摘要：3月房企融资回暖，发债规模升至504.95亿元，相较2月上涨161.77%，同时突破了2023年3月的发债规模。（报告期：2024.01.31 -2024.03.29）
观点指数 信用债融资规模回温，房企融资分化 2月共录得22起债券发行事件，发行规模共计192.9亿元，平均发行利率为2.96%，相较1月下降43.43%，发行规模与利率呈现同频下降的趋势。3月房企融资回暖，发债规模升至504.95亿元，相较于2月上涨161.77%，同时突破了2023年发债规模前高411.67亿元。3月发债利率相较2月进一步下跌，降至2.78%。3月发债企业相较于2月更加丰富，但还是以国央企为主，其中，发债规模最大的为保利发展，金额共计64亿元。民企发行仍以优质房企为主，且需增信担保工具的支持。
投资降幅收窄，开发到位资金断崖式下跌 国家统计局公布的数据显示，2024年1-2月房地产行业开发投资资金总计11842亿元，同比下降9%，相较于上一个周期降幅收窄0.6个百分点，这是自上年3月全国房地产开发投资增速下跌通道开启，经过10连跌后首次降幅有所收窄。与开发投资降幅收窄情况相反，2024年1-2月房地产企业开发到位资金增速迎来“断崖式”下跌，据统计1-2月开发到位资金规模总计16193亿元，同比下降-24.1%，相较上一周期下降10.5个百分点，为近一年来的最大降幅。
重组“上岸”进行时，融资白名单持续扩容 3月20日，中国奥园与中梁控股先后宣布债务重组方案生效，中梁控股此次重组计划涉及本息金额合计13.16亿美元。中国奥园方面，根据此前获批生效的重组方案，将发行新的融资工具，对原有约61亿美元的境外债务进行置换。在首批房地产项目白名单落地之后，有部分省市已经进入第二批项目的审批和推送阶段。广州，海口、武汉、兰州等城市已推送或已受理第二批房地产项目白名单。
信用债融资规模回温，房企融资分化
2月共录得22起债券发行事宜，发行规模共计192.9亿元，平均发行利率为2.96%，相较1月下降43.43%，发行规模与利率之间呈现同频下降的趋势。
房地产行业发债规模在1月突破200亿大关后回落至190亿元上下，其原因主要为当月发债企业主要集中在地方城投及地方企业。
数据来源：wind，观点指数整理3月房企融资回暖，发债规模升至504.95亿元，相较于2月上涨161.77%，同时突破了2023年发债规模前高411.67亿元。3月发债利率相较2月进一步下跌，降至2.78%，发债规模与利率不同步，升降幅度再次扩大，从信用债的发行成本来看，今年以来利率较上年末有明显降低，发债融资成本有所减少。
据了解，3月发债企业相较2月的类型更加丰富，但主要还是以国央企为主。其中，发债规模最大的为保利发展，金额共计64亿元。民企发行仍以优质房企为主，且需增信担保工具的支持。
与此同时，2024年的信用债与海外债到期期限主要集中在上半年，上半年到期债务规模约占全年总量的48%，而且3月为国内信用债及海外债的偿债小高峰。
据统计，2024年2-3月到期票据规模为205.3亿元，平均利率为2.89%，其中偿债规模较大的企业为华润置地以及招商蛇口，华润置地到期债务规模为60亿元，招商蛇口为47亿元。
从发债和偿债情况来看，还活跃在融资市场上的主要还是央国企，相较2023年，不同体制房企的融资能力分化加剧。
据统计，2024年2-3月房企债券违约金额共计34.06亿元，分别为旭辉集团、合景泰富集团以及宝龙集团。其中，宝龙就目前尚未偿还完毕的超21.16亿美元的美元债提出重组方案，并已于3月26日获得约77.9%计划债权人已签署重组支持协议。
投资降幅收窄，开发到位资金断崖式下跌
国家统计局公布的数据显示，2024年1-2月房地产行业开发投资资金总计11842亿元，同比下降9%，相较上一个周期降幅收窄0.6个百分点，这是全国房地产开发投资增速自去年3月下跌通道开启，经过10连跌后首次降幅有所收窄。
数据来源：国家统计局，观点指数整理从投资细分方向来看，除了住宅投资降幅持续扩大外，办公楼及商业置业用房投资降幅均有较大幅度收窄。2024年1-2月住宅投资同比下降9.7%，下降0.4个百分点，办公楼和商业置业用房同比降幅分别上升6.2及9.9个百分点。
与开发投资降幅收窄情况相反，2024年1-2月房地产企业开发到位资金增速迎来“断崖式”下跌，据统计1-2月开发到位资金规模总计16193亿元，同比下降-24.1%，相较上一周期下降10.5个百分点，为近一年来的最大降幅。
数据来源：国家统计局，观点指数整理从开发到位资金组成要素情况来看，定金及预收款项及个人按揭贷款项首次出现较大幅度减少，同比降幅分别为34.8%和36.6%，两者相较上一周期下降约25个百分点。
定金及预收款及个人按揭贷款这两项指标数值的锐减，反映了2024年1-2月居民购房意愿持续低迷，居民部门的消极购房意愿传导至市场上就表现为新房销售面积及销售金额的减少。据统计，1—2月份，新建商品房住宅销售面积下降24.8%，新建商品房住宅销售额下降32.7%。
重组“上岸”进行时，融资白名单持续扩容
3月20日，中国奥园与中梁控股先后宣布债务重组方案生效。其中，中梁控股此次涉及重组的计划本金为11.8亿美元，本息金额合计为13.16亿美元。中国奥园方面，根据此前获批生效的重组方案，将发行新的融资工具，对原有约61亿美元的境外债务进行置换。
据观点指数了解，此前的2023年9月，中国奥园宣布公司存续的12只境内标准化公开债务产品全部通过整体展期，这也令其成为国内为数不多在公开债务市场上没有违约的民营房企之一。
除了成功重组生效的企业外，宝龙地产、世茂集团等都积极推进债务重组进程。
宝龙地产于3月26日对外公告称，持有范围内债务约77.9%的计划债权人已签署重组支持协议并成为参与债权人。据了解，宝龙地产曾于2023年11月因1591.625万美元票据项利息无法支付相关利息。根据相关条款，无法支付利息将导致违约事件。
世茂集团方面，3月25日其对外披露了重组方案，世茂集团为债权人提供了短期工具、长期工具、强制可换股债券、不同工具的组合四个选项。据了解，世茂集团此次的境外债务重组方案涉及本金总额约117亿美元。
随着各房企的积极自救，政府层面也采取了相应的救市措施。
根据住房和城乡建设部部长倪虹在今年全国两会期间披露的数据，全国31个省份312个城市建立了城市房地产融资协调机制，报送“白名单”项目6000多个。其中，有82.8%是民营企业和混合所有制企业的项目。
而且在首批房地产项目白名单落地之后，有部分省市已经进入第二批项目的审批和推送阶段。据了解，3月10日，广州市房地产融资协调工作小组公布了房地产融资协调机制项目清单（第二批），一共116个项目入选，较第一批的47个大幅增加。
除广州外，海口、武汉、兰州等城市已推送或已受理第二批房地产项目白名单，截至目前，第二批融资白名单项目累计纳入近300个。
