摘要：多数物企强调高价值赛道拓展、深耕细作等战略，少数物企也以合同金额作为披露指标，反映了当前物企更加注重新拓项目的质量与效益。（报告期2026.06.25-2026.07.23）
政策再提物业服务质量提升，多地规范公共收益及物业收费
观点指数7月13日，国务院关于《扩大消费“十五五”规划》的批复公开发布，其中再次提及要实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。
这一政策旨在促进以住房为代表的大宗耐用商品消费，核心在于通过物业服务来优化小区居住体验，降低住房的使用门槛以及后期维护焦虑，并延伸日常消费以及资产管理等服务，构建起“住房+服务+资产”的复合消费生态。
其它政策多以各省市出台为主，趋向于通过强化信用惩戒、明晰权责边界与规范资金流转等，重塑物业服务行业生态并保障业主合法权益。期内，多地还密集通报未履行安全管理职责及治理突出问题等典型案例，强化日常监管并压实主体责任。
6月下旬，安徽省发改委公开《安徽省物业服务收费管理办法（征求意见稿）》，其中对规范物业服务收费行为，保障相关主体合法权益，推动物业服务行业健康有序发展明确了具体原则。
《意见稿》提出，物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务收费标准。还鼓励社区居民委员会、业主或业主大会与物业服务企业建立共管账户，对物业公共服务费收支情况实施监管。
针对业主违反约定逾期不支付物业费的，《意见稿》明确，物企可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物企可以提起诉讼或者申请仲裁。但不得采取停止供电、供水、供气、供热等不合理方式催交物业费。
观点指数认为，这意味着物企需向收费透明化与合规化加速转型，通过引入共管账户等机制重塑行业信任基础。不过，“质价相符”、“规范收费”和“合法催收”这类条文更多是对过往政策的延续，能否立竿见影地解决服务与缴费主体间的矛盾仍有待实践检验。
企业运营
市拓热度期内回暖，物企注重高价值赛道
本期，样本物企市场化拓展热度继续回暖，多家物企斩获的新项目数量略有增长，业态上仍旧保持多元化突破势头，覆盖了住宅、医院、学校、商业及写字楼、政府办公楼、公共场馆、产业园、城市服务等领域。
同时，多家物企公布了2026年上半年的外拓情况，显示其仍然保持着管理规模扩张的势头，其中非住业态是增长的重要引擎。值得注意的是，多数物企强调高价值赛道拓展、深耕细作等战略，少数物企也开始以合同金额作为披露指标，以替代在管面积或项目数量，反映了当前物企更加注重新拓项目的质量与效益。
以主要业态来看，住宅物业方面服务重心正从基础运维向全周期人文关怀演进，通过精细化、智慧化与人性化举措，打造以“人”为核心的社区归属感与幸福感，实现从“管物”到“服务人”的价值转变。
在增值服务层面，聚焦“一老一小”全周期关怀。针对长者，提供嵌入式医疗服务，如常态化义诊、建立动态健康档案；针对儿童及青少年，联动街道、社区、消防等多方资源，定期组织亲子手工、阅读、公益实践等素质拓展活动。
商业物业方面，服务需求呈现出“全周期护航+精细化运营”的特征，强调从项目筹备期的网格化施工管控到开业后多元业态的独立运维，通过数据驱动的动线智控与分众化服务，以精细运维托底商业空间的稳定运转与体验升级。
办公物业方面，物企服务正向前置化统筹与精细化赋能延伸，物企通过组建专业团队提前介入项目筹备阶段，以高标准的安保、会务接待及数字化资产管理等服务，全面助力客户的核心业务发展。
公建物业领域，期内物企拓展项目高度聚焦于文旅、场馆、医院、学校、公共交通等热门细分业态。较为特别的是，深业运营成功中标的泉州市公共文化中心物业服务项目。
城服环卫方面，地方国资依托地缘优势加速整合属地市政环卫资源，以稳固区域基本盘；与此同时，项目竞标中更加看重对科技投入与智慧化运营能力的实践经验。
财务表现
新城悦服务扭亏为盈，侨银股份预期利润下滑
6月29日，已停牌逾15个月的新城悦服务补发欠缺的三份业绩公告，并向港交所提交复牌建议，称独立法证调查已于6月15日结束，内部监控整改也已经完成。
资料显示，该公司因在2025年3月底发现与关联方存在异常资金往来，董事会启动内部调查，致使2024年报等无法按期披露，最终在当年4月1日暂停买卖。
