原报告
观点指数
敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
摘要：集体土地、租赁/自持用地建设租赁住房项目成为有巢公寓重要的房源供给渠道。
观点指数 据观点指数统计，有巢公寓目前已开业项目38个，管理规模超5万间，目前已形成五大产品线并行，其中有巢公邸和有巢新城已开业项目数均不足5个，并未作为发展重点。
有巢国际公寓产品线方面，目前已开业租赁社区项目5个，主要分布于北京、上海及广州，为有巢公寓带来了近1万间的房源体量，同时位于上海的有巢国际公寓社区马桥AI店将于8月中下旬将迎来首批租客入住。
据观点指数统计，有巢在租赁社区项目扩张方面主要通过集体土地和租赁用地建设租赁住房项目，其中位于北京的润棠·瀛海店项目是管理规模最大的租赁社区项目，可提供房源数3000余间，该项目也是北京市仅有的两个可实现集体土地流转、使用权限为70年的项目之一。
存量改造扩张方式
2018年6月，华润置地官宣长租公寓品牌--“有巢”，同时将其作为解决城市租住需求，创新租住体验的长租公寓平台。据了解，伴随有巢品牌发布的还有两条产品线，分别是 “有巢公寓”和“有巢公馆”。其中，有巢公寓定位为青年公寓，有巢公馆定位为白领公寓。
据观点指数不完全统计，截至目前有巢公寓在营项目38个（不含即将开放的有巢国际公寓社区马桥AI店），已开业房间数超2万间，同时储备房源数约3.25万间，管理规模约5.25万间。
品牌发布以来，除管理规模增长外，有巢的产品体系亦在持续完善，目前已形成包括“有巢公寓”、“有巢公馆”、“有巢公邸”、“有巢新城”及“有巢国际公寓”在内的五大产品线。其中，有巢国际公寓为2021年新推出的大型租赁社区产品，项目分布涉及北京、上海及广州等重点城市。
来源：观点指数据观点指数统计，目前有巢公寓已开业项目数最多的产品是“有巢公寓”青年公寓产品线，已开业18个项目，占比达46.15%，其次是有巢公馆。
已开业项目数最少是有巢公邸产品，目前在营项目1个，即位于北京的有巢公邸三元桥店。该产品定位为高端服务式公寓，主要目标客群是高管、高收入的旅居人群。从有巢的扩张步伐来看，服务式公寓并不是其重点发展方向。
此外，另一非重点业务便是有巢新城产品，已开业项目3个，占比为7.69%。据观点指数了解，有巢新城产品线是有巢公寓早期的产品，但随着租赁市场的升级，越来越多租赁企业摈弃城中村业务。同样，近期有巢新城产品线并无新增项目入市，由此，指数猜测该产品线或是仅保留目前在营的项目，暂无扩张的意向。
目前有巢新城在营三个项目，均是位于深圳，指数认为主要是由于一线城市中广州及深圳的城中村市场规模较大，而早期多数长租公寓品牌以二房东的模式进入广州及深圳的城中村租房市场，有巢公寓也不例外。
据观点指数了解，有巢新城白石洲店收储私宅约9000平方米，项目位于南山区核心板块华侨城；有巢新城深圳北站店收储总量约1.5万平方米，靠近深圳北高铁站、梅林关等重要枢纽；有巢新城宝安机场店收储总量约6000平方米，项目位于宝安区福永街道怀德翠岗工业园旁，距离深圳机场东站1.5KM。
除城中村改造外，非改租（如存量商办改造、工业厂房改造等）也是租赁市场重要的房源供给方式。
据观点指数不完全统计，有巢公寓由非住宅类存量房屋改建为租赁住房的项目共计6个，其中5个项目由存量商办改造而成，另外一个由工业厂房宿舍改造的项目则是有巢公寓科学城店。
在当前鼓励发展住房租赁市场，多渠道增加租赁住房供给的环境下，非改租、非改居项目能切实有效增加租赁市场房源供给。此外，其他租赁企业亦有非改租相关案例，如如谊·魔方公寓上海吴泾华师大店，为旧厂房改造的长租公寓项目等。
拿地新建成重要扩张方式
截至目前，有巢国际公寓产品线已为有巢公寓增加近1万间的房源供给量，在已开业房源数占比近50%，有巢国际公寓虽是近两年新增的产品线，但已成为有巢房源供给的重要来源。
