需求变革 | 2026年7月商办与办公空间发展报告__财经头条_

摘要：资产质量是根本，办公资产证券化的核心竞争力已从主体增信转向资产运营。（报告期2026.06.23-2026.07.28）

一线城市租金全线上涨，北京写字楼空置率再度下滑

观点指数办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。

数据来源：

wind，观点指数整理

6月，八城写字楼均值租金为2.52元/平方米/天，较5月2.31元/平方米/天元环比上涨8.97%，阶段性租金修复行情显现，但城市间行情分化明显。单月仅成都、武汉租金环比收跌，其余6座城市写字楼租金均实现环比上涨，多数城市迎来阶段性租金修复，核心驱动来自二季度科创企业扩租、总部搬迁签约等释放短期租赁需求，带动优质标杆楼宇报价与实际成交租金回暖。

其中，北京、深圳及上海绝对值领先，三者单月租金分别收于4.63元/平方米/天、3.0元/平方米/天及3.4元/平方米/天，环比均上涨，核心商务区优质项目租金仍保持韧性。

从数据来看，期内八城租金整体环比大幅上涨，属于二季度末企业租赁签约高峰带来的阶段性行情，从同比数据可见，超七成城市租金同比下滑，全国写字楼供给过剩、传统办公需求收缩的底层逻辑并未改变，短期租金回暖尚未具备持续性。

一线城市内部分化加剧。北京、深圳两者单月环比涨幅超20%，企业在选址上更倾向于政策高地、科技产业集聚区等，而传统商贸金融主导的上海、广州则面临产业结构调整带来的办公需求切换。

另外，期内戴德梁行披露了二季度一线城市甲级写字楼的市场表现。

其中北京凭借2025年全年及2026年上半年新增供应规模偏低的优势，甲级写字楼市场空置率表现为持续下行的走势，2026年Q2北京甲级写字楼空置率降至15.32%，环比下降0.5个百分点、同比下降1.6个百分点，较2025年末减少0.57个百分点，是四城中唯一实现空置率稳步优化、供需格局持续收紧的城市。

沪深两城空置率环比有所改善，前者环比大幅下降1.1个百分点至22.5%，后者小幅回落0.7个百分点至29.1%。同期广州成为一线唯一空置率持续攀升的城市，空置率升至22.9%，环比上升0.8个百分点。对比来看沪深广三城空置率水平仍处于高位。

企业经营

头部资产凸显出租韧性，TMT主导一线核心租赁

企业运营层面，2026年上半年商办市场整体仍处于存量承压、租金分化的周期。部分运营商以瑞安办公、陆家嘴LOFFICE为代表，披露了年中运营数据，成熟项目出租率高于市场平均水平，同时依托租赁去化、产业运营、新品储备、资产证券化等实现租金现金流的稳定与长期价值增长。

期内瑞安办公全国成熟期项目整体出租率为92%，上海片区项目出租率达94%，同期完成新租及扩租合计租赁面积12.6万平方米，租户结构覆盖国际贸易、金融证券、互联网科技、高端制造、物流航运、专业咨询等高附加值多元赛道，入驻代表企业包括亚马逊、汇丰银行、中银证券、长江养老、物产中大资管、朗盛化学、欧睿咨询、百济神州等。

旗下两大全新综合体项目招租表现可观。太平洋新天地商业中心年内签约面积约4.2万㎡，吸引DHL、维多利亚的秘密等头部品牌落地。武汉创新天地企业天地入市半年签约2万㎡，集聚长鑫科技、百济神州及多家科创企业，匹配TMT、生物医药主流租赁需求。

据观点指数了解，瑞安依托全国稳定综合体现金流打通绿色ABS融资渠道，6月虹桥新天地二期56.29亿元绿色ABS顺利过审，同时同步推进虹桥天地、武汉新天地合计超百亿元证券化布局，通过存量资产标准化证券化实现资金回笼及重资产轻量化转型。

陆家嘴LOFFICE作为浦东片区国资专业办公运营平台，2026上半年办公及产业园项目累计租赁去化50.49万平方米，成熟自持项目出租率稳定。

同时，旗下子品牌分层承接差异化需求。其中LSPACE陆创营（灵活共享办公）成熟期项目出租率约94%。LHUB陆创空间（产业服务载体），上半年累计接待客户带看近5万人次，活动承办629场，覆盖初创、小微企业临时办公、会务需求，承接市场普惠型增量租赁，以线下活动沉淀企业资源，提升租户粘性。

数据来源：观点指数不完全统计

需求侧，据观点指数监测，本期重点城市写字楼租赁市场迎来多赛道头部企业集中落地，租户结构表现为高端化、头部化及产业集聚化的特征，科创、外资跨国企业、券商金融、央企国企、商贸、区域品牌总部等成为市场核心支撑，该类企业租期更长、续租稳定、租金议价空间更小，有效对冲行业存量空置压力。

结合戴德梁行披露的数据分析，2026年二季度，北京、上海、广州及深圳四城单季度写字楼需求行业占比首位的均为TMT行业，改写一季度城市分散化的格局，新质科技产业成为一线办公需求的核心支柱，行业升级趋势全面落地。

