科创增长曲线 | 2026年7月产业园区暨基础设施投资发展报告__财经头条_

摘要：产业地产传统开发模式承压，“园区+创投”平台收益逐步兑现，专业化科创载体、算力配套、产城融合成为行业新增长曲线。（报告期：2026.06.29-2026.07.30）

政策护航智造绿色转型，工业复苏呈现结构性机遇

观点指数报告期内，据观点指数不完全统计，共录得8起政策动态。围绕工业数字化、绿色低碳转型、智能工厂建设、产业创新生态完善出台多项配套文件，形成国家级政策统筹、地方政策因地制宜的多层次支撑体系，持续引导制造业高端化、智能化、绿色化升级，为产业园区、算力基础设施、先进制造载体发展提供清晰的政策导向。

期内，工信部印发《“小快轻准”数字化产品和服务培育指引（2026年版）》，旨在补齐中小企业数字化改造成本高、落地难度大的短板，鼓励市场主体研发融合AI、大数据技术的轻量化数字化工具，推动智能决策方案覆盖研发、生产、供应链全流程，降低转型门槛。

7月22日工信部发布《关于组织开展国家级零碳工厂建设工作的通知》，首次将零碳算力设施纳入零碳工厂培育范畴，划定单位能耗碳排放、非化石能源消费占比、非化石能源电力消费物理认定量占比三大硬性考核指标。该政策将倒逼产业园区、数据中心推进节能改造、绿电配套建设，推动算力基础设施向低碳可持续发展。

同日，多部委联合发布《关于开展2026年度智能工厂梯度培育行动的通知》，创新搭建基础级、先进级、卓越级、领航级四级智能工厂梯度培育体系，并更新完善培育评价标准，引导制造企业依据自身发展现状分阶段推进产线智能化改造，持续催生智能制造载体及工业配套园区的市场需求。

与此同时，工信部等八部门出台《关于推动工业互联网高质量发展的实施意见》，明确统筹推进工业算力网络与工业互联网一体化布局，构建端边云多级算力协同体系，大力推动工业大模型、行业智能体规模化落地，加速制造业“算网融合”进程。

地方层面政策同步跟进，北京发布产教融合行动方案，推动企业联合高校共建创新平台，夯实高精尖产业人才底座；江苏省出台场景开放相关举措，面向人工智能、集成电路、具身智能等赛道开放测试场景，鼓励园区搭建技术验证平台；成都市出台产业金融服务实施意见，构建覆盖企业全生命周期的多层次投融资服务体系。

宏观经济层面，2026年6月工业生产动能持续修复，行业结构性分化特征凸显，高技术制造业成为稳定增长核心动力。6月全国规模以上工业增加值同比增长5.3%，较5月提升0.8个百分点；环比增长0.76%，环比增速较前期提升0.36个百分点。

分产业看，6月高技术制造业增加值同比增长14.1%，上半年累计增速保持13.3%；计算机通信电子设备制造业增长15.7%，铁路、船舶、航空航天装备制造业增速达18.2%，高端装备、数字产业持续拉动工业增长。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

景气先行指标边际改善，6月制造业PMI回升至50.3%，环比上行0.3个百分点，重回荣枯扩张区间。行业维度，高技术制造业PMI高达53.5%，景气水平遥遥领先，专用设备、电子制造产需两旺；传统原材料行业需求修复节奏相对平缓。生产经营活动预期指数上行至54.3%，市场主体中长期经营信心稳步修复。

综合来看，当前政策端围绕数字化、智能化、绿色化构建完整扶持体系，兼顾大型企业智能化升级与中小企业轻量化转型，同时覆盖制造工厂与算力基础设施两大载体。宏观工业数据呈现总量修复、新动能领跑的格局，高技术产业需求持续释放。

业绩分化凸显园区转型拐点，科创赋能重构运营增长曲线

2026年上半年，国内上市产业园区运营企业陆续披露半年度业绩预告，行业盈利格局呈现鲜明两极分化。坚持“园区运营+硬科技创投”双轮战略的头部国资平台，迎来投资收益兑现期，业绩大幅预增；高度依赖园区物业销售结转的企业，普遍利润下滑乃至陷入亏损，传统开发销售模式增长动能持续弱化。

从业绩预增企业来看，苏州高新预告2026上半年归母净利润区间为5.10亿元至6.90亿元，同比增幅达到190.49%-293.01%。增长核心来自股权投资项目公允价值变动以及科创企业退出收益兑现。公司长期践行“园区运营+硬科技创投”的双轮驱动战略，持续布局半导体、人工智能赛道，多家参股科创企业陆续登陆科创板，产业投资已成为稳定的增长曲线。

上海临港预计上半年实现归母净利润5.00亿元至6.00亿元，同比提升51%-82%。随着被投硬科技企业陆续走向资本市场，盛合晶微、壁仞科技等项目投资收益持续释放。旗下50亿元临港创新投资平台正式投入运作，持续落地“房东变股东”运营模式，依托空间载体资源换取科创企业股权，形成产业招商、园区运营、股权投资相互赋能的良性闭环。

与之对比，大量依靠物业开发销售的园区企业经营承压，利润下行、预亏现象较为普遍。招商蛇口预告上半年归母净利润5.00亿元至6.50亿元，同比下降55%-65%。受低毛利项目集中结转、投资收益同比下滑拖累，整体盈利明显收缩。

东湖高新预计上半年归母净利润亏损0.14亿元至0.26亿元，业绩由盈转亏，主要原因是科技园区销售结转面积减少，毛利规模同比下滑。电子城、中电光谷同步发布预亏公告，亏损诱因高度重合——均为园区物业销售收入结转规模下降，充分反映传统园区开发销售模式遭遇阶段性瓶颈。