据观点指数统计，近两年有巢公寓新入市的大型租赁社区项目多为拿地新建，获取土地类型为集体土地和R4租赁用地。
来源：观点指数统计其中已入市的6个大型租赁社区项目中有4个是利用集体土地建设的租赁住房项目，有巢公寓首个开业的集体土地建设项目是上海泗泾社区，同时该项目也是上海首例集体土地入市试点新建租赁住房项目。
观点指数观察到有巢公寓已入市的集租房项目的开发模式亦有所不同。
有巢首例入市的集租房项目--上海泗泾社区项目的土地出让方为上海松江区泗泾经济联合社，该项目企业拥有土地的所有权、使用权、经营权和收益权，企业支付土地款项后无需继续向村集体支付固定收益分红。
华润有巢国际公寓社区总部基地店的项目土地，由丰台区花乡地区葆台村提供，在2018年取得《北京市规划和国土资源管理委员会乡村建设规划条件》和用地审批后，由华润置地联合平安不动产共同开发，并由华润置地旗下长租公寓品牌有巢运营。
该项目是村集体出让土地经营管理权与收益权，企业出资进行建设并获得项目50年的经营权与收益权，企业承担建设费用和固定收益，村集体获得固定收益和约定分红。区别于上海泗泾社区项目，该项目对村集体来讲，仅让渡项目经营权给社会投资人，依然拥有项目地块完整的土地使用权、租赁住房房屋所有权。
近期投入运营的润棠瀛海项目，土地出让方为大兴瀛海镇集体土地，项目地块所有权仍属于镇集体，使用权流转至北京汇瀛恒业有限公司（镇集体100%持股）。项目由瀛海镇集体经济组织和华润有巢、愿景集团成立合资公司作为项目运营主体，华润有巢和愿景集团负责项目经营管理，愿景和华润则以分红的形式每年支付缴纳土地使用费用。值得注意的是，该项目是北京市仅有的两个可实现集体土地流转、使用权限为70年的项目之一，同时也是北京市大兴区首批公示的集体土地租赁住房项目之一。
拿地新建方面，除集体土地新建租赁项目外，有巢公寓在R4租赁用地新建租赁项目方面亦有涉及。
据观点指数统计，目前有巢已入市的租赁用地新建租赁住房项目主要有有巢国际公寓社区上海东部经开区店以及近期入市的有巢国际公寓社区马桥AI店，项目房源体量均超1000间。
此外，今年1月18日，华润置地长租公寓事业部联合宁波开投集团、鄞开集团以总价1.64亿元成功竞得鄞州区JD08-G2-2地块（租赁住房），项目计容建面3.6万平方米，可打造约1000套租赁住房，预计2024年开业。
目前，集体土地、租赁/自持用地建设租赁住房项目成为有巢公寓重要的房源供给渠道。
此外，重资产扩张方面除拿地新建外，有巢在央地合作方面亦有所涉及。
近期7月开业的锦江发展·有巢公寓南三环店项目是由锦江发展集团与华润置地联手打造，项目公司由成都锦东不动产投资管理有限公司与华润置地有巢住房租赁(深圳)有限公司分别控股51%和49%。
该项目是央地合作项目，去年年底，有巢牵手锦江发展联合收购华润置地时光绘、自在域项目，获取房间数1400间，目前有巢三圣乡店、有巢南三环店都已开业，而此次合作也意味着有巢正式在成都落地重资产项目。
该项目总建筑面积3.4万平方米，双方共同斥资3.5亿元，项目位于锦江创业园核心位置，共打造832间租赁住房，户型面积从38-67平方米不等，平均租金约2000元/月/套。
除集体土地、租赁/自持用地建设租赁住房项目以及央地合资合作模式外，有巢另一重要房源扩张途径为轻资产运营管理输出模式，同时这也是很多租赁企业房源扩张的重要来源。
6月，华润有巢与郫都区平台公司就菁弘集团润水花园租赁住房项目达成了合作，合作的项目位于成都市郫都区科创新城板块。双方以润水花园为首批试点，通过管理输出的模式完善产业配套，协助菁弘统筹科创新城片区实现城市更新，同时该项目也是有巢在成都的首个租赁大社区项目。
同时，据观点指数观察，有巢公寓的租赁社区项目及轻资产合作项目多数选择位于科创集群、产业聚焦区域等，目标客群辐射周边科创园区的从业人员。
