摘要：物业服务行业作为后房地产时代的蓝海，在房地产开发开始放缓的情况下，被认为是资本、房地产行业发展的新支点。
观点指数 2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出，监管不断加强，资金持续收紧，革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变，市场竞争更加激烈，如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。
或许这是艰难的一年，但同时也是充满挑战与机会的一年。观点地产机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构，盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业。
寻找在这一年，堪称为伟大（Great）的房地产企业；寻找在这一年，勇于追求光荣（Glory）的房地产企业；寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体（Group），共同构建出专业与极具影响力的《2020中国房地产卓越100报告》，并在“2020观点年度论坛”盛大发布。
《2020中国房地产卓越100报告》包含19个报告，以下为《2020中国物业服务企业运营表现报告》。
2019年，数量众多的物业企业在资本市场上大放异彩，如今正是“黄金时代”。
延续2018年主板上市潮，上市物企快速增加，全年共10家物业公司完成主板上市，其中，港交所8家、A股市场2家。截止2020年3月12日，在港交所等待IPO的物业管理公司还有7家，房企分拆物业上市的热潮空前高涨。
探究物管公司上市潮的源头，可以大致归为两点：首先，资本市场逐步认识到物业公司的价值，有房地产背景的物业公司明显高于其母公司的估值水平，这也给房企拆分物业子公司单独上市提供了充足的动力。
其次，作为劳动密集型公司，“规模”仍是目前一众物管公司所追逐的命题。对规模和市占率的诉求不断增大，希望早日借助资本市场进行融资进而扩大管理规模。
过往物管行业在起步探索阶段，仅有基础物业服务，行业极度分散。近年来，随着资本推动发展、政策的放开和支持，一批优秀物管公司出现在人们视野之中。一时间并购频现，行业集中化趋势开始显现，分化格局亦逐渐清晰。
对此，观点指数研究团队就综合物业运营、管理、品牌、创新等各项指标和能力，评选出TOP20物业服务企业。其中，头部企业服务面积已突破10亿平方米，而2019年中通过资产重组实现质变的招商积余、大搞增值服务的绿城服务，坚持社区服务平台转型的彩生活等企业名列前茅，行业发展各自精彩。
当前，物业服务行业作为后房地产时代的蓝海，在房地产开发开始放缓的情况下，被认为是资本、房地产行业发展的新支点。
面对物业蓝海的巨大吸引力，无论房企分拆物业公司还是第三方物管公司都在加快IPO节奏，2020年物业江湖竞争势必更加激烈。
上市潮持续推进，行业板块日益壮大
回望2019年，物业公司上市进入集中爆发期，滨江服务率先成为首家成功登陆资本市场的物业公司，奥园健康、和泓服务等相继上市。
以香港资本市场为例，2019年在香港上市的8家物管公司，占2019年香港全部IPO总数183家的4.37%；募资方面，除去A股上市的新大正外，2019年新上市8家物业管理企业共募集资金82.4亿港元，平均每家募资近10.3亿港元。
募资最高的是保利物业，为45.79亿港元，最低的是和泓服务，募资额为7710万港元。
物业管理板块无疑是2019年最大赢家之一，在恒生指数全年涨幅9.41%背景下，于香港上市的20家物业股取得了全年平均45.82%涨幅。
最为瞩目的新城悦累计涨222.23%、永升生活服务累计涨幅198.85%。由此可见，物管行业的潜力不断被资本市场发掘，其价值将进一步显现。
数据来源：公开资料、观点指数整理