在行业盈利模式切换的大背景下，头部运营商持续打造标杆特色园区，垂直赛道专业化载体、新型科创孵化社区不断涌现。

中关村（京西）人工智能科技园目前集聚30余家优质AI企业，联合设立总规模10.1亿元人工智能产业基金与0-1原始创新基金，覆盖企业全周期投融资需求。服务层面跳出传统工商财税代理等基础服务，配套900P普惠算力资源，实现即申即用，同步提供模型调优、开源技术对接等AI专属配套。

招商局智慧城打造链主驱动型产城融合样板，园区现已入驻企业300余家，集聚华星光电、欣旺达、贝特瑞、欧菲光等百亿级龙头企业，带动超十万产业人口集聚，形成“一栋楼宇承载一条产业链”的高密度产业生态，覆盖孵化、加速、企业总部的全生命周期产业培育体系。

运营模式创新方面，轻量化科创孵化载体模式迎来落地实践，临港集团打造的零界魔方OPC科创社区，是国内首个面向AI超级个体、小型科创团队的专业化载体。园区聚焦人工智能、数字出海、具身智能赛道初创团队，主打低成本、灵活租期的轻量化研发空间。

截至2026年6月末，社区已集聚超300个科创团队，推行OPC创业扶持政策，提供阶段性办公、人才公寓租金优惠，开放临港公共智算资源并配套算力补贴，持续完善初创团队发展所需创新要素。

智造新赛道载体扩容提速，产业投资融资结构持续优化

报告期内，据观点指数不完全统计，市场共监测到7起重点产业投资动态。国内产业载体投资延续结构性分化：通用型产业园区新增投放节奏放缓，高端智造、机器人专业园区、算力基础设施、智慧能源载体成为投资布局的核心方向。

7月11日，广东省与京东集团签署省级战略合作协议，广州黄埔RoboBase机器人产业园正式开工。项目总投资10亿元，定位高端制造、科创研发、生态服务融合载体，创新采用“楼下生产、楼上办公、研发可中试、场景可验证、配套可闭环”一体化空间模式，项目达产后预计实现年产值17.5亿元。

随后，京东产发持续加码机器人全产业链载体布局。于7月22日成功摘得上海张江核心地块，规划建设机器人智能产业基地，项目聚焦具身智能机器人、工业机器人、移动机器人及核心零部件三大赛道，打造覆盖“研发-测试-中试-生产-展销-服务”全生命周期产业平台。

算力基础设施投资热度延续。7月21日，中国移动京津冀武清云智算科创产业园正式开工，总投资9.18亿元，深度对接国家“东数西算”战略，赋能京津冀数字经济协同发展，项目建成后规划IT总功耗不低于100MW。同时，交通银行和林格尔新区数据中心一期竣工交付，项目总投资50亿元，规划部署超20万台服务器，承担金融算力西迁任务。

海外层面，字节跳动宣布计划在巴西塞阿拉州佩塞姆港口区投资390亿美元建设大型数据中心综合体，支撑TikTok全球化业务运营，项目预计2027年逐步投产。

融资端，7月产业园区国资平台债券发行节奏密集，低利率融资常态化。郑东新区产业园区ABS获得交易所受理，拟发行规模85.05亿元，为区域存量产业园区盘活提供重要通道。

招商蛇口发行20亿元中期票据，票面利率1.57%；广州产投发行7亿元超短期融资券，利率低至1.47%；苏州高新先后落地两期超短期融资券，6亿元规模利率1.50%、5亿元规模利率1.65%；珠海华发下调存量公司债票面利率，债券利率由3.37%调整至2.10%，有效压降长期财务成本。

综合来看，产业投资重心持续向机器人、算力、智慧能源等高景气前沿赛道倾斜，传统通用厂房投资趋于审慎。融资环境维持宽松，具备良好信用资质的国资园区平台持续享受低成本资金红利，资产证券化工具加速落地，助力行业从重资产开发向存量运营转型。赛道分化、载体专业化、融资成本分层将成为后续行业长期存在的特征。

园区REITs租金持续承压，廊坊算力资产成为扩募焦点

2026年二季度公募产业园区REITs底层运营数据持续披露，市场两极分化格局进一步固化。多数传统产业园区受区域供应过剩、租户议价能力提升影响，租金、出租率承压，而数据中心REITs依托算力刚性需求维持高饱和运营。

华安张江产业园REIT本期实现营业收入3065.07万元，当期净利润出现亏损，年化现金流分派率4.82%，期末出租率回落至88.12%，核心城区成熟园区同样面临租户调整、租金博弈的压力；华泰紫金南京建邺产业园REIT二季度租金单价62.96元/㎡/月，同比下滑12.43%，当期营业收入1559.46万元，营收同比下降核心诱因来自租金单价下行；华夏合肥高新产业园REIT不动产平均租金同比下滑接近30%。

与之形成鲜明对比的是，算力基础设施REIT保持稳健运营态势，资产现金流稳定性突出，并且开启新一轮扩募进程。南方润泽科技数据中心REIT公布扩募计划，拟收购润泽（廊坊）国际信息港A-7、A-8两座数据中心。新增标的与现有底层资产A-18数据中心同园布局，区位条件、客户结构、盈利模型高度统一，具备较强的协同效应。

现有A-18数据中心可供上架总功率42479.58kW，实际上架功率42205.02kW，上架率稳定维持99.35%；托管服务费含税单价1139.53元/kW/月，费用收缴率100%，存量项目剩余租赁协议周期约8.75年，长期锁价协议保障现金流确定性。本次扩募属同园区增量扩容，持续放大园区规模效应，进一步夯实资产盈利基础。