编者注：7月12日，新股和泓服务开盘强势上行，一度涨幅超74%。在港股物管板块中，14家公司年初至今呈上涨态势，占据82.35%，翻倍股近3家！物业管理行业是否迎来发展的黄金期？
作者/charlieH
香港市场又迎来一家物业服务企业的挂牌上市，这家就是和泓置地集团旗下的和泓服务。和泓服务本次在香港公开发售1000万股，国际发售9000万股。首日开盘价就达到1.82港元，较招股价1.28元高出42.2%，盘中一度最高涨幅近74%。
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看看和泓的业绩，2016年至2018年营收分别为1.69亿元（人民币单位下同）、1.96亿元、2.24亿元。其17、18年营收同比增长率为16%和14.5%，保持温和增长。三年的净利润率分别为11.08%、11.16%和7.52%（剔除上市开支为12.7%），也是中规中矩。为何和泓开市还是受到追捧呢？除了与其流通盘较小，近期香港新股走势强有关系，还有个原因就是物业管理行业越来越被看好。
半年诞生三只翻倍股，地产后周期的黄金赛道
数据来源：wind，华盛证券
在港股物业管理板块中的17家公司，根据2019年年初至7月12日收盘数据，有14家公司上涨。其中7家公司涨幅在50%以上，2家公司涨幅超过100%，分别是永升生活服务和佳兆业物业。涨幅为91.97%的新城悦服务是新城地产旗下的物业管理公司，受到新城董事长王振华前段时间被逮捕利空影响，股价一度暴跌了近4成。剔除该事件影响，新城悦也应该是翻倍股之一。
一个行业板块大部分股票在大市环境较弱的情况下走强，应该得到投资者的重点关注。那么为什么说物业管理是一个好行业呢？
截止2018年底，全国物业管理面积达到204亿平方米，虽然商品房销售兴起在上世纪90年代末，但物管行业发展却随着房地产业壮大的很快。2016-2018年，全国商品房销售面积屡创新高，三年合计达49.8亿平米。由于商品房预售到验收一般需要两年的周期，所以短期来看，未来两年物管行业将迎来规模快速增长，尤其是具备大型开发商背景的公司。
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从长期来看，我国目前城镇化率仅为60%左右，与发达国家还有较大差距。老百姓对于人均居住面积和居住品质的提升需求还有很大增长空间。此外我国物业管理行业较为分散，但头部地产商销售规模却在进一步集中化。截止2018年末，百强物业管理企业的管理面积均值在3718.13万平方米，市场占有率约为38%左右。而北美top50物管公司市场占有率就接近30%，远超国内水平。与物管集中度低不同，国内市场的头部房地产公司销售集中度很高。top20就贡献了37.5%的市场销售额，头部地产商有热情也有动机大力发展物业公司。
第三是通过整理各地政府文件的通知内容可以发现，上一轮物业费标准上调大多发生在2011-2012年，至今已有7到8年。期间人工成本大幅提高，而物业服务收费标准却仍处于“原地踏步”的状态。政府文件中也大多明确指出近年来由于工资水平上升影响物业服务成本上涨较快。物管指导价的提升与放开是必然的趋势，随着物业管理市场化的推进，也是该行业健康发展的一大利好。
擒贼先擒王，物管股中的巨头碧桂园
既然分析了物业管理行业拥有较好的前景，那么对于投资者而言又该关注哪些公司呢？我们知道白酒应该买茅台，饮料应该买可口可乐。巴菲特曾经提醒，投资应该关注具有“护城河”也就是难以动摇的优势公司。而具备龙头优势的公司往往能保持稳定的增长，并且获得市场更高的溢价效应。物管公司中哪些具有护城河呢？
规模之王碧桂园服务背靠着龙头开发商碧桂园，未来在管面积增长具备很强确定性。
截止至2018年底，公司收费在管面积达1.82亿平米，较上一年新增约5875万平米，其中 3604万平米收费在管面积为来自于关联方，与碧桂园年销售面积（3747万平米）较为接近。换言之有个好爸爸，是碧桂园服务发展的底气。同时其业务范围遍布境内31省及自治区，已覆盖超280座城市；合同管理面积达5.05亿平米，为在管面积增长打下坚实基础。
碧桂园庞大的合同面积储备
碧桂园社区增值服务收入（通常包括家居生活服务、房地产经纪服务、园区空间服务等）稳步增长，利润水平位于行业领先地位。2018年，碧桂园服务总营收为46.53亿元，同比增长49%，主要是受益于在管面积的迅速增长；其中基础物业服务收入34.45亿元，占73.7%，社区增值服务收入4.17亿元，同比增长72%，占比8.9% ，非业主增值服务收入7.9亿元，占比16.9%。
由于碧桂园服务在管物业中大盘项目占比较高、且交付周期较短，因此公司基础服务毛利率处于行业领先地位，2018年高达31.9%，展望未来两年有望保持在较高水准。
结语：对于国内的物业管理行业格局而言，还处于“跑马圈地”的初期蓝海市场。这也就意味着规模的扩张至关重要，只有一定的规模才能给予公司市场知名度与增值服务发展空间。而当管理面积达标后，长期来挑选物管股，需要综合考虑公司的区域、业态布局，股东背景资源，管理运营能力，拓展能力，品牌价值等核心竞争力。希望投资者没能赶上买房红利的，能把握物管股的时代机遇。
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