原报告丨越秀观樾，大观POD里城市公园开发模式

原报告

观点指数

敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。

摘要：观樾项目可以说是后续的一个指向标，该如何用POD开发大观项目，观樾所呈现的数据和经验显得很重要。

观点指数 2024年1月18日，越秀地产在越秀·观樾项目发布会上表示，将以POD的形式，在世界大观项目再建一个“二沙岛”。

POD开发模式的前提是生态，其次是围绕人的多元需求合理配置各类生产和生活要素，解决人的就业、居住、交通、公共服务等问题，实现人口、产业、城市功能、生态环境的协调发展。

越秀观樾作为大观项目的首发项目，承担了开荒牛的任务。对于POD开发模式来说，在具备自然资源禀赋的基础上，后天的改造也十分重要。

POD 里的协同溢价

POD（Park Oriented Development）是一种以城市公园为导向的城市空间开发模式，即依托自然资源禀赋开发项目，形成生态环境与周边地区土地开发的联动。

POD这一概念缘于美国的“城市公园运动”，而这一运动直接催生了纽约中央公园。后者开创了POD（公园导向开发）模式。

图片来源：百度地图

纽约中央公园位于曼哈顿岛中心位置，面积约3.4平方公里，于1858年底首次向公众开放，是当时世界最大的城区中心公园。在建设初期推动曼哈顿的地价上涨约1倍,房价上涨约9倍。

根据Appleseed公司的评估报告统计，2014年时中央公园周边区域房产的总市值为1542亿美元，占曼哈顿所有房产总市值的45.4%，占纽约所有不动产总市值的18%。

仅在2014年，该区域的房产市值就增加了逾260亿美元。据统计，在纽约最贵的50个住宅楼盘中，中央公园旁就占了41席。

根据房地产评估和顾问公司米勒塞缪尔的统计，在紧邻中央公园的第五大道沿线的公寓中，同一座建筑内能看到中央公园风景的房型比不能看到的，售价高出约1.4万美元/平方米，中央公园的景观溢价超过75%。

据观点指数观察，中央公园区域内的住宅楼盘溢价很大程度依赖于公园和周边商业联动发展的协同效应。这就衍生了一个问题，即POD模式是先有公园建设还是先有周边项目建设所带来的板块价值溢价。从纽约中央公园来看，明显是前者带动周边商业发展。

丈量城市数据显示，在中央公园内经营的其他部门或岗位，如餐馆、动物园、马车司机等，直接和间接地创造了1345个全职工作岗位，为纽约市经济创造了1.537亿美元产值。外地游客因参与中央公园的各项活动及衍生出的餐饮、交通、住宿等消费，共创造1871个全职工作岗位，创造了2.038亿美元的产值。

国内较为典型的案例是杭州西溪湿地。通过成功实施POD模式，杭州西溪国家湿地公园周边土地实现了大幅增值，不但反哺了该工程150多亿的前期投入，并且积累了大量资金用于其他项目的生态保护。从“湿地公园”向“湿地公园型城市组团”转型，被录入国际重要湿地名录，成为杭州别墅豪宅的集中地。

据观点指数观察，POD开发模式的前提是生态，其次是围绕人的多元需求合理配置各类生产和生活要素，解决人的就业、居住、交通、公共服务等问题，实现人口、产业、城市功能、生态环境的协调发展。

“观樾”规划与现实

越秀观樾属于天河区世界大观板块，位于天河区东北部、天河智谷中部，理想状态下距离金融城20分钟车程，距离珠江新城40分钟车程，距离鱼珠湾30分钟车程。

2023年4月26日，第四届广州市规划委员会地区规划指出，大观地块要改变天河智谷过去以单个具体项目为主导的开发模式，提前谋划推动各功能版块整合。西侧：融入奥体新生，以触媒的形式，盘活奥体中心存量资源；联动航天奇观产业板块，促进创新产业集聚发展；东侧：整合片区现状居住地块，依托生态资源，补齐设施短板，建设完整社区。