2025年9月30日公布的独立法证调查结果显示，新城悦服务附属公司五个银行账户与新城控股附属公司“上海悦崧”之间存在合计69.7亿元的关联方资金往来（2023年18亿元、2024年51.7亿元），交易由新城控股管理人员及新城悦服务执行董事杨博策划，通过线下审批规避SAP系统内控机制，且部分银行流水与对账单存在出入。随后，新城悦服务罢免杨博执行董事职务并解雇涉事员工，同时升级了内控体系。
此番公布的2025年报显示，虽然新城悦服务实现了净利润的扭亏为盈，但也面临营收大幅下滑、基础物管增长放缓、业务规模收缩明显，应收账款风险仍存等挑战。
资本市场与收并购
物管股延续下滑趋势，收并购市场仍旧冷清
二级市场上，物管股期内延续下滑的趋势。截至7月21日收盘，恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）近一个月下跌1.07%。对比之下，恒生指数HSI.HI）近一个月则上修5.05%。这反映了当前资本市场对行业基本面承压的防御性估值逻辑。
观点指数监测的40家样本港股物企本期录得的平均区间涨幅约为1.1%，较上个报告期9.58%的跌幅已有大幅回暖，但下行压力仍较大。整体估值水平有所上升，截至最新收盘日，样本物管股市盈率（TTM）均值为12.27倍，上个报告期为10.65倍。
总市值方面，超过百亿港元的物企数量由7家减少至6家，其中华润万象生活持续位列第一，达到886.52亿港元；其余依次为万物云（205.46亿港元）、碧桂园服务（180.2亿港元）、保利物业（156.2亿港元）、绿城服务（132.5亿港元）、中海物业（117.6亿港元）。同时，由于清盘人与潜在买方就收购51.016%控股权益的谈判终止，恒大物业已暂时退出百亿港元市值圈。
同时期，物业行业的收并购市场仍旧冷清。尽管优质物业标的受到市场青睐，且国资体系内的跨界整合步伐加快，但物业企业主动发起的收并购行为依然稀少。与此同时，受地产关联方风险传导及交易双方估值分歧加剧的双重影响，困境资产的处置与交易也面临阻力。
据6月底市场消息，金地物业计划收购深圳世外桃源物业51%的股权，并且考虑在全国范围内进行收并购，意在冲击IPO。
这一消息也得到部分佐证，有接近金地智慧服务的人士表示，该公司确实正在推进收并购相关事宜，但并不能与IPO直接挂钩。
另外，恒大物业51.016%股份的交易于6月25日宣告终止。中国恒大清盘人与潜在买方在排他性谈判期满后未能达成一致，双方未签署任何具法律约束力的买卖协议。
不过，公告也称清盘人正积极与其财务顾问持续磋商，以寻求其他潜在买家收购由中国恒大及CEG Holdings所持有的该公司控股权益。
物业科技与数字化
向高价值科技平台转型，AI与物业场景深度融合
在数字科技领域，物业及城市服务企业期内的主要探索方向及成果主要涉及三个方面，一是布局AI算力、人工智能及软件即服务等前沿技术，助力物业平台向高价值科技平台战略重塑。二是打造智慧物业解决方案，推进AI在具体物业场景中的深度应用；三是寻求环卫装备及全周期运维一体化解决方案出海机遇。
7月初，永升服务旗下霖久科技推出了专为中小物业企业打造的轻量化、高性价比SaaS平台。以降低企业数字化转型的门槛，将头部物企的管理经验和AI能力转化为标准化服务，助力中小物企实现降本增效和服务提质。
资料显示，霖久科技主要以“数据驱动智慧运营”为理念，通过决策经营、物业管理、开放生态三大平台重塑物业价值链，助力客户实现降本增效与服务质量的双重提升。
霖久云SaaS平台已覆盖住宅、商业、公寓、医院、产业园等多业态场景，集成工单、巡检、收费、设备、能耗、停车、充电、视频AI、数据驾驶舱等20余项核心能力，可形成从服务受理、任务执行、过程监管到数据分析的完整闭环。
同时期，绿城服务也公布了AI在物业场景中的深度应用成果，宣布与AI科技伙伴卓世科技共同打造的空关房AI智能体，现已全域正式上线运营。
此外，环卫装备企业的海外业务也在持续推进。福龙马期内向沙特阿拉伯发运了数十台的定制化环卫装备，这是其在中东市场单笔采购量最大的订单，标志着国际化布局取得了重要进展。据了解，该公司将为当地提供定制装备、智能管控、全周期运维一体化解决方案，搭建完善的本地化服务生态，未来还会辐射中东多国市场。
本文节选自《高价值赛道拓新 | 2026年7月物业暨城市服务发展报告》
