灵活机制探索 | 2026年7月城市更新发展报告__财经头条_

摘要：“清调供”是深圳盘活停滞城市更新项目的核心机制，为存量风险项目提供清晰的规则指引，加快出险项目的出清与重启。（报告期：2026.06.26-2026.07.29）

宏观分析

顶层部署系统性推进，资源投向问题集中区域

观点指数进入2026年下半年，城市更新的顶层工作部署进一步细化，高质量发展的主线更加清晰，民生优先的导向愈发突出。

7月初，《求是》文章称，高质量推进城市更新，无论是优化提升传统基础设施，适度超前建设新型基础设施，还是建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，都将形成规模可观的投资需求。初步估算，今年“六张网”和重点领域投资将超过7万亿元。

7月17日，中共住房和城乡建设部党组召开理论学习中心组学习（扩大）会议，对下一阶段城市更新工作作出系统性安排。

这一部署延续城市更新精准施策的工作思路。此前，全国范围内全面推进的城市体检工作，为精准更新提供了数据支撑，通过住房、小区、街区、城区四个维度的全面体检，能够精准识别城市建设中的短板与居民需求痛点。

随着城市体检结果的逐步应用，更新资源将更多投向问题最集中的区域，避免盲目改造与低效投资，切实提升更新工作的实效。

地方政策项目双端发力，片区统筹引领更新向提质增效转型

在顶层设计的指引下，地方层面城市更新的推进节奏持续加快。期内，多个省份集中释放批量更新项目，片区统筹成为主流组织模式。

湖南省集中发布133个城市更新片区，总投资规模达2215亿元，覆盖全省多个地市。

这批项目涵盖居住、商业、工业、历史文化、基础设施等多种类型，涉及老旧小区改造、城中村整治、历史文化保护、基础设施升级、文旅融合等多个领域，形成覆盖全省的城市更新项目矩阵。其中省会城市的项目占比突出，成为全省城市更新的核心承载区与先行示范区。

从各地的项目布局来看，片区化统筹已成为城市更新的核心组织方式。相较于单点项目的分散改造，片区级更新能够实现基础设施的统筹布局、公共服务的共享配套、产业功能的协同联动，避免碎片化改造带来的资源浪费与功能割裂，更能实现区域整体品质的系统性提升。

《福建省“十五五”城市更新规划》正式印发，围绕建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧六类城市，明确6大方面21项重点任务、14项重大行动，统筹全省未来五年城市更新的实施路径与保障机制。

从指标变动来看，城镇老旧小区改造“十五五”计划累计改造2400个，较“十四五”的9300个下降74.2%。城镇危旧房改造“十五五”计划改造805套，较“十四五”小幅下降20.5%。后续将重点推进加装电梯、养老托育设施、智慧物业、社区服务等完善类、提升类改造。

老旧街区厂区改造“十五五”计划提升80个，较“十四五”增长17.6%。这对应福建推动都市产业升级、激活消费内需的导向，重点盘活老旧厂房、传统商业街区，植入文创、科创、沉浸式消费等新业态。

人均体育场地面积从3.21平方米提升至4.2平方米，增幅达30.8%。累计改造提升城市公园绿地1000公顷。两项指标呼应“美丽城市”建设要求。

据观察，福建省“十五五”城市更新规划核心改造类指标普遍收缩，品质、治理、安全类指标有所增加。

企业表现

央地协同深化产业绑定，专业生态完善城市更新全链条服务

随着城市更新市场的持续发展与模式迭代，参与主体日益多元化，不同类型的企业依托自身资源禀赋与能力优势，探索出差异化的参与路径。

期内，央企国企加速区域布局，品牌房企深耕核心项目，专业机构赋能全链条服务，形成协同发力的生态。多家央企与地方国企通过战略合作和项目落地等方式，深度参与地方城市更新，将城市更新与区域发展紧密绑定。

7月6日，绿城中国与武汉市硚口区签署战略合作协议。根据协议，绿城将统筹体系内全链条专业资源，以城市更新为主线，在存量资产盘活、建设管理、老旧小区综合治理、完整社区创建、智慧城市建设、产业园区运营、商业运营及康养服务等重点领域开展深度合作。

