摘要：从容积率和户型来看，产品在覆盖所有不同户型需求的客群。
观点指数（GDIRI）近日，上海房地产交易中心公示2024年第七批次房源，共计8个楼盘，备案均价111881元/平方米。
据悉，该批房源共涉及8个项目，总建筑面积约20.5万平方米，共计1503套，备案均价为111881元/平方米，分布在浦东、徐汇、静安、闵行、松江、青浦6个区域。此次推出的房源体量不大，但高价项目占比较高。10万元/平方米以上的项目4个，面积占比约60%，包括云岸华庭、龙耀领邸（一期）等。
值得注意的是，昌平云岸（云岸华庭）是老静安区不可多得的新房项目。据数据统计，在过去10年中上海老静安只供应了1372套新房，占比不到1%。今年以来，静安区新房的供应明显缩量，截至目前仅有2盘（南山里和湾上名苑）入市。
第三批上海静安城市更新投资发展有限公司的南山里过会，户型在94-165平方米之间，上市面积35408平方米，均价12.5万/平方米，套数307套。第四批上海晟诺置业有限公司的湾上名苑过会，户型在149-211平方米，上市面积39533平方米，均价13.3万/平方米，套数216套。
此次第七批的昌平云岸位于静安区江宁路板块，紧邻苏州河畔，是CAZ中央活力区的核心地段。项目占地1.7万平方米，住宅面积7.1万平方米。
从区位价值来看，昌平云岸应该会吸引不少买家关注。从同区位的鸿印里可以看到，2023年1月，静安鸿印里入市过会价14.2万/平方米，开盘推出333套房源，认购人数破千，入围分高达81.4分，开盘即售罄。
昌平云岸项目由上海新静安（集团）有限公司旗下的上海中远泰兴置业有限公司操盘开发。
上海新静安（集团）有限公司，主要由三家静安区国企集团于2015年5月合并而成，属于上海区属国企性质企业。业务涵盖政府实事项目建设、房地产开发、城市更新、资产经营和物业管理等多个领域。
新静安集团开发了上海壹街区、静安凤凰苑、静鼎安邦、静安雅筑、宏安家园、静安兴海城、贤居天下苑等住宅产品，以及静安区内各类综合、商办、基础建设类项目五十余个。
今年3月，新静安集团以协议方式拿下江宁社区C050201单元038-4地块。该地块为风貌旧改地块，土地面积2.07万平方米，容积率2.67，建筑面积5.53万平方米，出让价格506610万元。
可以看到，新静安集团具备开发经验，同时在土地获取上拥有优势，不少地块是通过协议转让的旧改地块，部分位于核心地段的土地价值空间较大。
价格方面，昌平云岸本次过会的均价为14.5万/平方米，与周边项目相比存在一定的倒挂。如秦府名邸挂牌均价为15.5万/平方米，远中风华园挂牌均价为16.9万/平方米、静安豪景苑挂牌价中位数在15.4万/平方米左右、九龙仓静安壹号价格在19.4万/平方米左右等。
项目整体规划为4栋8层至17层的小高层及1栋32层的高层住宅，容积率4.52，总户数仅为481套。户型在87-326平方米，从1房到6房不等，户型多达10余种。大户型占比比较少，户型主要集中在105-200平方米。从容积率和户型来看，产品在覆盖所有不同户型需求的客群。
5月27日，上海发布了房地产新政。其中提到：一缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限；二扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。三调整相关政策口径。取消离异购房合并计算住房套数规定；四是支持企业购房用于职工租住。此外，还优化了房地产信贷政策。
总的来说，此次调整降低居民购房门槛，一定程度上促进了房地产交易。
据观点指数统计，5月上海市场化商品住宅成交面积构成中显示，90-144平方米成交套数为2754套，成交面积为29.15万平方米，在全部面积构成中占比58.11%，环比4月上升8个百分点。144平方米以上的占比环比下降4个百分点。
可以看到，3-4月份的上海豪宅热已经得到充分释放，并且结合“527”上海新政的发布，预计未来成交面积结构仍以90-144平方米为主。
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