细看2019年上市的10家物管公司，其中6家达到在发行价之上、3家在发行价之下。在发行价之上的6家，平均涨幅为22.93%，涨幅最大的是奥园健康，为42.47%；而跌破发行价的物业公司有3家，平均跌幅为22.61%，其中跌幅最大的是鑫苑服务，为49.29%。
若以不同背景来梳理上市物业服务企业在资本市场的表现，具有头部房地产开发企业背景物业企业普遍年内股价涨幅较高，而母公司开发能力不强或独立第三方物业服务企业的股价多数出现下跌。
不难发现，资本市场对上市物业企业并不是盲目的，市场对物业公司最看重的有三点：管理面积、盈利能力与成长性，物业企业的管理面积一直以来都是物管企业发展最直接的支撑。
以2019年股价涨幅最大的新城悦服务为样本，因母公司新城控股的强力支持，新城悦成为一家具有高成长性的物业企业。
据观点指数了解，2015年至-2019年，新城控股在竣工面积和在建面积均呈现快速上涨的趋势。其中，2016-2019年，开发项目竣工面积同比分别增长3.86%、80.63%、35.12%和91.19%；在建面积方面，2016年-2018年分别同比增长45.61%、103.89%和168.56%。
数据来源：公开资料、观点指数整理
竣工面积增长推动新城悦服务在管面积的增长，待新城控股项目交付后，物业管理很大几率将会直接交予新城悦管理，这将成为新城悦未来发展的巨大助力。
就目前来看，新城悦在管面积约为4400万平方米，合约管理面积达1.33亿平方米，其储备面积接近在管面积的2倍。
另外，物业上市第一股彩生活亦取得了突破性进展。截至2019年中期，彩生活平台服务面积达到12.06亿平方米，包括合约管理总建筑积、合作面积及同盟面积。当中最为亮眼的是合作面积达到3.92亿平方米，同比增长58.5%。
究其原因，主要是由于彩生活适时提出了平台输出战略，通过向合作伙伴提供平台服务，使在线平台可以管理于更多非彩生活管理的住宅项目。从行业发展看，彩生活社区平台转变的战略，可以说是为物管企业发展提供了新的发展方向。
总的来看，一众物业企业在资本市场持续被看好的另一个驱动力源自在管面积增厚直接带来的营收提升。
数据来源：企业公告、观点指数整理
观点指数研究发现，目前18家上市港股物企平均营业收入增长速度为38.85%，平均净利润增长速度达到60.73%。其中，营业收入增长速度达到40%以上的企业有9家，净利润增速达到40%的企业有10家。单论业绩增长速度，物业服务企业在经济增长放缓的大环境中独树一帜。
行业整合快车道，一年录得24宗物业并购
2019年8月15日，雅居乐雅生活服务股份有限公司发布公告称，将更改21.65亿IPO所得款用途，投资收并购比例升至85%。这是目前市场上绝大多数物业企业，对于投资收并购快速扩大规模心态的真实写照。
观点指数研究发现，物业服务企业融资主要用途在于扩充规模，2019年通过IPO上市的10家物业服务企业中，绝大多数企业都将募集资金用于收并购等战略扩张，且使用资金比例基本在50%以上。
数据来源：公开资料、观点指数整理
有了资金的加持，行业整合也在马不停蹄加速。据中国物业研究协会公布的数据，2018年全国物业管理面积约246.65亿平方米，年复合增长率为12.01%。其中头部百强企业约占78.9亿平方米，即32.08%。总体呈现地域分散、集中度低的状态。
行业集中度较低导致市场环境竞争激烈，据观点指数不完全数统计，2019年，头部物业企业收并购活动非常活跃，年内共发生24起并购案，总金额超78亿元，当中最大并购案例是雅生活服务收购中民物业和新中民物业各60%的股权，总代价超20亿元，企业的在管面积新增2亿平方米左右。此外，招商蛇口和中航善达的资产重组，更是2019年物业管理行业的重大事件。
2019年12月16日，中航善达与招商重组事项正式完成，并更名为招商积余。招商局集团通过直接和间接方式合计持有51.16%股权，中航系持有12.97%股权。