央企与地方国企参与城市更新，从单纯的工程建设范畴转向产业协同的深度参与。通过与地方政府的战略合作，央企国企能够将自身的产业资源、运营能力与城市更新项目深度绑定。

地方国企掌握本地资源、政策对接与土地统筹能力，央企输出产品力、运营能力与产业资源。这种组合既弥补地方更新的资金与专业能力缺口，也减少外来企业的本地化落地风险。在严控地方债务、强调合规落地的政策环境下，这是可行性最高的项目推进路径。

城市更新向精细化、专业化方向发展，科技运营、商业咨询等专业服务机构的价值日益凸显。期内，多家专业机构达成合作，深度参与城市更新全链条服务，为项目提供专业支撑。

城市更新是一项复杂的系统工程，涉及规划、融资、拆迁、建设、运营等多个环节，单一主体难以具备全链条的专业能力。数字化服务商、商业咨询机构、资产管理公司的深度参与，本质是行业产业链的垂直细分。

专业服务机构的深度参与，能够为项目提供各环节的专业支撑，提升项目的策划水平、融资效率与运营质量。随着城市更新产业导入、商业运营等后端服务的价值凸显，专业服务机构将在城市更新生态中扮演越来越重要的角色。

项目发展

商、产实践突破陈旧思路，更新提供高品质空间载体

全国范围内各类城市更新项目加速落地，覆盖居住改善、商业活化、产业升级等多个领域，涌现出一批具有示范意义的实践样本，为不同类型、不同模式的城市更新提供可借鉴的实践路径。

7月3日，广州黄埔区南岗街南岗社区南片旧改项目复建区9/10/15地块正式动工，规划建设2469套回迁房，标志着该区域城市更新进入全面加速阶段。

据了解，南岗南片旧改项目曾停滞7年，于近期正式进入实质推进阶段，总拆除面积约142.9万平方米，复建安置区用地103.79公顷，总建筑面积178.61万平方米，改造成本约105.34亿元。

武汉汉阳龟北片文创园是工业遗存活化的样本。项目总投资15亿元，以改造为主、新建为辅，保留改造37栋老旧厂房，仅新建少量现代配套建筑，最大程度保留了工业遗存的空间肌理与历史风貌。

项目业态涵盖文化、艺术传媒、娱乐及商业设施，爱奇艺乐园也将入驻其中，通过引入文化娱乐业态，将老旧厂房打造为城市文化生活目的地。

产业类城市更新能够盘活低效工业用地，助力产业升级，还能够为实体经济发展提供高品质空间载体。

7月22日，绿联科技发布公告，其全资子公司中植置业（深圳）有限公司拟签署土地出让合同，取得深圳市龙华区大浪街道元芬村工业厂房城市更新项目的建设用地使用权，计划投资总额约10.8亿元建设工业厂房及相关配套设施，其中建筑安装费为10亿元，其余投资包含地价款、设计费等。

该项目是典型的工业用地更新项目，通过对老旧工业厂房进行拆除重建，提升土地利用效率，打造高品质产业空间，满足先进制造业的发展需求。项目由制造业企业自主主导更新，能够精准匹配企业自身的生产需求，实现产业空间与产业发展的高度适配。

在工业用地资源紧张的一线城市，通过城市更新推动低效工业用地提质增效。产业空间更新能够大幅提升土地利用率，且由实体企业主导的工业更新，有效避免产业空心化，确保产业空间的实体经济属性。

城市现状

规则优化破解项目落地痛点，“清调供”成为停滞项目的解决手段

深圳聚焦存量停滞项目纾困，以规则优化破解项目落地的经济性痛点，推动风险项目出清与重启。2026年6月25日，南山区城市更新和土地整备局发布关于南山区大新村四港片区城市更新单元“清调供”整体处置方案草案要点的公示。2026年3月深圳住建局和规自局联合印发通知正式推出该机制，南山区大新村四港片区为首例落地项目。‌‌‌

据了解，《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》是由深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局于2026年2月27日联合印发，自2026年3月16日起施行，有效期5年。政策核心是衔接国家《住宅项目规范》（GB55038-2025）的落地要求，针对性破解新规下城市更新项目经济可行性下降的痛点，通过优化土地移交、保障房配建规则，配套纾困盘活机制，稳妥推进存量项目落地，拉动房地产有效投资。