其中北京延续科创主导格局，TMT行业持续领跑租赁需求，专业服务业、金融业紧随其后。深圳二季度持续以TMT为第一需求赛道，科创底盘稳固，配套需求迭代升级，专业服务业、住宿餐饮业、金融业占比均突破10%，需求多元性显著提升。

上海一季度以专业服务业为核心需求，二季度完成核心赛道切换，TMT行业跃居首位。

从数据来看，当前租赁需求以头部科创、外资跨国企业、金融机构、央企国企、区域总部等为主，零散小微企业租赁占比持续下降。优质企业租期更长、续租率更高、租金议价更稳定，有效对冲市场存量压力，支撑核心资产价值。

租赁主力行业的迭代与分化，直接传导至办公租赁市场，具备产业资源、品牌势能、全域运营能力的头部运营商，将持续收割优质租赁需求。同时，适配科创企业智慧化、现代化办公需求的甲级楼宇持续享受租赁溢价与去化优势，传统老旧低效楼宇因无法匹配新需求，去化承压、租金持续下行，资产分化差距进一步拉大。

投融资与资本市场

一线城市核心办公物业流动性持续改善，拼多多购入陆家嘴滨江超甲写字楼

资产证券化层面，据观点指数监测，2026年6-7月，办公不动产证券化市场迎来多层次产品集中落地，公募商业不动产REITs正式进入常态化批量发行阶段，叠加CMBS、类REITs、绿色/低碳ABS等金融工具同步落地，发行主体以央企、地方城投、国有产业集团为主，绿色低碳认证、核心高出租率甲级写字楼成为市场优质底层资产的标配，行业存量资产资本化进程加速。

公募商业不动产REITs层面，6月18日首批4只商业不动产公募REITs于上交所集体挂牌，公募REITs品类进入基础设施与商业不动产双轮驱动的新阶段。

首批产品上市不久，监管层快速批复第二批6单封闭式商业不动产REITs，6月22日至23日集中拿到证监会注册批文，目前合计已有10单商业不动产REITs获批。

另有招商蛇口商业REIT等多只不动产REITs处于申报或问询阶段，供给端持续加速。

商办类REITs的常态化供给，为持有型核心办公物业资产提供了合规、通畅的全新退出渠道，优质核心办公物业自此拥有长期权益型资本化路径。

数据来源：观点指数不完全统计

与此同时，本期同步落地CMBS、类REITs、低碳转型ABS等办公类证券化产品，底层覆盖上海、北京、济南等一线及省会城市办公综合体、单体写字楼等资产，与公募REITs形成互补。

回顾商办资产交易市场表现，据观点指数不完全统计，本期录得8单内地商办资产成交案例，交易总金额超120亿元，商办大宗交易市场活跃度明显提升，交易宗数及交易总金额环比同步上行。

数据来源：观点指数不完全统计

从城市分布来看，本期上海仍维持全国大宗交易核心地位，先后落地共6笔（含1笔一季度补充交易）交易案例，总交易规模超141亿元，标的类型覆盖超甲滨江写字楼、产业园区办公、城市商圈综合体、园区存量商办等资产类别，同时承载产业自用、国资处置及财务投资交易等交易场景。

6月底，拼多多斥资33亿元全款收购陆家嘴滨江一线星展银行大厦整栋4.6万平方米超甲写字楼，企业使用自有资金全款交易，目前已完成交割。物业定位Temu跨境全球总部、自营品牌运营中心，依托陆家嘴国际化商务圈层承接跨境业务、海外品牌对接、高端商务会晤需求，是互联网企业加码一线核心滨江地标写字楼的典型案例。同时，二季度拼多多同步签约雄安数字新消费产业园独栋办公，设立全资雄安子公司、派驻百余人团队落地，承载大数据、内容合规、电商中后台业务，依托新区税收、数字产业扶持政策承接北京数字产业疏解需求。

其中，星展银行大厦由陆家嘴集团主导投资建设，此前由其持有并运营。据观点指数了解，年内陆家嘴集团持续推进存量资产盘活与轻量化转型，2026年上半年大宗资产成交面积达9.03万平方米，除本次星展银行大厦出让外，此前前滩汇S3栋楼宇由海尔产业发展整购自持，持续向产业资本出让核心优质办公资产，通过存量换手实现资产价值兑现与业务模式升级。

叠加本期炼化新材料龙头恒力石化通过旗下平台购入闵行新港国际中心9层独栋办公，总建面9069平方米，成交单价4.57万元/平方米，用作华东区域营销运营总部，产业自用需求持续托举写字楼大宗成交。

从数据来看，头部互联网、实体制造企业、科技企业等产业资本由租转购、整栋自持的趋势持续强化，产业自用需求继续托举写字楼大宗成交。

办公空间服务

灵活办公成为存量写字楼的盘活工具，办公空间服务商开启存量焕新之路

办公空间服务商层面，据观点指数不完全统计，本期IWG集团、创富港、高格办公空间、MFG、BEEPLUS、世服宏图等运营商集中落地新店、完成项目签约及空间焕新，行业资源持续向头部品牌集中，中小零散运营商市场份额被进一步挤压。