大观地块设计方案显示，在轴线上，利用一线沿湖景观资源，设计构建连通山顶与湖区的景观通廊，将环湖重点景观节点与现有湖景共同组成公共空间的观湖线路。节点上，保留太阳湖、月亮湖、亚历山大桥等，通过亲水平台修缮、拱桥和堤坝路、驳岸景观等提升。

与此同时，设计方案还提出，补强公服设施配套，提供高品质生活配套和公共活动空间，构建优质社区生活圈。设置社区居委会、中小学等公建配套，打造集特色商业、多元住房、文化休闲等功能于一体的复合街区。

据悉，该项目近期重点推进奥体路以东地块的开发建设，先行配套小学、幼儿园等公服设施，打造太阳湖和月亮湖公共空间。远期联动大观村旧改等周边地块，同步推进黄云路西段线位优化研究，将城市轴线向奥体中心延伸。

城市公园是城市中较为稀缺的资源，大观地块在规划上有很多有利于POD模式开发的因素，如山丘、湖泊、植被等自然资源禀赋。

越秀地产陆续拿下了世界大观一二三期，越秀观樾拥有约5.3万平方米的三大湖，可以实现连片开发。

商业规划中，越秀地产选择自持运营，主要能更好地把控片区开发整体性和调性。根据规划，片区的学校、商业、会所、公交车站等配套，会通过沿湖慢行系统串联，形成“湖畔生活圈”。

类似的项目如二沙岛，越秀地产介入整体开发后，岛上建设体育中心、音乐厅、博物馆等高阶配套，而且利用二沙岛低容积率的优势，在岛央规划了一片完整的中央公园，并打造了高端别墅区。世界大观片区的整体中央景观尺度（830米），与二沙岛中央花园（990米）不相上下。与二沙岛不同的是，大观项目属于非中心区。

不过目前这个POD生活圈整体开发较为缓慢。

项目还没有现成的配套商业；两公里范围内有在建的中山六院，远一点的有广州复大肿瘤医院及暨南大学附属第一医院。出行方面，最近的地铁站（大观南路）大概2-3公里，19号线还在规划中；出门主要靠自驾或打车。

按照POD开发模式，越秀观樾还有很长的路要走。首要解决的是片区开发的资金问题。2024年1-5月份，越秀地产累计合同销售金额约为400.92亿元，同比下降约42.3%。

其次，以中央公园为例，开发效益来源于整体板块的升值，主要是生态和商业的赋能以及长时间的积累。大观地块有一定的生态基础，但是配套不完善，还不能产生联动效益，这就说明需要花费较长的时间开发。

再者是解决客户的来源问题。项目主要还是针对附近中产人群，其中天河智谷是较大的来源。天河智谷是天河高新区的重点区块之一，是广州科技创新轴的重要极点，也是衔接天河区滨江金融板块与腹地科创板块的重要融合区。天河智谷成为了广州科创力量的主力聚集地，包括网易、小鹏汽车等超2400家科技头部企业在此聚集。

回归项目本身，越秀观樾属于世界大观地块一期项目，已于2024年3月17日首次开盘，当天销售15亿。产品为140平方米和190平方米四房，售价为6.8-9.3万/平方米。

据观点指数统计，观樾网签成交量为93套，总预售套数为280，网签去化率为33.21%，其中去化最好的楼栋是15层楼的15栋，去化率为50%，主力户型为3房2厅套内面积113.05平方米，总面积142.12平方米。

要注意到的是，观樾大户型销售并没有那么好卖。可以看到，取证一个多月的1栋，预售29套，主力户型为4房2厅总面积189.62平方米-252.88平方米，仅有2套成交，一套已签约，一套已备案。

而在附近定位较高的合景臻颐府也销售不畅，其均价10万元/平方米，产品为198-289平方米的大平层，门槛接近2000万元。然而，项目开售一年半，网签成交114套，去化率为36%。

自2022年以来，天河区加快宅地供应，3年时间里已成交10宗宅地。加上旧改项目及此前入市的项目，新盘竞争激烈。观樾项目可以说是后续的一个指向标，该如何用POD开发大观项目，观樾所呈现的数据和经验显得很重要。