A 先生夫妇一直很关注日本的新闻，观光立国、世博奥运、大阪赌场等众多利好，让 A 先生决定以投资大阪民宿的方式办理经营管理签证，此时他恰好看了我的探房 Vlog，就加了洋房姐姐开始私聊咨询。
A 先生问我要了楼书，仔细研究后问了我一车犀利的问题。
这些问题包括房产购置期会涉及到的各种税费，税率是否浮动？是否有阶梯制？每种税费的缴纳时间、周期、支付方法？；还有房产持有期间的情况：运营公司实力如何？在日本实际经营过什么项目？运营中各项成本？收益如何分配？持有期间又会产生哪些费用？
这些问题比项目方提供的常见问题要多4倍，我们打了好几通电话，发了无数条语音，才基本解答完。
沟通中 A 先生放下了抵御心理，他说之前接触的中介总爱投糖衣炮弹，仔细一问全是噱头。相比之下，洋房姐姐算是让他放心的团队了。
于是 A 先生主动给我看了一些他调研的其他大阪民宿，经过反复咨询，他筛选出了两个项目。
如果说 A 先生之前的提问是大部分投资者的常规操作，那么他在这两个项目间的取舍，绝对是值得学习的升级教程了。
两个项目一个位于心斋桥附近（以下简称【小桥】），另一个在黑门市场附近（以下简称【小黑】）。
红圈处是两个项目的位置
【小桥】一套 243 万元人民币，固定年收益率 6%，包租 3 年；【小黑】一套 185 万人民币，年收益率同样是 6%，包租 5 年，5 年后可以选择继续包租 5 年，后面这 5 年与开发商收益分成。
【小黑】的运营方比【小桥】要有经验，包租期也更长，更加符合 A 先生办理经营管理签证的需求；不过，虽然【小黑】和【小桥】处于繁华的难波商圈，但【小桥】的地段更好一些，出租率更有保障。
A 先生秘技 1——如何知道回报率靠不靠谱？
A 先生问我要了民宿运营的成本估算表，用两个项目的入住率、成本占比、运营分成算了一笔账。
【小桥】的价格较高，如果要达到承诺的 6% 回报率，每天的房费要达到将近 1000 元人民币一晚，而心斋桥地区的酒店标间也差不多是这个价格，民宿的竞争力就低了许多。A 先生对【小桥】能否持续经营产生了一丝担忧。
【小黑】售价较低，每晚 650 元的定价就可以保证 6% 的收益率，黑门市场附近的酒店定价在 8、9 百元，民宿的价格对很多游客构成吸引力。A先生得出结论，【小黑】无法持续经营或无法保证收益率的风险比较低。
民宿项目的运营费用表（非【小黑】&【小桥】）
A 先生秘籍 2——实地考察，换位思考
在算完账之后，A 先生还是不太放心，决定亲自去大阪考察一番再做决定，并坚持全程自主体验，拒绝了开发商提供的住宿、交通。
说实话，A 先生对项目实地考察的程度，真心让我佩服！
投资民宿，自己喜不喜欢不重要，重要的是游客喜欢。A 先生以游客视角，对项目进行了全方位考察。
他专门挑了两个民宿换着住，一处是运营时间最久的，一处是刚刚投入运营的。
一下飞机，A 先生就跟我报了平安，然后随时同步分享他的考察心得。
他计算了机场到民宿的时间、下了城铁步行到民宿的距离，全部做了记录，入住期间还随机“采访”了几名住客，询问入住感受，评估运营方的运营能力。
大阪市中心的游客流量 A 先生很是欣喜，他首先步行前往【小黑】项目所在地，感受周边环境。
A 先生说，【小黑】周边很繁华，隔两条马路就是大阪最核心地段，他对地理位置很满意。不过项目不远处的高架桥让他有些担心，噪音会不会影响游客入住？
于是A先生采取了一个相当硬核的举动：A 先生连续 3 天，在早上 8 点和晚上 11 点左右，到【小黑】附近听一下噪音，还专门下载了一个测分贝的 app。
【小黑】再一次通过了考验，A 先生发现高架上有隔音挡板，而且日本人也没有按喇叭的习惯，他所住的民宿装了隔音玻璃，几乎听不到噪音。
同时，他每天都会去黑门市场感受人流，并去附近的民宿和酒店观察游客的出入量。他还跟景点附近的店铺主人聊天，听到他们说这两年游客越来越多，收入越来越高，A 先生又放心不少。
A 先生甚至每天去超市采购食材，回民宿体验民宿的小厨房是否足够制作可口的饭菜。这波操作真是让不会下厨房的我情何以堪。
一番体验下来，【小黑】的运营方让 A 先生比较满意，房间里的 MUJI 吹风机、干湿分离的洗手间、可透气的阳台、实惠的价格，带给A先生非常不错的入住体验。
A 先生也去看了【小桥】的所在地，和他预想的一样，心斋桥确实比黑门地区繁华，客流量更大，但是【小桥】较高的价格、不知能否保障的收益率，都让A先生心里的天平倾向了【小黑】。
回国后，A 先生和家人综合考虑了开发商、运营商的实力，还有项目本身的地理位置、性价比、其他附加值等问题，最终决定购买4套【小黑】，为办理经营管理签证做准备。
虽然 A 先生的各种犀利问题简直是我职业生涯的一道坎儿，但我真心觉得，每个投资者都该像 A 先生一样对自己负责，在投资前做好全面的调查。
投资包租民宿，一定要考察运营方的持续运营能力。A 先生算账评估的方法非常实用，只需要按几下计算器，就能识破一些收益率虚高的高风险项目。
如果在要相关数据的时候项目方就遮遮掩掩，就更需要警惕了！
以上只是 A 先生对民宿项目的考察，在咨询经营管理签证的过程中，A 先生更加细致、谨慎，