据观点指数了解，在此之前，中航物业于2019年中期管理项目613个，管理面积7634万平米；招商物业2019年中管理项目。548个，管理面积7292万平米。重组后，招商积余在管面积达1.49亿平米，跻身行业第一梯队。
此外，招商积余是A股唯一具有关联房企背景的物管公司，不仅可以借力中航体系内部资源，同时可以依托招商局集团在综合交通、特色金融、城市与园区综合开发运营等方面的核心产业为其发展提供有力支撑。
另外，中航物业2018年营收为37.18亿元，其中机构类物业占比达到79%，如今在股东央企背景加持下，招商积余机构类物业资源获取上更具备先发优势。一般来说，机构类物业的定价受政策限制较小，盈利水平更高，同时机构物业大都是面对单一业主方，提价难度较住宅物业低，政府、学校、等机构物业在体量上亦较住宅项目更大，更容易形成规模效应。
综合来看，收并购已然成为物业企业最直接、高效的扩张方式。物业企业通过收并购进行资源整合，使得自身在管面积等方面快速增长，实现弯道超车。
非住宅物业赛道与城市下沉
房地产住宅开发市场经过几十年发展已逐渐进入缓慢赛道，此前国家统计局数据显示，2017、2018年全国竣工面积录得连续两年下跌，分别下降4.4%、7%。这是2008年以来，全国住宅竣工面积唯一一次出现连续下降，且下跌幅度也最大。
但最新一期数据则显示，2019年1-12月，全国房地产住宅竣工面积95941.53万平方米，同比增速达到2.6%。事实上，2019年8月达到同比增速最低值-10%后，全国房地产竣工面积就开始触底反弹，同比增速逐月回升。
这也预示着，将来会有更多物业面积释放，为物业服务行业提供大量的存量空间。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
对住宅物业的管理是物业服务行业最初形成的原因之一，在之前很长一段时间，住宅物业都是物业公司管理和服务的主要物业类型之一。但社会在变化，行业在发展，近几年房地产市场的迅速发展和商业环境急剧变化，也深刻改变物业服务行业的格局。
随着国家发展、社会总体消费水平的提升，为商业环境注入了前所未有的活力，各种类型的商业项目迎来了开发潮。除此以外，写字楼、产业园区、公建、学校、医院等现有的存量物业也在急剧增长。
比如2019年3月上市的滨江服务，非住宅物业管理面积比例也从2015年的5.68%，上升到年底的12.6%。这些趋势展现出，物业服务企业都在涉猎更为多元的物业类型，住宅物业的重要性有所减弱。
数据来源：企业财报、观点指数整理
由此可见，近年来一个明显趋势是，物业企业已经不满足于单纯的住宅项目带来的物业管理费收入，开始将眼光投向具有更高收益的非住宅物业。
分业态看，观点指数研究院统计了2019年物业企业外拓项目数据显示，拓展项目60.49%来自于非住宅物业种类，而住宅物业仅占了39.51%。
其中，这些物业公司非住宅物业项目里公建物业占比达到12.35%；商业、学校物业、园区物业占比则分别为15.53%、18.2%和14.31%。
从具体市场来看，目前物业公司主要争夺的是三四线城市份额，这和近年来房地产市场重心向三四线城市转移相呼应。
2019年，物业企业所中标项目分布的一线城市、二线城市、三四线城市的项目数量占比为27.03%、38.65%、34.32%。
数据来源：公开资料、观点指数整理
国资委公布的一项数据显示，中国物业行业到2030年潜在的市场规模将达1.3万亿元，也就是说，按照这个规模增长，2030年物业管理行业有超过两倍的增长空间。
数据表明，中国物业管理行业市场在逐年增长，行业待挖掘的空间巨大。
随着城市化进程推进、消费升级、存量物业面积持续增长等各项利好背景之下，国内许多行业人士认为，未来5年将是中国物业管理行业最佳的机遇期。
数量巨大的存量物业需物业企业和资产运营公司进行管理和维护，毫无疑问的是，将来在规模和口碑上具双重优势的企业，势必在将来会有更多扩展动作，行业整合动作将会更加频繁。
